上周五保監(jiān)會發(fā)布消息，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)將擴(kuò)大至直轄市、省會城市、計劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市。

現(xiàn)代快報記者調(diào)查了解到，現(xiàn)實(shí)中，隨著房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的逼近，以及觀念的轉(zhuǎn)變，不少老年人不再“守著房子留給后輩”，而是在自己的生活品質(zhì)、兒女的面子、財產(chǎn)的分配之間找到平衡點(diǎn)，以多種方式處置好房產(chǎn)，過上了自己想要的生活。在南京，民間版“以房養(yǎng)老”正風(fēng)生水起。

民間版“以房養(yǎng)老”

故事一 ：用房租付養(yǎng)老院的錢，還有富余

昨天中午，86歲的孫奶奶正坐在自己房間的桌子前，等著吃午飯，房間內(nèi)開著空調(diào)，很舒適。老人的聲音很洪亮，不過她卻摸著自己的腰，說身體不行了，“脊椎有問題，走不了路?！爆F(xiàn)代快報記者了解到，孫奶奶2012年9月住進(jìn)了銀杏樹老年人服務(wù)中心。“原先，老伴去世后我就在大兒子家，但是有了重孫，兒子要忙老的，又要帶小的，忙不過來。我就想不如到養(yǎng)老院，還有人專門照顧我?！?

當(dāng)時，孫奶奶在附近找了很多養(yǎng)老院，都不滿意。“現(xiàn)在退休工資每個月3000多塊錢，當(dāng)時還要少點(diǎn)。找個一般的，環(huán)境不好。找個好點(diǎn)的，退休工資付不起，我又不想給孩子添負(fù)擔(dān)?！毕氲揭院笠膊粫厝プ×?，孫奶奶就把自己和老伴兒的房子租出去了。

“也舍不得租的，但是孩子們有自己的家，我不可能回去住了。不如租出去，我自己找個好一點(diǎn)的帶康復(fù)護(hù)理的養(yǎng)老院?！睂O奶奶說，兒子們也同意了。

現(xiàn)代快報記者了解到，目前孫奶奶住的這家養(yǎng)老院每月4000元，包括了吃住、護(hù)理等各種費(fèi)用。“我不能自理，吃飯他們每頓都給我送上來、吃完再端走。洗澡、洗衣服、上廁所都代我搞。還有醫(yī)生每天兩次來查房，小毛小病都有人看。”孫奶奶說，多花點(diǎn)錢，自己住得很舒心。交完養(yǎng)老院的錢，房租還有剩，相當(dāng)于賺錢了。“等到我什么時候走，房子還是給兒子，是租還是賣，我就不管了?！?

故事二：賣掉房子，準(zhǔn)備一直住在養(yǎng)老院

與孫奶奶不同，住在秦淮區(qū)一家養(yǎng)老院的韓爺爺和王奶奶這對80多歲的老夫妻，把住了一輩子的房子賣掉了?！拔覀儌z身體都不好，一年到頭，不是他住院就是我住院。我們家侄子兩頭照顧不來。他自己要上班，還有家庭要顧?；丶艺垈€保姆也要花錢。想來想去，還是到養(yǎng)老院比較方便?！蓖跄棠瘫硎?，他們到養(yǎng)老院已經(jīng)5年了。

“一開始也沒想賣房子，也沒租出去，就空在那里。后來我們在這邊住得蠻好，以前一年起碼跑兩次醫(yī)院，到這兒以后一趟醫(yī)院都沒跑過。我們就想以后在這兒定下來了。”而家里房子空著也是空著，老夫妻倆就起了賣房的心思?！拔覀兡昙o(jì)大了，也想趁著還清醒，把房產(chǎn)處理好?！蹦棠瘫硎荆约簺]有兒女，不如賣了房子，貼補(bǔ)住養(yǎng)老院的錢。

目前夫妻倆住一間房，每月花5000元?！拔覀儌z退休工資加起來6000多元，也夠付養(yǎng)老院的錢。但是他工資高，我兩千出頭。他不放心，怕我以后一個人吃虧，還是房子賣了，自己手上有錢放心些。”

于是，前兩年夫妻倆把房子賣了，得的幾十萬交給了一個小輩管理?！昂⒆尤撕苄㈨?，每個星期都來看我們。而且和我們簽了承諾書，養(yǎng)老院和我們鄰居做的見證人，要對我們老兩口負(fù)責(zé)任?！?

