1、銀行貸款

目前銀行對養(yǎng)老服務業(yè)的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品。雖然國務院出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》以后，很多地方今年出臺政策金融支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，甚至規(guī)定銀行具體授信額度和每年的貸款總量，但情況仍然不盡如人意。

對于輕資產(chǎn)、有知識產(chǎn)權(quán)的科技企業(yè)，很多銀行都推出有無抵押貸款，在北京中關(guān)村園區(qū)，凡是進入"瞪羚計劃"的企業(yè)，還可以獲得信用貸款。這類企業(yè)大多主營業(yè)務鮮明突出，符合市場需求，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，內(nèi)部管理規(guī)范；此外他們與銀行、擔保公司均進行了長時期的交流，逐步加深了解并建立信任關(guān)系。

國家開發(fā)銀行和世界銀行這兩年也開始積極扶持養(yǎng)老企業(yè)，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養(yǎng)老服務體系建設(shè)。國家開發(fā)銀行對多個智能化養(yǎng)老基地有所扶持。比如國開行在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)貸款客戶時，首先會考慮到貸款項目是否具有可持續(xù)的養(yǎng)老服務，對于房企也是如此，在房地產(chǎn)的載體上必須有好的可持續(xù)的服務；其次對貸款客戶有要求，客戶應是合格主體并有良好信用，配置項目資本金至少20%。第三貸款企業(yè)還應具備相應的行業(yè)經(jīng)驗或能力；第四應有準確的市場定位，尤其是對目標消費群體定位清晰。最終，貸款還是要落實到擔保上，是否有土地或房產(chǎn)做抵押。

可見，雖然各銀行產(chǎn)品和條件不一，但是針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的貸款本身的金融創(chuàng)新乏善可陳。

2、政策貸款貼息、直接補助等

目前國家為支持民營企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出臺了一系列的投融資政策法規(guī)，具體到養(yǎng)老企業(yè)來說，多有直接補助、政策貼息、運營補貼發(fā)放等方式。由于養(yǎng)老是一個產(chǎn)業(yè)鏈很長、跨領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，因此這些政策涉及到民政、發(fā)改、衛(wèi)生、科委、商業(yè)等多個部門，作為養(yǎng)老企業(yè)應該積極關(guān)注國家這些政策法規(guī)，認真學習領(lǐng)會，盡力爭取政策優(yōu)惠。

比如對于養(yǎng)老院的建設(shè)投資方面，公辦養(yǎng)老機構(gòu)由政府投入建設(shè)資金，建設(shè)用地由政府劃撥，但基本不享受運營補貼；民辦機構(gòu)建設(shè)用地自己購買或租賃，大多數(shù)不享受政府建設(shè)經(jīng)費補貼，但可以享受運營補貼。

同樣是民營養(yǎng)老機構(gòu)，如果屬于"民辦非企業(yè)"性質(zhì)，可以享受到政府運營方面的補貼，包括水、電、氣、熱價格上及稅收方面的優(yōu)惠；此外還有困難老人入住機構(gòu)補助等，各地標準不一。

近年來公建民營養(yǎng)老機構(gòu)大行其道，這類養(yǎng)老機構(gòu)徹底告別了政府運營模式，由社會力量負責日常服務，政府進行服務質(zhì)量監(jiān)督、惠民補貼發(fā)放等。具體說來主要有四種不同方式：

一次性建設(shè)補貼：由政府投資新建或購置建設(shè)并形成產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老機構(gòu)，給予每張床位數(shù)萬元（各地標準不一）一次性建設(shè)補貼；由政府投資改擴建的新增養(yǎng)老機構(gòu)床位，給予每張床位一次性建設(shè)補貼（各地標準不一）。

運營補貼：對公建民營公辦養(yǎng)老機構(gòu)給予運營補貼，其中對收養(yǎng)生活自理老年人的養(yǎng)老機構(gòu)床位，每張床位給予每年補貼幾百元到上千億（各地標準不一）；對收養(yǎng)生活不能自理（介護）和半自理（介助）老年人的養(yǎng)老機構(gòu)床位，每張床位每年給予數(shù)千元補貼。

