編者按

最近，圈里被第二樁資本收購(gòu)案刷屏，我們知道匯晨在行業(yè)里是以做民非養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出名的企業(yè)，雖然入住率較高，但收費(fèi)相對(duì)不高、利潤(rùn)空間不大，光大控股為什么獨(dú)獨(dú)選擇收購(gòu)匯晨？

光大控股匯晨養(yǎng)老收購(gòu)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理杜曉堂這樣解釋：“我們發(fā)現(xiàn)，匯晨就是一家輕資產(chǎn)養(yǎng)老公司，主營(yíng)的就是現(xiàn)在養(yǎng)老市場(chǎng)最缺乏的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)……其實(shí)，像資金雄厚的保險(xiǎn)、地產(chǎn)公司普遍投資養(yǎng)老時(shí)走的重資產(chǎn)路子，在業(yè)內(nèi)并不具有太強(qiáng)的可復(fù)制性，未來真正主流的還是做運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)養(yǎng)老企業(yè)?！惫獯罂毓珊我耘袛?？我們一起來看：

1.趨勢(shì)：未來，真的是輕資產(chǎn)當(dāng)?shù)绬幔?

2.輕資產(chǎn)公司成功的五大要素

3.輕資產(chǎn)管理公司為客戶提供的服務(wù)內(nèi)容

4.管理費(fèi)用如何收取？

5.如何理解“成本轉(zhuǎn)移”？

6.甲方怎樣激勵(lì)運(yùn)營(yíng)公司作出更好業(yè)績(jī)？

7.甲方采購(gòu)第三方管理服務(wù)時(shí)有哪些顧慮？

8.輕資產(chǎn)公司的明天

正文

趨勢(shì)：未來，真的是輕資產(chǎn)當(dāng)?shù)绬幔?

在研究美國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)從2009年開始美國(guó)上市公司和其它機(jī)構(gòu)正在運(yùn)用出售/回租，出售/管理方式以及其它有創(chuàng)意的合資戰(zhàn)略把他們的實(shí)物資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中去掉，以提高每股的收益。從持有社區(qū)的管理或租賃社區(qū)的這種業(yè)務(wù)組合的轉(zhuǎn)變意味是在美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中輕資產(chǎn)已然已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

在國(guó)內(nèi)，我們看到不論是險(xiǎn)資、大型房企還是其他一些資本做養(yǎng)老基本上都是自己承攬投資和運(yùn)營(yíng)，一是因?yàn)榇蠹叶伎吹搅宋磥碛袃r(jià)值的一定不是房地產(chǎn)，一定不是房子，而是運(yùn)營(yíng)管理；二是目前國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)都還不成熟，對(duì)輸出管理沒有經(jīng)驗(yàn)，合作協(xié)議中的服務(wù)內(nèi)容和報(bào)價(jià)上，還非常粗糙，以至拙劣，完全沒有辦法清楚界定雙方的責(zé)權(quán)以及規(guī)避甲方風(fēng)險(xiǎn)。與其與不成熟的乙方合作，不如在產(chǎn)業(yè)初期摸爬滾打出自己的管理團(tuán)隊(duì)，也幾乎100%的開發(fā)商要自己做運(yùn)營(yíng)，以期運(yùn)營(yíng)這塊輕資產(chǎn)作為獨(dú)立的板塊能上市。

但真的誰都可以做運(yùn)營(yíng)嗎？

養(yǎng)老項(xiàng)目的管理是目前公認(rèn)的復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)，它需要深厚的經(jīng)驗(yàn)和資源。一個(gè)美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)的領(lǐng)袖層說過：我們不再是僅僅管理者養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，而是管理著養(yǎng)老社區(qū)復(fù)雜的業(yè)務(wù)。初期定位在輕資產(chǎn)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)的公司相信中國(guó)收購(gòu)兼并的狂潮將在5-10年后出現(xiàn)，他們等待時(shí)機(jī)，做好在橫尸遍野的中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大地上收尸發(fā)力的準(zhǔn)備。

