面對國內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)，文章通過對養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、案例分析等得出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營模式需結(jié)合中國國情和市場需求，并要求開發(fā)商正確面對經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)，提升專業(yè)素養(yǎng)。

　　中國正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達(dá)到１萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國內(nèi)才剛剛起步，其長期的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。因此，共同探討適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營模式，具有重大的迫切性和現(xiàn)實(shí)意義。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念

　　養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。

　　◆ 與一般住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有明顯的差異性：
　　◆ 消費(fèi)群的專一性：針對中老年人提供的住宅產(chǎn)品；
　　◆ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；
　　◆ 社區(qū)活動的廣泛性：在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，作為復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的一個重要分支，在美國已經(jīng)有了50年的歷史，在德國、日本等國家也已經(jīng)發(fā)展地非常成熟。

　　在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以養(yǎng)生、康體、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。目前處于由政府福利向社會盈利轉(zhuǎn)化的過程中。

 三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式

　　目前，中國市場上養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式包括了全部出售、出售與自持相結(jié)合、會員制銷售、只租不售等四種模式。

　　模式一：全部出售

　　以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉。
　　案例：北京東方太陽城

　　本項(xiàng)目通過復(fù)合的產(chǎn)品、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的養(yǎng)老配套的打造，以及社區(qū)養(yǎng)老軟環(huán)境的培養(yǎng)，以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念，獲得成功。

　　運(yùn)營模式二： 出售與持有相結(jié)合

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進(jìn)行銷售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相相結(jié)合的。
　　案例：北京太陽城

　　本項(xiàng)目由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售。開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

　　模式三：會員制銷售

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主，但是租期長，實(shí)際為變相出售。采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式
　　案例：上海親和源

　　在運(yùn)營上，項(xiàng)目采用了A卡（銷售概念的長租性質(zhì)）和B卡（租賃概念的短租性質(zhì)）

　　A卡：
　　需一次性支付一筆89萬元入會費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。

　　不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費(fèi)（根據(jù)房型不同）。

　　B卡：
　　該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓。

　　有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費(fèi)。

　　運(yùn)營模式為會員制加管理費(fèi)，會員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營費(fèi)用。

　　模式四：只租不售

　　只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金。
　　案例：北京燕達(dá)國際健康城

　　項(xiàng)目以醫(yī)療健康社區(qū)為主題，依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū)。

　　項(xiàng)目定位面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少。

　　入住率低的問題主要是：一是項(xiàng)目面向高端人群，收費(fèi)高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高。

　　5、小結(jié)

　　事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜性、公平性；另一方面，一般傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，后期物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)長期而艱巨的民生性戰(zhàn)略工程，其盈利模式對投資方是很大的考驗(yàn)，要求投資方具有長遠(yuǎn)經(jīng)營的計(jì)劃與強(qiáng)烈社會責(zé)任感。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入比單一的普通住宅產(chǎn)品開發(fā)要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年大學(xué)、老年協(xié)會等服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件，選擇合適的開發(fā)模式。

來源：http://www.tzh.cn/yanjiufabu/2014/0519/77.html