困難老人入住補貼：對于收養(yǎng)政府重點保障的困難老年人，按照國家和當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，給予全額或者部分住養(yǎng)資金補貼。

防范意外風險補貼：以公建民營養(yǎng)老機構(gòu)為投保主體，按實際入住老人數(shù)和每張床每年數(shù)百元補貼（以實際金額為準）標準，為養(yǎng)老機構(gòu)投保綜合責任險，保護入住老人的合法權(quán)益，防范經(jīng)營風險。

3、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）

作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的先鋒，美國在養(yǎng)老地產(chǎn)運營方面積累了大量經(jīng)驗，它們在市場化養(yǎng)老的背景下，走出了一條依靠REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）創(chuàng)新的獨特賺錢模式。

過去10年，全球養(yǎng)老健康REITS不斷發(fā)展，市值翻了8倍。即使全球REITS市場乏力，甚至總量減少的情況下，健康養(yǎng)老REITS依然保持堅挺。憑借著良好的收益表現(xiàn)、較低的風險性、收益來源租金可有效避險通脹等特征，REITs成為美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本市場上的生力軍。

來自中銀國際的資料顯示：美國地產(chǎn)商進軍醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠REITS，健康護理累的REITS的市值在各類型中占比達10%，行業(yè)集中度比較高。在美國，REITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，租金收益可達50%以上，而且?guī)缀醪怀袚魏谓?jīng)營風險；與之相對，作為租戶的運營商則獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益，并承擔絕大部分經(jīng)營風險。

在委托經(jīng)營模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經(jīng)營收入5%~6%作為管理費，但不承擔經(jīng)營虧損的風險，也不獲取剩余收益，所有的經(jīng)營收入都歸REITs所有，經(jīng)營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔大部分經(jīng)營風險。

在凈出租模式下，REITs的風險更低、收益更穩(wěn)定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營，只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運營。正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得，REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場上有力的長期投資人。

遺憾的是，目前REITs發(fā)展時機還不成熟，好在已經(jīng)慢慢開始發(fā)展。今年6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國內(nèi)首只公募REITs，此前萬達也聯(lián)手快錢公司發(fā)起一款類似REITs的產(chǎn)品："穩(wěn)賺1號"。公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的范圍拓寬至房地產(chǎn)資產(chǎn)，未來REITs將進入中國居民的資產(chǎn)配置池。

4、政府創(chuàng)投引導基金或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

2015年8月，湖南成立全國首支省級政府引導型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金?；鹗灼谝?guī)模45億元，力爭總規(guī)模上100億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金將在中央財政引導資金的基礎(chǔ)上，廣泛吸納民營資本以及銀行、保險公司等金融機構(gòu)的出資。

除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導基金之外，一些金融機構(gòu)、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金，這些基金對項目本身的要求較高。

比如華夏銀行目前正在籌備的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，將以股權(quán)投資和劣后債投資模式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基金初步規(guī)模約為10億元；再如某民間資本募集的3億元定向投資基金，專門收購國內(nèi)的民營養(yǎng)老院。這只基金主要投資收購15-17家民辦養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理員、老年社區(qū)日間照料中心和養(yǎng)老養(yǎng)生康復院等一線省會城市的養(yǎng)老護理機構(gòu)，規(guī)模為80-500張床位。在收購標準上，要求項目已經(jīng)達到盈虧平衡點或在6個月內(nèi)實現(xiàn)盈虧平衡，項目自帶億元或距離億元20分鐘車程內(nèi)。

5、信托

信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中有重要作用，可以充當間接融資通道或者平臺角色。通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用來支付項目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購成本等，成立各種特殊項目機構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)性融資充當直接融資工具，以股權(quán)、債券兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設(shè)備采購成本、經(jīng)營費用等。

