年初，中國社科院發(fā)布了《2014年中國社會形勢分析與預(yù)測》，該藍(lán)皮書顯示，2013年我國60歲及以上老年人口已達(dá)2億；而全國老齡辦有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，今后20年，我國將年均增加1000萬老年人口；到本世紀(jì)中葉將迎來老齡化高峰，老年人口預(yù)計(jì)達(dá)4.87億。巨大的潛在需求，對于陷入過剩危機(jī)的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是一塊誘人的大蛋糕。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)，可能是“地產(chǎn)屬性”最弱的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，對諳熟房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，啃下這塊蛋糕，還有很多功課要做。  

【模式】以“9073”為起點(diǎn)

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市80歲及以上高齡人口45萬，失能老年人口45萬，而北京市現(xiàn)有養(yǎng)老床位不到9萬張，其中只有不到20%的床位屬于護(hù)理型床位，缺口很大，怎么解決這些老人的剛性養(yǎng)老需求?

    事實(shí)上，關(guān)于開發(fā)模式，早已有官方指導(dǎo)。十一五期間，政府已公開表示，在應(yīng)對人口老齡化方面更傾向于住家養(yǎng)老(也就是常說的“9073”模式，也就是說90%的老年人將通過住家方式得到照顧，7%的老年人通過社區(qū)護(hù)理中心得到照顧，3%的老年人入住養(yǎng)老院)。

    對于這三種模式，北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理、城市中國研究院副院長陳民分析指出，第一種以銷售為主的適老化住宅開發(fā)，主要是針對健康老人，做適老化住宅或者公寓，盈利模式仍然沿用住宅開發(fā)的傳統(tǒng)模式，住宅或公寓的銷售，只是做了一部分更針對老年人的專業(yè)化住宅產(chǎn)品，同時(shí)社區(qū)內(nèi)有一定的配套，如日間照料中心、托老所、老年大學(xué)等；第二種以押金制、會員制方式提供養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老院。主要是面向高端客戶，一次性支付高價(jià)的會員費(fèi)，獲得長期的養(yǎng)老公寓居住權(quán)或者養(yǎng)老服務(wù)的享用權(quán)利，但是這種模式對于老年人來說風(fēng)險(xiǎn)大一些，老人還是擔(dān)心這么長的時(shí)間里，萬一機(jī)構(gòu)倒閉了，他的權(quán)益沒什么保障。第三種以收取床位費(fèi)方式的養(yǎng)老院。目前主要是公立的為主，社會資本建設(shè)運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模正在逐漸擴(kuò)充，目前還是面臨著公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)巨大的競爭壓力。但是隨著老年人養(yǎng)老意識的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老消費(fèi)觀的提升，慢慢的這類私立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過找準(zhǔn)市場地位、提供個(gè)性化的服務(wù)還是有很大的市場機(jī)會的。

    在接受采訪時(shí)，香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁周柏生說：“這個(gè)比例，是符合中國的孝道文化的?！痹谠摴鹃_發(fā)的300萬平方米大盤大愛城里，不僅有專門的養(yǎng)老中心，更通過全齡型、全配套、自循環(huán)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，讓“在家養(yǎng)老”成為現(xiàn)實(shí)。

    以“城市綜合配套服務(wù)商”為自身新定位的萬科，也開始發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)。北京萬科副總經(jīng)理肖勁指出，萬科的“社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)模式”，既不是養(yǎng)老地產(chǎn)，也不是單純的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而是結(jié)合中國式養(yǎng)老特點(diǎn)、適合中國國情的全新養(yǎng)老模式。

    具體來說，“社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)模式”是將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為城市社區(qū)配套的重要組成部分，提供多功能的社區(qū)配套服務(wù)。

    同樣，肖勁也提到中國孝道文化。在他看來，老人不是一個(gè)特殊群體，他們是社會重要的一部分。

    “理想的養(yǎng)老模式是：要讓老人和子女、第三代生活在一起，在自理的時(shí)候，過幸福的晚年生活；在不自理的時(shí)候，也不用離開社區(qū)，住進(jìn)社區(qū)配套的養(yǎng)老公寓中，和子女保持‘一碗湯的距離’”，肖勁說，這也是對“中國人葉落歸根”的另一種解讀。

