導(dǎo)讀

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。本報(bào)告即通過(guò)剖析國(guó)際上主要國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，研究國(guó)內(nèi)領(lǐng)先養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式，結(jié)合大量實(shí)際案例，總結(jié)出適合國(guó)內(nèi)發(fā)展實(shí)際情況的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式以意欲進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)參考。

1 養(yǎng)老地產(chǎn) 發(fā)展背景與開(kāi)發(fā)環(huán)境分析

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)定義與分類

養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是指從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到房屋的標(biāo)準(zhǔn)配置上強(qiáng)調(diào)適老化設(shè)計(jì)，即更偏向于符合老年人相關(guān)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常的起居呵護(hù)更符合老年人的行為習(xí)慣。

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

按功能來(lái)劃分，主要有三種：養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)。

按用地性質(zhì)劃分，主要有兩種：住宅用地、社會(huì)福利設(shè)施用地。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析

社會(huì)需求環(huán)境分析

1、人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢(shì)

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入并長(zhǎng)期處于老齡化社會(huì)，這是二十一世紀(jì)中國(guó)的一個(gè)重要國(guó)情。未來(lái)我國(guó)人口老齡化大體分4個(gè)階段。2011年-2022年是加速發(fā)展階段，老年人口年均增長(zhǎng)730萬(wàn)；2023-2035年是快速發(fā)展階段，老年人口年均增加1100萬(wàn)；2036年-2054年是高位發(fā)展階段，老年人口增速放緩，年均增加336萬(wàn)；從2055年起，老年人口達(dá)到4.72億峰值后開(kāi)始緩慢減少。

2、老年人的特點(diǎn)及養(yǎng)老需求

（1）老年人的特點(diǎn)

從我國(guó)來(lái)看，由于傳統(tǒng)習(xí)慣等多方面原因，家庭養(yǎng)老占很大比例，但另一方面隨著家庭結(jié)構(gòu)的小型化和空巢家庭越來(lái)越多，家庭養(yǎng)老功能在弱化，這勢(shì)必增加老年人對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式的需求。

（2）老年人的養(yǎng)老需求

據(jù)調(diào)查顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入者更認(rèn)為，市場(chǎng)上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無(wú)法滿足他們的需求。同時(shí)，來(lái)自國(guó)家老齡委的最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。

3、現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系存在的主要問(wèn)題

（1）養(yǎng)老保障制度體系殘缺，過(guò)度分割，雜亂無(wú)序，漏洞巨大

（2）個(gè)人賬戶空賬運(yùn)行、養(yǎng)老金的隱性負(fù)擔(dān)過(guò)重

（3）養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇差距拉大

（4）農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障尚待解決

3. 我國(guó)主要養(yǎng)老模式分析

傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式分析

居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。對(duì)身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服務(wù)和提供就業(yè)機(jī)會(huì)等服務(wù)；對(duì)生活不能自理的高齡、獨(dú)居、失能等老年人提供家務(wù)勞動(dòng)、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無(wú)障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務(wù)。對(duì)居家養(yǎng)老的失能老年人給予專項(xiàng)補(bǔ)貼，鼓勵(lì)他們配置各種必需的康復(fù)輔具，提高生活自理能力和生活質(zhì)量。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過(guò)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)包括老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)以下功能：

社區(qū)養(yǎng)老模式分析

社區(qū)養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時(shí)無(wú)人或者無(wú)力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。

反向抵押貸款養(yǎng)老模式

在人口急劇老齡化、傳統(tǒng)養(yǎng)老資源弱化和社會(huì)養(yǎng)老體系不健全的背景下，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)也開(kāi)始了以反向抵押貸款為代表的以房養(yǎng)老的探索。

2 養(yǎng)老地產(chǎn) 投資開(kāi)發(fā)模式分析

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式分析

1、融資來(lái)源

由于我國(guó)的金融體系的不健全，投融資主體相對(duì)而言比較單一。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道打破了以往單一的依靠國(guó)有商業(yè)銀行的桎梏，開(kāi)始向多元化發(fā)展，但是相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的完善的金融體系而言，我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大因素。當(dāng)前房地產(chǎn)投資主要有三種：國(guó)有商業(yè)銀行、住房公積金組織和房地產(chǎn)證券化部門。