在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，信托可以提供充裕的資金。信托公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額的65%，為養(yǎng)老地產(chǎn)注入了資金方面的保障；其次，信托是通過結(jié)構(gòu)融資來充當融資工具，即可在項目成立初期以股權(quán)投資形式提供注冊資金和啟動資金，早早介入項目；第三，充當結(jié)構(gòu)性融資工具的信托從項目前期咨詢、土地摘牌、項目建安、采購設(shè)備等全過程就可以提供成本，資金供應周期比間接融資要長久；第四，信托的融資方式很靈活，在養(yǎng)老地產(chǎn)新項目開發(fā)經(jīng)營中，有限合伙人可以通過增資擴股或者股債結(jié)合等方式繼續(xù)諸如資金，操作靈活多樣。

6、私募股權(quán)基金

對于缺乏資金的輕資產(chǎn)企業(yè)，尤其是科技型企業(yè)來說，選擇有"聰明的資金"之稱的私募股權(quán)基金絕對是一條好的出路。因為中小企業(yè)缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財務、渠道、人才、上市等方面的幫助。一般來說，私募股權(quán)基金比較傾向于投資成長性好的中小企業(yè)，比如處于上升趨勢的行業(yè)或企業(yè)、企業(yè)在行業(yè)內(nèi)占有一定份額或者相當?shù)钠放浦龋蟹€(wěn)定而可持續(xù)的研發(fā)團隊，項目易于復制，公司可產(chǎn)生爆發(fā)式增長……

或者私募股權(quán)基金的企業(yè)除了自身特點之外，還因為他們具備了可投資項目必備的基本條件：

高回報（項目處于高速成長期，至少年成長10%以上）；

產(chǎn)品和服務具有獨特性（項目在技術(shù)、品牌、成本等方面能夠保持較長時期的優(yōu)勢，保持時間越長，項目越受歡迎）；

商業(yè)模式或盈利模式或營銷模式可行（主要考察項目的執(zhí)行力，是否可以持續(xù)。就是弄清楚企業(yè)如何賺錢，好的業(yè)務模式，必須能夠盈利，好的盈利模式，也是能夠復制推行的）；

優(yōu)勢行業(yè)+優(yōu)勢企業(yè)（在優(yōu)勢行業(yè)中發(fā)掘、尋找優(yōu)勢企業(yè)。一般來說，資金比較喜歡有競爭力的企業(yè)，如果在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先，或者是細分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，比較容易獲得資本青睞，這要求企業(yè)的核心競爭力要突出，最好超越其他競爭者）；

團隊誠信互補（好的團隊也是資本比較看重的。在很多投資人看來，投人比投項目重要，只有一個好的創(chuàng)始人，才能保證項目成功的幾率）。

此外，私募股權(quán)投資人們還會重點考察一些指標。比如營業(yè)收入、營業(yè)利潤、凈利潤和增長率等，這些指標反映了企業(yè)的盈利能力和成長性、抗風險能力，這些指標基本可以反映一個項目是否具有可投資性。

相對來說，投資人比較喜歡腳踏實地的企業(yè)，尤其是那些耗費了大量時間思考和探路的創(chuàng)始人。比如上文中提到的365和幸福麥麥養(yǎng)老的模式，都是脫胎于傳統(tǒng)行業(yè)所進行創(chuàng)新，非常踏實可靠。腳踏實地再加上創(chuàng)業(yè)者具有領(lǐng)導風范，足以帶領(lǐng)一個團隊走向成功。反之，許多項目或企業(yè)之所以失敗或受限，就是因為創(chuàng)業(yè)者自大、不能包容比自己更聰明智慧的人才，導致企業(yè)不能雇傭到人才。

許多創(chuàng)業(yè)企業(yè)失敗是因為無法根據(jù)市場和用戶反饋來調(diào)整產(chǎn)品。如果企業(yè)只顧著開發(fā)產(chǎn)品，那么客觀的分析市場數(shù)據(jù)顯得尤為重要。投資人喜歡那些知道些風投企業(yè)不知道的事情的創(chuàng)業(yè)者，希望創(chuàng)業(yè)者在看待無論是衡量團隊的競爭力還是產(chǎn)品符不符合市場時都能保持客觀公正。