美國(guó)的輕資產(chǎn)公司演變是一個(gè)逐步的過程，在這個(gè)過程中一些業(yè)主自甘于內(nèi)部的管理運(yùn)營(yíng)。另一些業(yè)主通過改變他們的核心業(yè)務(wù)即通過溢價(jià)售出有形的物業(yè)資產(chǎn)并逐漸演變?yōu)橄喈?dāng)規(guī)模的管理公司。顯然，光大對(duì)匯晨的發(fā)展預(yù)期就是后者，光大控股也是瞄準(zhǔn)了我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有輕資產(chǎn)化的那天？

但是，即使是到了產(chǎn)業(yè)成熟期，投資人在“選擇自己管理還是外包”上依然是一個(gè)頭疼的問題。當(dāng)評(píng)估實(shí)施內(nèi)部管理與簽署第三方管理公司的利弊時(shí)，必須考慮很多問題。其中有兩個(gè)關(guān)鍵問題是外聘專業(yè)管理人士的顯性缺點(diǎn)：失去了直接控制權(quán)，而且支付額外的管理費(fèi)會(huì)導(dǎo)致成本增加。即使如此，我們?cè)谶x擇外部管理公司時(shí)，應(yīng)該從短期和長(zhǎng)期的角度，視其為一個(gè)有益的和增值的策略。前提是這項(xiàng)重要的決策必須專注于滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成功需要的輕資產(chǎn)管理公司具備的五大基本要素。

輕資產(chǎn)公司成功的的五大要素

一個(gè)優(yōu)質(zhì)管理公司通過提供豐富的行業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和可比價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)來應(yīng)對(duì)至少五個(gè)關(guān)鍵的要求。這五大要求如下：

1.標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系

具備一套成熟、可復(fù)制、盈利能力佳的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系

2.提供規(guī)模效益

因?yàn)槎囗?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，能夠創(chuàng)造持續(xù)規(guī)模效益，并給每個(gè)單獨(dú)社區(qū)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)利益。

3.保持領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)

在一個(gè)不斷變化的復(fù)雜行業(yè)里保持處于領(lǐng)先地位的能力

4.提供經(jīng)營(yíng)策略

執(zhí)行具有成本效益，始終如一并且專注于市場(chǎng)定位、銷售和營(yíng)銷計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)策略。

5.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理

擁有領(lǐng)先的風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)。

以上這五項(xiàng)內(nèi)容及其它的客觀標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該能夠真正催生至關(guān)重要的社區(qū)管理決策，即采用內(nèi)部人員配置還是支持外包給一個(gè)合格的第三方機(jī)構(gòu)。下面是穆爾多樣化公司提供的在美國(guó)值得國(guó)內(nèi)參考。

管理公司提供的十大典型的管理服務(wù)

1.綜合管理服務(wù)

提供運(yùn)營(yíng)監(jiān)督和專業(yè)知識(shí)

監(jiān)管日常運(yùn)營(yíng)

實(shí)施政策和程序

建立定性和定量的績(jī)效目標(biāo)

實(shí)施開業(yè)籌備“倒計(jì)時(shí)”的任務(wù)和策略

制定和實(shí)施符合許可證和法律要求合規(guī)的項(xiàng)目

2.銷售和營(yíng)銷活動(dòng)

選擇和安置復(fù)雜且有效的趨勢(shì)追蹤系統(tǒng)

協(xié)調(diào)營(yíng)銷宣傳品的制作

準(zhǔn)備一個(gè)戰(zhàn)略性的銷售和營(yíng)銷計(jì)劃與預(yù)算

管理/監(jiān)督所有運(yùn)營(yíng)和活動(dòng)

提供每周、每月、每季度、每年的經(jīng)營(yíng)報(bào)告

按照同意的預(yù)算和預(yù)測(cè)提供明確的績(jī)效結(jié)果

定期進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析

3.提供操作系統(tǒng)、政策和程序

開發(fā)、安裝、執(zhí)行和維護(hù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)、政策和程序手冊(cè)、居住協(xié)議、員工手冊(cè)、外部機(jī)構(gòu)合作報(bào)告等

4.人員招聘/人力資源管理

制定工作職責(zé)

建議薪酬和福利方案

招聘和面試應(yīng)聘者

雇傭和解聘員工

培訓(xùn)

指導(dǎo)