2、融資方式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

1、“養(yǎng)老文化”概念營(yíng)銷模式

養(yǎng)老文化是指健康養(yǎng)老、便捷養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老等養(yǎng)老理念的集合體。而養(yǎng)老文化的概念營(yíng)銷是指養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)理念上將這類養(yǎng)老文化融入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用項(xiàng)目作為這種文化的載體，在養(yǎng)老住戶認(rèn)同這種養(yǎng)老文化的基礎(chǔ)之上對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式

產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粋€(gè)包含價(jià)值鏈、企業(yè)鏈、供需鏈和空間鏈四個(gè)維度的概念。這四個(gè)維度在相互對(duì)接的均衡過(guò)程中形成了產(chǎn)業(yè)鏈。這種“對(duì)接機(jī)制”是產(chǎn)業(yè)鏈形成的內(nèi)模式，作為一種客觀規(guī)律，他像一只“無(wú)形之手”調(diào)控著產(chǎn)業(yè)鏈的形成。產(chǎn)業(yè)鏈延伸是將一條已經(jīng)存在的產(chǎn)業(yè)鏈盡可能地向上下游拓展延伸。就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。

3、租、售、反按揭組合入住模式

通過(guò)采用租、售、反按揭組合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加靈活，對(duì)開(kāi)發(fā)商及入住的老年人是雙贏的關(guān)系。

3 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀與瓶頸分析

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)分析

市場(chǎng)客戶群體分析

1、世界人口老齡化是必然趨勢(shì)

人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，是世界人口發(fā)展的普遍規(guī)律。二十一世紀(jì)將繼續(xù)增長(zhǎng)，根據(jù)預(yù)測(cè)世界60歲以上老年人口比例將由2000年的10.0%，上升到2025年的15.1%，2050年的21.7%；65歲以上老年人口比例相應(yīng)由6.9%上升到10.5%、16.1%；年齡中位數(shù)相應(yīng)由26.8歲上升到32.8歲、37.8歲。

 

2、中國(guó)已經(jīng)成為老年人口最多的國(guó)家

我國(guó)老年化過(guò)程將經(jīng)歷三個(gè)階段，分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段，其中重度老年化階段的老年化水平為31%，80歲以上人口所占比例為25%。

市場(chǎng)發(fā)展空間分析

1、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有眾多人口的支撐

預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉我國(guó)老年人將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國(guó)65歲以上老人數(shù)已超過(guò)1.3億（占總?cè)丝诘?0.1%），到2050年將增加到4億（占總?cè)丝诘?3%）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2、老年消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買力不斷提高

購(gòu)買力是以收入來(lái)做保證的，老年人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是決定老年市場(chǎng)規(guī)模和容量的關(guān)鍵因素。老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。

3、購(gòu)房者對(duì)老年房產(chǎn)的購(gòu)買意向逐漸增強(qiáng)

隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)收入的提高，老年人正在逐步拋棄"重積蓄、輕消費(fèi)"、"重子女、輕自己"的傳統(tǒng)觀念，花錢買健康，花錢買瀟灑正成為現(xiàn)代老人的時(shí)尚追求。

4、老年人養(yǎng)老逐步走向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

集中養(yǎng)老是未來(lái)養(yǎng)老的發(fā)展趨勢(shì)，也是解決低收入老人養(yǎng)老問(wèn)題的重要渠道，同時(shí)可以讓老年人擺脫孤單、享受生活。

5、“421家庭“加快養(yǎng)老住宅的發(fā)展

獨(dú)生子女政策的長(zhǎng)期實(shí)施使“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)增多，并加重了70、80后子女肩上的擔(dān)子：不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨(dú)自承擔(dān)起照顧雙親的重?fù)?dān)。社會(huì)養(yǎng)老逐漸成為未來(lái)養(yǎng)老的一種趨勢(shì)。根據(jù)推算，目前經(jīng)濟(jì)水平中等以上的老年人有60%選擇居住老年公寓。