    在社區(qū)化養(yǎng)老模式下，自理和半自理的養(yǎng)老需求完全可以在老年人自己家中得到照料，節(jié)約了床位建設(shè)投入；同時(shí)，充分利用了社區(qū)現(xiàn)有的配套資源，進(jìn)行適老化的設(shè)計(jì)和合理的整合，就可以滿足社區(qū)化養(yǎng)老模式的運(yùn)營配套要求，而不需要專門投資建設(shè)，大大節(jié)約社會資源。

【標(biāo)準(zhǔn)化】從生理到心理的呵護(hù)

    在肖勁看來，社區(qū)化養(yǎng)老一定是主流的養(yǎng)老模式，它“在家與社區(qū)之間，架起了一座溫馨的橋梁，使得老人既不脫離熟悉的生活圈子，又不脫離子女的探望和照顧，真正實(shí)現(xiàn)我們提倡的‘老有所養(yǎng)，老有所依，老有所樂’?！?/span>

    陳民和萬科的觀點(diǎn)不謀而合，在他看來，“未來三種養(yǎng)老方式相互的聯(lián)系會逐漸強(qiáng)化，彼此之間逐漸融合，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老可能未來會主要分布在社區(qū)內(nèi)，而社區(qū)養(yǎng)老的觸角也將逐步伸入到家庭中去，發(fā)揮更大的作用”。

    因應(yīng)老年人各個(gè)層面的需求，萬科也因此提出了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)：從“住”的方面，在居住空間內(nèi)每個(gè)角落都充滿適老元素；從“醫(yī)”的方面，配備安排專業(yè)護(hù)士在提供及時(shí)、專業(yè)的醫(yī)療救護(hù)，以及專業(yè)的照護(hù)團(tuán)隊(duì)、問候和巡診，并有科學(xué)的康復(fù)室, 由專業(yè)的康復(fù)師制定科學(xué)的康復(fù)計(jì)劃；在“器”的方面，配備各類““語言康復(fù)”、“心理輔導(dǎo)”等項(xiàng)目的地方，可以在專業(yè)人士帶領(lǐng)下進(jìn)行有針對性的康復(fù)活動；從“食”的角度，考慮老年人營養(yǎng)均衡、消化功能及腸胃能力提供適宜老年人食用的三菜一湯菜式，應(yīng)季更換。最重要的是“娛”，針對長者的興趣和體能定制文化娛樂活動，包括興趣小組和藝術(shù)賞析等項(xiàng)目；針對長者的精神需求組織社交活動，不僅有溫馨的環(huán)境、專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；對長者退休后空虛、寂寞的狀態(tài)， 制定相應(yīng)的心理輔導(dǎo)類活動，包括宣講類的講座、訪談?lì)惖膶＜颐鎸γ婊顒印?/span>

    同樣，在大愛城，周柏生也一再強(qiáng)調(diào)，作為國家愛晚工程的示范基地，以及國家社工學(xué)院的示范基地，到第三期的時(shí)候，國家社工學(xué)院將全部落地，老年大學(xué)也會開辦起來，老人在這里不僅能上學(xué)，還可以拿文憑，各種各樣的興趣班，比如寫字、畫畫等等，讓老年人老有所樂，這才是養(yǎng)老在精神層面最需要補(bǔ)課的。

    肖勁介紹說，北京萬科將“在全市新建小區(qū)部分有條件的在建小區(qū)內(nèi)，根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模及人口規(guī)模持有一至若干幢包括住宅、商業(yè)樓棟在內(nèi)的資源，主動放棄傳統(tǒng)的快速銷售、快速回款運(yùn)作模式將這一部分開發(fā)商的自有資產(chǎn)用作服務(wù)于本小區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施”，這樣的設(shè)施，包括幸福匯、金域東郡、長陽5號地、金域國際、萬科天地、公園里、高麗營項(xiàng)目等樓盤均將配備。其中首個(gè)亮相的萬科·幸福家，位于北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，養(yǎng)老公寓總面積16762 平方米，共131個(gè)房間。