7、養(yǎng)老債券

近年來，我國養(yǎng)老服務業(yè)快速發(fā)展，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務體系初步建立。但總體上看，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出。為貫徹《國務院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35 號）精神，加大企業(yè)債券融資方式對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，引導和鼓勵社會投入，國家發(fā)改委制定了《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》（以下簡稱指引），發(fā)行指引已于2015年4月9日下發(fā)并執(zhí)行。

企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。公司債券的發(fā)行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業(yè)，所以，一般歸類時，公司債券和企業(yè)發(fā)行的債券合在一起，可直接稱為公司（企業(yè)）債券。國家發(fā)改委近一兩年來采取企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預審權(quán)下放至省級、鼓勵企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等一系列改革舉措，政策暖風下，全國企業(yè)債券市場發(fā)展迅猛。對有志于加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債權(quán)無疑將是一個很好的選擇。

8、眾籌

養(yǎng)老引入眾籌，始自2014年10月舉行的中國眾籌大會。那次會上，中國老年產(chǎn)業(yè)基金會與北京特許經(jīng)營權(quán)交易所簽署了一項協(xié)議，表明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將引入眾籌模式，在資金、人力等方面開展深度合作。當時認為，我國目前養(yǎng)老服務市場需求至少應該達到萬億元，但實際供給僅為1000億元左右，此舉有助于彌補9000億元的資金缺口。

一般來說，眾籌模式在現(xiàn)階段是可行的，主要基于三點：第一是互聯(lián)網(wǎng)的普及讓公司、投資者之間的信息更加透明；第二是因為投資者多樣化決定了他們會要求有更多元化的投資渠道和產(chǎn)品，眾籌也是大家認為的一個很重要的渠道；第三是國內(nèi)的產(chǎn)品眾籌和股權(quán)眾籌均有企業(yè)試行，現(xiàn)階段狀況還好。

眾籌行業(yè)對我國目前巨大的老齡市場需求十分看好，目前眾籌與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的合作不僅集中在資金方面，甚至還有人力資源方面的合作，眾籌模式旨在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)籌集更多的資金和人力。從現(xiàn)實的實踐來看，一些公司已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老公寓等項目開始嘗試。比如云南股權(quán)眾籌了一個文化養(yǎng)老項目；湖北周沖的常樂養(yǎng)老院即將運行；安徽眾籌的智慧養(yǎng)老項目等。

這些項目多為民間自發(fā)組織，在養(yǎng)老領(lǐng)域是否行得通很多人還持懷疑態(tài)度。這種質(zhì)疑來自幾點：第一是養(yǎng)老行業(yè)門檻很高，且專業(yè)性強，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展之初多為公益性的，然后才能逐漸進入功利性階段，所以前期對資金的考驗非常大。第二是眾籌現(xiàn)在發(fā)展尚不成熟，很多項目都沒有成熟的規(guī)劃或方案，養(yǎng)老頭緒太多，投資門檻、資金募集、決策管理方面的難度也很大。第三也就是最大的風險還在于盈利。雖然社會普遍看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但目前做得好的民辦養(yǎng)老機構(gòu)并不多。其中一個原因便是人們的普遍觀念還是認為，養(yǎng)老機構(gòu)是無親故或家庭不睦的老人才會居住的地方，因此形成了所謂"9073"的養(yǎng)老格局，即90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，剩下3%機構(gòu)養(yǎng)老。

雖然如此，一些大機構(gòu)卻對眾籌模式非?？春?，比如平安。平安認為養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌在未來可以先做起來，但他們依然感到猶豫。這種猶豫來自三方面的綜合考慮：第一，需要突破原先的監(jiān)管制度。過去監(jiān)管要求籌集資金要面對特定對象，人數(shù)不超過200人，且單筆資金不能超過20萬?，F(xiàn)在監(jiān)管放開，只要不是欺詐行為均鼓勵創(chuàng)新。第二，地產(chǎn)眾籌是金融同地產(chǎn)和購房者之間的三方結(jié)合。在眾籌者群體中共分兩種人購房者和投資者。前者做法類似于集資建房，后者則被稱之為微開發(fā)商，中國投資者對于房地產(chǎn)投資情有獨鐘，眾籌的形式讓投資者用100萬就可以做開發(fā)商。第三，地產(chǎn)開發(fā)后端持續(xù)性。在當下地產(chǎn)商要做輕資產(chǎn)，做運營、金融，而非開發(fā)，這個階段要怎么做，目前還有很多人沒有關(guān)注到。這些難題并不是簡單將資金集中到平安眾籌平臺就可以的了。正是這些復雜性的存在，所以平安已經(jīng)想到這么細了依舊還是沒有做。