6、北京和上海等地的老年住宅比較火熱

根據(jù)對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問(wèn)題”進(jìn)行了隨機(jī)訪問(wèn)，訪問(wèn)報(bào)告表明，目前我國(guó)老年住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開(kāi)居住。

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、養(yǎng)老地產(chǎn)需求分析

（1）宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大

據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約有4萬(wàn)億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬(wàn)億元，潛力巨大。

（2）老年人養(yǎng)老居住觀念逐步變化

養(yǎng)老觀念改變，41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢(shì)將上升。根據(jù)居住方式偏好可以看出，59%的老年人仍希望與子女住在一起。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)供給分析

（1）社會(huì)資本紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)主要是房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)商、社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式還在于家庭養(yǎng)老，進(jìn)入企業(yè)或社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還占少數(shù)，導(dǎo)致目前許多養(yǎng)老住宅入住率不高，普遍處于虧損狀態(tài)，供大于求的局面還一直存在。

（2）需求空間

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

（1）基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計(jì)更注重細(xì)節(jié)

（2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”

（3）將細(xì)分老年消費(fèi)群體，針對(duì)國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國(guó)華僑及異國(guó)來(lái)華養(yǎng)老者建設(shè)國(guó)際性、開(kāi)放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題分析

政府扶持政策不明晰

由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。

市場(chǎng)定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多針對(duì)的是60-70年齡段的活躍富裕長(zhǎng)者消費(fèi)群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場(chǎng)定位。廣東人歷來(lái)重視養(yǎng)生之道，花甲之年對(duì)養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。但是，老年消費(fèi)需求是一種變動(dòng)的市場(chǎng)，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題。

經(jīng)營(yíng)模式缺乏創(chuàng)新

1、目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式現(xiàn)狀

目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式依舊沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。

2、目前國(guó)主要的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式

針對(duì)中國(guó)國(guó)情和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，整合各類研究和案例，時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的探索及模式主要有以下三種：

第一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型的老年社區(qū)開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些比較大的知名企業(yè)，像萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠城等，都做了一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。第二種是政府主導(dǎo)的公辦民營(yíng)的模式，即有公私合作的性質(zhì)（PPP）。第三種是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可將養(yǎng)老保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品與實(shí)體養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合，以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險(xiǎn)產(chǎn)品和下游老年人的服務(wù)產(chǎn)品，打造一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造一種從“搖籃”到“天堂”的全新保障模式。

4 養(yǎng)老地產(chǎn) 領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

1、企業(yè)發(fā)展概況

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年獲得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌，品牌價(jià)值已突破300億元。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，股票代碼：600048。

2、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括精品住宅、商務(wù)辦公，高端休閑、商貿(mào)會(huì)展、購(gòu)物中心、五星酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。公司目前加大創(chuàng)新力度，積極推動(dòng)房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)、精裝修、概念地產(chǎn)（旅游、文化、電商等）等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，高度重視和關(guān)注移動(dòng)互聯(lián)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)海外拓展戰(zhàn)略。

3、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析

（1）地產(chǎn)戰(zhàn)略

保利養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略為：以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，以機(jī)構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿足老年人的全方位需求。

（2）盈利模式

保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式為微利模式，在投入階段主要集中在適老住宅銷售、適老產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)，以及適老設(shè)備改造。中長(zhǎng)期計(jì)劃用三到五年時(shí)間，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段。

4、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)現(xiàn)狀

目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建，其中北京西山林語(yǔ)和熹會(huì)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已于2013年初開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，截至2013年12月31日，保利地產(chǎn)北京西山林語(yǔ)樂(lè)齡中心入住率已接近60%，上海西塘越積極籌備“一地入會(huì)多地養(yǎng)老”平臺(tái)的建立，成都兩河頤養(yǎng)生態(tài)休閑示范基地已完成方案規(guī)劃。