【困境】制度設(shè)計(jì)和資本難題待解

    事實(shí)上，無論是中央還是各地方政府，都有支持社會資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策。在土地政策方面，去年北京市出臺了《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實(shí)施辦法》，明確規(guī)定，“社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，依法采取劃撥方式供地；社會資本投資建設(shè)的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，應(yīng)在限定地價(jià)、規(guī)定配套建設(shè)和提出管理要求的基礎(chǔ)上，采用招拍掛等方式供地?！标惷癖硎?，養(yǎng)老地產(chǎn)中的養(yǎng)老院、護(hù)理院等養(yǎng)老設(shè)施可以以較低甚至無償?shù)膬r(jià)格獲得建設(shè)用地，這將讓社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的成本，降低三分之一左右。

    其次，政府對于社會資本新建、擴(kuò)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予大力度的財(cái)政補(bǔ)貼。目前北京市區(qū)兩級對于一個(gè)床位的建設(shè)補(bǔ)貼支持最高可達(dá)5萬元，運(yùn)營過程中按照照護(hù)服務(wù)的老人人數(shù)，進(jìn)行補(bǔ)貼，每月每人300-500元不等。

    然而，相對于蜻蜓點(diǎn)水的政策扶持力度，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的實(shí)際困境可能更大。在北京萬科看來，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境，至少有三個(gè)方面。

首先是資質(zhì)的審批。目前萬科走的是完全市場化的養(yǎng)老模式，也就是依靠企業(yè)的力量，把服務(wù)做好，贏得市場的認(rèn)可。同時(shí)，萬科也希望政府把萬科的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)納入到民政管理系統(tǒng)內(nèi)，接受國家有關(guān)部門的監(jiān)督考核。但目前，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營資質(zhì)的申辦過程中，還存在政策不清晰，效率過慢等問題。

    其次是社會醫(yī)療資源的配套不足，比如說目前中國最需要照料的老人是失能失智老人，這部分老年人對于日常醫(yī)療資源的需求強(qiáng)烈，如日常的拿藥，緊急就診等，很多老人的藥要去三甲醫(yī)院才能開到。

    第三是與社會保障制度、社會保險(xiǎn)制度的結(jié)合。在日本，有一個(gè)“介護(hù)保險(xiǎn)”制度，將社會化養(yǎng)老問題真正納入社會社保福利體系，并且有統(tǒng)一公平的第三方評估和監(jiān)督機(jī)制。這種制度設(shè)計(jì)，值得借鑒。

    而在陳民看來，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資環(huán)境還談不上理想。這種依靠長期回報(bào)的項(xiàng)目，特別需要像房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)這類金融產(chǎn)品的支持。地產(chǎn)商通過將項(xiàng)目打包出售給房地產(chǎn)基金，來實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，而房地產(chǎn)基金則可以長期持有這類具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。

    在這方面，保險(xiǎn)資本的入局，具有標(biāo)志性的意義。據(jù)周柏生介紹，生命保險(xiǎn)入駐了大愛城8萬平方米的養(yǎng)老中心，包括養(yǎng)老會所和600多套的養(yǎng)老公寓。生命保險(xiǎn)與開發(fā)商合作，組建專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，并通過發(fā)售創(chuàng)新型養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)作。

    “未來這個(gè)生命保險(xiǎn)之家，是生命保險(xiǎn)在北方的一個(gè)資產(chǎn)基地；這是生命保險(xiǎn)在北京周邊的第一單，今后他們可能分片區(qū)養(yǎng)老，通過多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合作，將養(yǎng)老資產(chǎn)證券化?！敝馨厣f。

來源：北京參考網(wǎng)

http://www.cnsf99.com/shownews-21591.aspx