核發(fā)工資

5.整體財(cái)務(wù)管理和控制

建立、維護(hù)、監(jiān)督、匯報(bào)、準(zhǔn)備賬單、核收應(yīng)收款、支付應(yīng)付款

6.預(yù)算與財(cái)務(wù)管理/控制

編制年度預(yù)算

獲得業(yè)主審核與批準(zhǔn)

編制資金預(yù)算與支出計(jì)劃

7.編制月度財(cái)務(wù)報(bào)告

月度報(bào)告

實(shí)際與預(yù)算比較

撰寫差異報(bào)告

資產(chǎn)負(fù)債表

利潤(rùn)表

現(xiàn)金流量表

總分類賬

貸款契約的摘要

8.照護(hù)

制定整體照護(hù)計(jì)劃

設(shè)立住戶評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

界定/保持適當(dāng)?shù)恼兆o(hù)標(biāo)準(zhǔn)

監(jiān)測(cè)和遵守所有的法規(guī)

界定和監(jiān)測(cè)住戶預(yù)期結(jié)果

監(jiān)測(cè)和應(yīng)對(duì)照護(hù)等級(jí)/成本蠕變

9.風(fēng)險(xiǎn)管理

制定適當(dāng)?shù)某斜７秶?

保證適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)生效

監(jiān)控和減少當(dāng)前和未來的保險(xiǎn)/風(fēng)險(xiǎn)管理成本

10.資本性支出

制訂和執(zhí)行一個(gè)5年循環(huán)資本支出計(jì)劃和預(yù)算。

以上是管理公司針對(duì)一定的管理費(fèi)提供的一般服務(wù)種類。管理公司也可能發(fā)生經(jīng)過批準(zhǔn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主的其他大額費(fèi)用。請(qǐng)記住，具體的社區(qū)管理合同條款和條件是有很大差異的，大多數(shù)管理協(xié)議還包括業(yè)主責(zé)任的簡(jiǎn)明列表。

管理費(fèi)通常是如何收取的？

一個(gè)典型的養(yǎng)老社區(qū)生命周期里，管理費(fèi)與4個(gè)可能的里程碑階段有關(guān)。下面介紹以市場(chǎng)出租價(jià)格收取月費(fèi)的管理費(fèi)相關(guān)事宜。預(yù)付入門費(fèi)的情況稍后討論。

1.籌備期：固定的最低基本服務(wù)費(fèi)

在美國(guó)最低收費(fèi)會(huì)在每月5000～10000美元或者更高。有一些合同收費(fèi)高達(dá)每月20000美元。具體數(shù)據(jù)，根據(jù)管理公司在籌備期發(fā)揮的角色作用不同而有所差異。開業(yè)籌備期，營(yíng)銷是一個(gè)非常重要的管理職能。在許多情況下，它可能會(huì)影響初始收費(fèi)（項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的多元化程度、難度及管理公司的特色角色等）。

2.初始出租期間的服務(wù)：固定的最低基本服務(wù)費(fèi)或著總收入的百分比

在美國(guó)，一般初始出租期間的酬金支付方式是每月7000-10000美元或者總收入的5%；按金額高者收取。

3.達(dá)到穩(wěn)定入住率之后的收費(fèi)：總收入的百分比

在美國(guó)，典型的酬金范圍大約占毛收入的4%～7%。有時(shí)，總收費(fèi)包含了直接管理費(fèi)用、績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)、資產(chǎn)管理費(fèi)和總部收費(fèi)。

4.關(guān)于入門費(fèi)酬金

預(yù)售一次性入門費(fèi)、會(huì)員費(fèi)等，這類型的項(xiàng)目支付酬金的方式是按照首次“出售”房間收入及空置房間轉(zhuǎn)售收入的一定比例計(jì)算的，在美國(guó)通常為2%～6%，在某些情況下首次“出售”提成比例高于空置房“轉(zhuǎn)售”的比例。

如何理解“成本轉(zhuǎn)移”