5、企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)狀況分析

親和源股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析

1、企業(yè)發(fā)展概況

親和源股份有限公司創(chuàng)建于2005年3月，前身為上海康橋公共事業(yè)投資有限公司，由上海新建橋企業(yè)集團(tuán)有限公司和浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司出資組建。2007年9月公司增資擴(kuò)股，增加了上海日揚(yáng)房地產(chǎn)有限公司、上海親和源投資有限公司兩家股東單位，同時(shí)更名為親和源股份有限公司。2010年，港資贄信資本進(jìn)入親和源。

2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)-上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬(wàn)平方米。

2013年9月，經(jīng)過(guò)兩年半潛心打造的親和源全國(guó)連鎖項(xiàng)目之一-海寧琳軒·養(yǎng)生源，正式啟動(dòng)運(yùn)行；自此，親和源全國(guó)連鎖項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)，遍布全國(guó)4個(gè)省份。2013年10月，親和源被評(píng)選為“中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公眾滿意最佳典范品牌”。

3、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

親和源設(shè)置了兩種運(yùn)營(yíng)模式：

一種是讓渡使用權(quán)的模式。這一模式是將老年公寓的使用權(quán)通過(guò)會(huì)員制的安排讓渡給老年人，而產(chǎn)權(quán)保存在親和源的開(kāi)發(fā)者手中。這一模式的設(shè)計(jì)可以保障社區(qū)管理的有效與有序性，提升服務(wù)的質(zhì)量與水平。

另一種是產(chǎn)權(quán)讓渡模式。通過(guò)公寓產(chǎn)權(quán)的出讓來(lái)滿足傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)思想，滿足老年人的消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)老人仍然通過(guò)會(huì)員制的安排享受到親和源系統(tǒng)的服務(wù)。

4、企業(yè)標(biāo)桿養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析

（1）項(xiàng)目概況

親和源坐落于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上，占地8.4萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，總投資6億元，是華東地區(qū)最為知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)開(kāi)創(chuàng)會(huì)員制收費(fèi)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)。社區(qū)全部采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等設(shè)施。

（2）運(yùn)作模式

對(duì)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為整合核心的“親和源模式”異軍突起，而親和源也在積極探索中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)模式，致力成為中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)的第一品牌。以“親和源”為代表的“親情養(yǎng)老社區(qū)”正在變身為當(dāng)下國(guó)內(nèi)養(yǎng)老方式的新模式。

（3）融資模式

親和源的融資模式屬于自籌與合作相銜接的模式。其開(kāi)發(fā)建設(shè)完全是由一家民營(yíng)企業(yè)，即上海新建橋企業(yè)集團(tuán)有限公司下屬的親和源股份有限公司獨(dú)立投資完成。

5、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析

5 養(yǎng)老地產(chǎn) 需求趨勢(shì)與投資策略

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)需求規(guī)模與結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需求預(yù)測(cè)

根據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，我國(guó)各類老年機(jī)構(gòu)共提供床位551.4萬(wàn)張，每千名老人占有養(yǎng)老床位25.3張。假設(shè)2015年我國(guó)每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到“十二五”規(guī)劃的30張，2020年可以達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平40張，則2015年和2020年養(yǎng)老床位數(shù)的需求量分別為630萬(wàn)張和1100萬(wàn)張，即2015年仍需要新增床位數(shù)80萬(wàn)張，2015-2020年間需要新增床位數(shù)450萬(wàn)張，年均新增90萬(wàn)張。

居家養(yǎng)老型老年住宅需求預(yù)測(cè)

從老年人家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，有60歲及以上老年人的家庭戶中，有1個(gè)老人的家庭所占比例約為55%，有2個(gè)老人的家庭所占比例約為45%。則2015年末和2020年末，有60歲及以上老年人的家庭戶分別約為1.4億戶和1.6億戶。

