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行業(yè)動態(tài) 2015年01月12日
隨著社會老齡化的不斷加重,健全養(yǎng)老服務(wù)體系,滿足多樣化養(yǎng)老服務(wù)需求,積極應(yīng)對人口老齡化的實際,使養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為保障和改善民生的重要舉措。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過程中,作為我國養(yǎng)老主要方式的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。同時,由于受傳統(tǒng)觀念的影響和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無論數(shù)量還是質(zhì)量都不能滿足廣大老年人日益增長的多樣化養(yǎng)老需求。因此,養(yǎng)老問題成為目前社會最為關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。
一、我國現(xiàn)狀
伴隨著住房、社會保險、醫(yī)療制度等一系列改革,老年人的傳統(tǒng)生活也在發(fā)生著各種變化。對“家”的依賴和歸屬感會愈發(fā)強(qiáng)烈,尤其是對老年人的心情有著非常重要的影響。在居住方面,與和兒女家人同住或者去老人院相比,老年人迫切地希望能有一個既可以方便生活、就醫(yī)、身邊隨時有專業(yè)人員服務(wù),又屬于自己的家。所以“產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老”是未來發(fā)展的有利趨勢。
二、產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老發(fā)展趨勢
(一)產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老概念。
“產(chǎn)權(quán)式”主要是指房屋所有者對該房屋擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),無論居住和投資均具備保值和升值的潛力,作為固定資產(chǎn)投資在各方面非常靈活。
“產(chǎn)權(quán)式老年公寓”是指擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán),并在房屋所在社區(qū)內(nèi)提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的公寓。這種養(yǎng)老新模式為不想住養(yǎng)老院、愿意采取社區(qū)居家養(yǎng)老的老年人提供了新選擇。
產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老還有另一種方式為“以房養(yǎng)老”。
以房養(yǎng)老,也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”,是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去,以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式,在老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權(quán),這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充。
2013年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”,引發(fā)輿論廣泛關(guān)注,按計劃“以房養(yǎng)老”政策將于2014年上半年試行推廣。
(二)國內(nèi)外產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式。
1、天津市首家產(chǎn)權(quán)式老年公寓——長庚老年公寓。是“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的雙重服務(wù)模式,首先它集獨(dú)立型、服務(wù)型、護(hù)理型于一身的老年公寓,老年人居住相對集中,且設(shè)有老年專業(yè)醫(yī)院、老年服務(wù)中心、老年娛樂中心以及老年購物中心等,方便老年人日常生活;其次產(chǎn)權(quán)式老年公寓養(yǎng)老將老年人的“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”有機(jī)結(jié)合,不僅在老年人能夠自理時提供服務(wù),在老年人自理比較困難時,同樣能夠提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。養(yǎng)老小戶型專業(yè)更舒適,面積都在35平方米左右,且室內(nèi)高度不低于2.7米,為一室一衛(wèi)生間,精裝修突出“家”的感覺。
2、湖南省衡南縣云集鎮(zhèn)的衡陽光彩怡園老年養(yǎng)生公寓。作為湖南首家最具規(guī)模、最規(guī)范的產(chǎn)權(quán)式老年公寓,緊傍湘江河畔,毗鄰107國道,占地面積100多畝,第一期現(xiàn)有電梯公寓房間近600套,并擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),這些都是80位已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證戶主選擇光彩老年度假公寓的最大吸引力。產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老無疑成為大部分養(yǎng)老的最佳首選。真正做到了將“養(yǎng)老”從公益中跳出來。
3、日本,亞洲最早進(jìn)入老齡化社會的國家,日本主要有兩種不同模式。一是政府參與型,分為直接融資方式和間接融資方式。所謂“直接融資方式”,就是政府機(jī)構(gòu)直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”制度,由行政機(jī)構(gòu)直接融資給借貸人。所謂“間接融資方式”,就是政府機(jī)構(gòu)不直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”制度,由行政機(jī)構(gòu)在銀行和借貸人之間斡旋,最終由銀行出面將款項借貸給借貸人。二是民營機(jī)構(gòu)參與型,目前主要有銀行、信托公司、信托銀行以及房地產(chǎn)公司參與。
4、美國,“以房養(yǎng)老”模式也被稱為“倒按揭”貸款,發(fā)放對象為62歲以上的老年人,分三種,前兩種與政府行為相關(guān),后一種則由金融機(jī)構(gòu)辦理。第一種是經(jīng)美國國會認(rèn)可,聯(lián)邦政府保險的“倒按揭”貸款,美國大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。第二種是由政府擔(dān)保的“倒按揭”貸款,該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理,有固定期限,而且老年住戶須搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。第三種是專有“倒按揭”貸款,此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出,根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性,貸款對象資格無需政府認(rèn)可,屬于個人理財產(chǎn)品。
5、加拿大,雖然加拿大的“以房養(yǎng)老”模式主要也表現(xiàn)為“倒按揭”,但與美國不同的是,加拿大的“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)極具個性化。在加拿大,超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間,只要你不搬家、不賣房,房產(chǎn)主權(quán)不變,可以一直住到享盡天年,由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
6、新加坡,新加坡是實施“以房養(yǎng)老”模式比較成功的國家之一。政府規(guī)定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房,組屋不能參加“倒按揭”。(組屋是指由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋,類似于我國的經(jīng)濟(jì)適用房)。具體模式情況有以下三種:其一,允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。其二,對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說,老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房,以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支。其三,“倒按揭”。退休者將自己的住房抵押給金融機(jī)構(gòu),按月從該金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金收入,退休者仍居住在自己的住房內(nèi)。當(dāng)該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期時,抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息。
三、存在問題
1、所謂的“倒按揭”以房養(yǎng)老,其實質(zhì)就是住房抵押貸款。目前尚未推廣,不僅僅涉及老年人是否接受這一新事物。還普遍擔(dān)心的一個最大“障礙”就是“70年產(chǎn)權(quán)”問題。產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。
2、房價走勢給銀行帶來的風(fēng)險。銀行面臨借款人無法如約歸還貸款的情況下,就需要處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房價出現(xiàn)下行,就有可能出現(xiàn)到時候變賣房產(chǎn)所得資金不能補(bǔ)上欠款這個“缺口”的問題。
3、缺少服務(wù)保證機(jī)制。讓入住產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓的老人能長期保障后期養(yǎng)老服務(wù),而不是像有些物業(yè)公司那樣說撤就撤,讓老人失去服務(wù)保障。
四、幾點(diǎn)建議
1、建議遼源市有能力的開發(fā)商,經(jīng)過市場調(diào)查研究,在規(guī)劃選址、建筑設(shè)計、小區(qū)設(shè)施、服務(wù)功能等方面,進(jìn)行合理規(guī)劃,開展產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老試點(diǎn)。
2、與外省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)合興建養(yǎng)老新模式機(jī)構(gòu)。并實行候鳥式、互動式的經(jīng)營方式。
3、建設(shè)公建民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),并將經(jīng)營引入市場競爭機(jī)制。
4、建立服務(wù)保障機(jī)制。建立銀行或擔(dān)保公司等切實可靠機(jī)構(gòu)的第三方擔(dān)保,對養(yǎng)老服務(wù)做出硬性承諾,增強(qiáng)大家對產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老公寓的信心。
來源:中國智能養(yǎng)老網(wǎng)
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