面對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)，文章通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、案例分析等得出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式需結(jié)合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求，并要求開(kāi)發(fā)商正確面對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，提升專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。

　　中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿(mǎn)足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到１萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。因此，共同探討適合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式，具有重大的迫切性和現(xiàn)實(shí)意義。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念

　　養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱(chēng)為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。

　　◆ 與一般住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有明顯的差異性：
　　◆ 消費(fèi)群的專(zhuān)一性：針對(duì)中老年人提供的住宅產(chǎn)品；
　　◆ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線(xiàn)路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；
　　◆ 社區(qū)活動(dòng)的廣泛性：在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，作為復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要分支，在美國(guó)已經(jīng)有了50年的歷史，在德國(guó)、日本等國(guó)家也已經(jīng)發(fā)展地非常成熟。

　　在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以養(yǎng)生、康體、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。目前處于由政府福利向社會(huì)盈利轉(zhuǎn)化的過(guò)程中。

 三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

　　目前，中國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式包括了全部出售、出售與自持相結(jié)合、會(huì)員制銷(xiāo)售、只租不售等四種模式。

　　模式一：全部出售

　　以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。
　　案例：北京東方太陽(yáng)城

　　本項(xiàng)目通過(guò)復(fù)合的產(chǎn)品、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的養(yǎng)老配套的打造，以及社區(qū)養(yǎng)老軟環(huán)境的培養(yǎng)，以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷(xiāo)售，打造全齡社區(qū)概念，獲得成功。

　　運(yùn)營(yíng)模式二： 出售與持有相結(jié)合

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進(jìn)行銷(xiāo)售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相相結(jié)合的。
　　案例：北京太陽(yáng)城

　　本項(xiàng)目由財(cái)政和民政部門(mén)劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷(xiāo)售，另一部分則用來(lái)滿(mǎn)足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

　　模式三：會(huì)員制銷(xiāo)售

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主，但是租期長(zhǎng)，實(shí)際為變相出售。采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“銷(xiāo)售+持有”模式
　　案例：上海親和源

　　在運(yùn)營(yíng)上，項(xiàng)目采用了A卡（銷(xiāo)售概念的長(zhǎng)租性質(zhì)）和B卡（租賃概念的短租性質(zhì)）

　　A卡：
　　需一次性支付一筆89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶(hù)型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。

　　不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬(wàn)—6.98萬(wàn)元不等的會(huì)費(fèi)（根據(jù)房型不同）。

　　B卡：
　　該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶(hù)型，一次性支付價(jià)格從45萬(wàn)-88萬(wàn)元不等，另外每年需支付2.98萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓。

　　有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)部分免費(fèi)。

　　運(yùn)營(yíng)模式為會(huì)員制加管理費(fèi)，會(huì)員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開(kāi)發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　模式四：只租不售

　　只租不售，對(duì)自理、半自理、非自理客戶(hù)區(qū)別對(duì)待，收取不同租金。
　　案例：北京燕達(dá)國(guó)際健康城

　　項(xiàng)目以醫(yī)療健康社區(qū)為主題，依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū)。

　　項(xiàng)目定位面向全球中高端人群，來(lái)訪客較多，但目前入住率不高，長(zhǎng)期住的只有幾十個(gè)人，以中國(guó)人為主，多為短期居住，長(zhǎng)期居住較少。

　　入住率低的問(wèn)題主要是：一是項(xiàng)目面向高端人群，收費(fèi)高，門(mén)檻高；二是中國(guó)人的思想觀念還沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，對(duì)這種形式接受度不高。

　　5、小結(jié)

　　事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類(lèi)項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜性、公平性；另一方面，一般傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤(rùn)，后期物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分，但國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的民生性戰(zhàn)略工程，其盈利模式對(duì)投資方是很大的考驗(yàn)，要求投資方具有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃與強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入比單一的普通住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類(lèi)繁多。開(kāi)發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年大學(xué)、老年協(xié)會(huì)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件，選擇合適的開(kāi)發(fā)模式。

來(lái)源：http://www.tzh.cn/yanjiufabu/2014/0519/77.html