居家養(yǎng)老型老年住宅需求的滿足可以通過(guò)原有普通住宅適老化改造或在新建小區(qū)或老年住區(qū)中配建適老化設(shè)計(jì)住宅等方式解決。從老年人住房消費(fèi)意愿的選擇上來(lái)看，普通住宅是居家養(yǎng)老型老年住宅的主要形態(tài)。假設(shè)2015年末和2020年末分別有5%和10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購(gòu)置適老化設(shè)計(jì)老年住宅，則2015年末適老化設(shè)計(jì)老年住宅需求規(guī)模約為700萬(wàn)套，2015-2020年間新增適老化設(shè)計(jì)老年住宅需求規(guī)模約為1600萬(wàn)套。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)前景展望與趨勢(shì)預(yù)測(cè)

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景展望

根據(jù)中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)，1962年到1970年是1949年后中國(guó)三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)老齡人口迅速增加的高峰時(shí)期。養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時(shí)代最遲在這個(gè)時(shí)期一定會(huì)到來(lái)。但同時(shí)也應(yīng)看到現(xiàn)實(shí)的制約因素，歸根結(jié)底，在這個(gè)不發(fā)達(dá)國(guó)家，在缺乏國(guó)家財(cái)政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

養(yǎng)老型住宅建筑公攤面積大、建筑設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)要求高、小區(qū)配套投入大，整體造價(jià)必然偏高，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)做更多工作來(lái)引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，養(yǎng)老型住宅如何借助電子技術(shù)幫助老人實(shí)現(xiàn)生活更便利更安全、如何與醫(yī)療資源緊密結(jié)合、如何充分發(fā)揮配套設(shè)施作用，這些都存在著很多值得研究的內(nèi)容。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1、綜合性住宅成養(yǎng)老地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)品

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，設(shè)計(jì)更看重細(xì)節(jié)

3、更加注重以人為本的開(kāi)發(fā)理念

4、將細(xì)分不同消費(fèi)檔次老年消費(fèi)群體

5、功能齊全小戶型是重要選擇

6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移

7、“山水型”項(xiàng)目更受消費(fèi)者青睞

8、開(kāi)發(fā)不再片面追求規(guī)模與檔次

3. 養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與策略分析

養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)老齡化勢(shì)不可擋，但是“淘金”養(yǎng)老地產(chǎn)也并非易事，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅M(jìn)入的企業(yè)越來(lái)越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”問(wèn)題的困擾，多數(shù)人購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)的能力偏低，不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高，月租過(guò)萬(wàn)元、繳納數(shù)十萬(wàn)元會(huì)費(fèi)、購(gòu)買超過(guò)百萬(wàn)元的保險(xiǎn)產(chǎn)品等，都超出多數(shù)老年人的承受能力，這就造成一方面公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位閑置。

2、資本風(fēng)險(xiǎn)

目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，并且由于養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施多、投資金額高、運(yùn)營(yíng)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，因此先期投入資金要求高。

3、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要模式仍停留在提供休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療配套設(shè)施等，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)核心的人文關(guān)懷和全面服務(wù)照顧。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源，做物業(yè)管理力不從心。

養(yǎng)老地產(chǎn)投資策略分析

1、轉(zhuǎn)變觀念，明確市場(chǎng)定位

首先要轉(zhuǎn)變觀念，養(yǎng)老是永久性消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值，是生活方式的創(chuàng)造，與普通地產(chǎn)截然不同。

2、注重配套服務(wù)的建設(shè)

養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、服務(wù)等問(wèn)題，發(fā)展老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線，設(shè)計(jì)符合中國(guó)老年人需求的項(xiàng)目。另外，開(kāi)發(fā)模式要多樣化，可以在老年人社區(qū)、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為。

3、轉(zhuǎn)變角色，進(jìn)行資源整合

在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作基本上需要三種角色的參與，分別是投資商、開(kāi)發(fā)商與養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，除此之外還需要各類醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)等的合作。我國(guó)目前除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)資金、政府機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)等作為主要的參與者，一些央企和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也開(kāi)始有所涉獵，此外，許多外資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，與地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，或者作為運(yùn)營(yíng)商管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院