因此，未來比較穩(wěn)妥的眾籌模式應該是在項目初期將運營考慮進去，未來開發(fā)商往運營方向走，讓運營和金融結(jié)合在一起，而非往拿地、建筑等方面發(fā)展。

9、PPP

PPP的發(fā)展在中國幾經(jīng)沉浮之后，隨著《國務院關(guān)于加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權(quán)限后，各地便將PPP看做是在發(fā)債之外的又一條重要融資渠道。鑒于目前地方政府債臺高壘，PPP熱潮正洶涌澎湃。

表面繁榮之下，頗多細節(jié)需冷靜思考。

首先是部分地區(qū)"為PPP而PPP現(xiàn)象"應該遏制和反思。

在PPP模式下，政府和企業(yè)利益共享，風險共擔，雙方有著幾十年的合作，這一特征決定了其對項目前期準備要求更高。從項目萌芽到落定耗時頗多，期間還需有大量調(diào)研和縝密論證，PPP項目與其是一個項目，不如說是一個系統(tǒng)工程，在沒有成功經(jīng)驗可借鑒的情況下，這項系統(tǒng)功能著實難以駕馭。

這兩年在PPP試點項目快速推進熱潮下，各地出臺的PPP項目前期論證非常簡單，有些地區(qū)甚至將原有項目改頭換面改變而成?！∫恍┑胤诫m然引入社會資本，但因缺乏實踐和細則制定，不能很好把握和社會資本合作的"度"的問題。比如缺乏合理和彈性的定價機制，導致部分項目的暴利或虧損，也束縛了市場配置資源的作用。

PPP協(xié)議的核心要件是價格和服務標準。由于PPP項目的準經(jīng)營性特征，財政補貼是項目的重要收入來源。PPP項目補貼到什么程度，需要政府有較強的測算能力和拿捏水準。補貼太高，有失財政支出的公平，補貼過低，對社會資本沒有吸引力。比較理想的狀態(tài)是，政府根據(jù)行業(yè)的一般水平，劃定一條價格線，超出不補，結(jié)余歸企業(yè)，鼓勵企業(yè)努力降低成本，提高效率。另一方面，如果設(shè)計或操作不當，PPP項目可能會成為一種變相的高息債，雖然緩解了短期資金壓力，但會給政府帶來長期的財政負擔。

即使價格合理，政府在PPP項目上的財政支出可控，政府也要在債券融資和PPP模式上做出一個折衷。債券融資成本低，社會融資成本高，但是引入社會資本，可以帶來專業(yè)技巧、管理的經(jīng)驗，提高運營效率，降低政府在項目生命周期內(nèi)的補貼支出。在融資成本和效率提高之間存在一個相互抵消的關(guān)系。因此，并不是引入社會資本越多越好，而是要確定一個合理的比例，真正做到"物有所值"。

其次PPP的本質(zhì)是為了提高政府公共服務的專業(yè)性和提高運營效率。

第三是要厘清PPP適用的領(lǐng)域。

當前有些地方已經(jīng)把PPP當成包治百病的良藥。有專家統(tǒng)計，目前PPP模式中字母組合可以排出二十多種。理論上講，PPP模式可以適用于絕大多數(shù)公益性事業(yè)投資，如市政交通設(shè)施、港口、碼頭、水務、能源、公共交通、醫(yī)院、養(yǎng)老院、垃圾處理等等。但這并不意味著PPP可以適用于所有社會服務領(lǐng)域，更不能把PPP當成包治百病的良藥。事實上，由于PPP模式多樣，前端設(shè)計難度大，需要協(xié)調(diào)的部門多，操作起來復雜，導致實際推行并非那么容易。（來源：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)）