對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的新人而言，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生一些嚴(yán)重的錯(cuò)覺和誤解，即認(rèn)為管理公司以實(shí)際提供的具體服務(wù)來?yè)Q取管理費(fèi)。例如，第三方管理公司通常會(huì)代表業(yè)務(wù)雇傭一些人員并產(chǎn)生了其他成本——根據(jù)業(yè)主事先批準(zhǔn)。這就意味著這些成本要轉(zhuǎn)移到社區(qū)正常的運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算中，而不能一部分管理費(fèi)來抵償。這種成本轉(zhuǎn)移的方式在整個(gè)行業(yè)司空見慣。在某些情況下，大部分或者所有社區(qū)工作人員可能都是管理公司的員工，他們的人工成本已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。對(duì)于許多業(yè)主而言，這是優(yōu)先選擇。

會(huì)計(jì)、應(yīng)收帳款/應(yīng)付帳款、工資和信息技術(shù)服務(wù)通常由管理公司的總部提供，從而使具體的社區(qū)能夠直接受益。除管理費(fèi)外，這些成本通常也會(huì)轉(zhuǎn)移給社區(qū)本身。

甲方激勵(lì)乙方作出更好業(yè)績(jī)的方式

1.初始入住率的快速提高激勵(lì)

在比計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的前提下給予分級(jí)的獎(jiǎng)勵(lì)，特別激勵(lì)的金額可能有幾十萬美元，雖然看上去資本方支付了很大一筆費(fèi)用，但與業(yè)主的負(fù)現(xiàn)金流減少總量和節(jié)省的總現(xiàn)金流量相比就不算什么了。

2.超常水平的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)

穩(wěn)定的入住率高于最低目標(biāo)值（通常在95%以上），超高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，償債后現(xiàn)金流量高于預(yù)期，投資人認(rèn)為較重要的關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)際表現(xiàn)超出預(yù)期。

3.經(jīng)常保持穩(wěn)定的入住率

達(dá)到的入住率   額外的激勵(lì)（總收入的百分比）

95%～95.9%              5.5%

96%～96.9%              6.0%

97%～97.9%              6.5%

98%～98.9%              7.0%

4.超過既定的運(yùn)營(yíng)水平的運(yùn)營(yíng)凈收入

總增量現(xiàn)金的20%～30%

5.超過特定的償債門檻后現(xiàn)金流量值

6.“后期”持有階段激勵(lì)金

在不同的發(fā)展階段事宜選擇不同的激勵(lì)措施，但通常一個(gè)時(shí)間段內(nèi)這6個(gè)激勵(lì)措施選擇一個(gè)即可，以避免重復(fù)計(jì)算或累積計(jì)算。

甲方聘請(qǐng)第三方管理公司的擔(dān)憂

盡管輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理公司有明顯的長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì)，一些看起來很好的第三方管理公司未能為他們的客戶發(fā)揮全部的潛力，最普遍的原因是以下五個(gè)方面：

1.缺乏關(guān)鍵人物一致而持續(xù)地參與和監(jiān)督。他是最初建立的這個(gè)合同關(guān)系的人。

2.管理公司的總部支持不足

3.與合同規(guī)定不符的服務(wù)質(zhì)量及不稱職的現(xiàn)場(chǎng)員工被永久性的安排到社區(qū)工作

4.無法與業(yè)主、項(xiàng)目方及董事會(huì)有效的溝通

5.不可接受的績(jī)效結(jié)果，無效的銷售和營(yíng)銷結(jié)果或過度的運(yùn)營(yíng)成本

對(duì)投資方來說，簡(jiǎn)明扼要的合同條款結(jié)合持續(xù)的監(jiān)控和進(jìn)展報(bào)告系統(tǒng)都能夠作為有效的早期預(yù)警信號(hào)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的明天

接受第三方運(yùn)營(yíng)也可能成為一個(gè)被動(dòng)選擇。

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)資本與養(yǎng)老越走越近的時(shí)候，如果一個(gè)人正在計(jì)劃一個(gè)新開辦的養(yǎng)老社區(qū)，但行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有限，信貸機(jī)構(gòu)或評(píng)估方可能要求聘請(qǐng)一個(gè)國(guó)內(nèi)公認(rèn)的第三方管理公司。這些金融風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方當(dāng)然希望現(xiàn)在的業(yè)主取得成功，但是他們必須總是確保部署最好的管理和運(yùn)營(yíng)策略以避免爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)或喪失抵押品贖回權(quán)。

資料來源：穆爾多樣化服務(wù)公司