官方版“以房養(yǎng)老”

“抵押房產(chǎn)養(yǎng)老”目前沒有進(jìn)展

政策：2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵“以房養(yǎng)老”。2014年，南京市出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》，其中明確“探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)”。

2014年底，江蘇省金融辦、省民政廳、省財政廳、人民銀行南京分行、省銀監(jiān)局、省保監(jiān)局六部門聯(lián)合出臺《關(guān)于財政金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，江蘇省金融辦透露，“以房養(yǎng)老”政策正式列入計劃，探索開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(俗稱以房養(yǎng)老)。

案例：老人申請，沒人接招

2013年9月，90歲的張啟韻是南京首位申請“以房養(yǎng)老”的老人，她自2010年起向社區(qū)和街道提出，以自己名下位于新街口如意里那套40平米左右的單室套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨(dú)居的生活條件，然而沒有機(jī)構(gòu)和企業(yè)敢于接招。老人已于兩年前去世，生前把房子賣出61萬元。而目前新街口附近二手房的房價已近3萬元一平米。要是擱在今天，張奶奶的房子總價可以說已經(jīng)翻倍了。

昨天，現(xiàn)代快報記者從省民政廳和南京市民政局了解到，這種將住房反向抵押式的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒有任何進(jìn)展。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因為法律制度缺陷，此模式在江蘇和南京均停留在研究階段，期待國家的頂層設(shè)計。

原因：房價波動太大

住房反向抵押用于養(yǎng)老，看上去很好，但在現(xiàn)實(shí)的房價波動面前，“以房養(yǎng)老”卻存在不小的問題。2012年時，南京河西的房價也就2萬元出頭，橋北的房價也就八九千左右，然而4年后這些地區(qū)的房價都已經(jīng)翻倍或接近翻倍。

假設(shè)2012年南京一位老人，將名下一套評估價值為100萬元的房屋抵押用于養(yǎng)老，保險公司按房屋價值的70%逐月給予老人養(yǎng)老金，那么老人能夠拿到手的總現(xiàn)金就是70萬元。然而到了今年，這套房子的價值已達(dá)到200萬元，這70萬元只相當(dāng)于房屋價值的35%，這無疑對老人不公平。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華認(rèn)為，一二線城市的房價上漲過快，會讓老人對抵押心存疑慮；而在三四線城市，房價長期不漲，甚至還下跌，這則會影響到保險公司參與的積極性?！啊苑筐B(yǎng)老’是建立在房價平穩(wěn)基礎(chǔ)上的，我國房價波動幅度過大，會影響參與的積極性?！?

建議： 動態(tài)評估房價

房價波動大，是不是就意味著沒辦法了呢？也不是。

就在這個月初，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者莫頓作客杭州演講。他表示，不動產(chǎn)在解決養(yǎng)老問題方面很重要，在中國推進(jìn)以房養(yǎng)老，應(yīng)當(dāng)對法律法規(guī)方面作一些改變和調(diào)整。

“在發(fā)達(dá)國家，房價一旦出現(xiàn)波動，就由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險?！眳窍枞A說，可以由保險公司、評估公司等參與進(jìn)來，每隔一段時間對房價重新評估，并作出動態(tài)調(diào)整。這對保險公司的精算師來說，并不是很困難的事。

他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是個龐大的系統(tǒng)工程，之所以目前推進(jìn)緩慢，根本原因還在于法律法規(guī)不完善，而且牽涉到金融、保險、社會保障、房地產(chǎn)等多個行業(yè)和部門，仍需在頂層設(shè)計上有更加明晰的規(guī)劃。

民間版“以房養(yǎng)老”

方式多、靈活，更接地氣

兩年前，北京、上海、廣州、武漢已經(jīng)正式開展這項老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)。試點(diǎn)兩年，共有42戶家庭57位老人參與試點(diǎn)。參保老人平均年齡為71.6歲，平均每戶月領(lǐng)養(yǎng)老金約9071元，最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金2萬余元。從試點(diǎn)參保老人情況看，這項業(yè)務(wù)尤其適合中低收入家庭、失獨(dú)家庭、“空巢”家庭和單身高齡老人。

“反向抵押養(yǎng)老保險主要針對特定群體，養(yǎng)老多了種選擇?！苯K省民政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，其實(shí)近年來，很多老人都“想開了”，利用房子這個最大的固定資產(chǎn)，想辦法提高自己的生活品質(zhì)，頤養(yǎng)天年。比如在南京，就有鼓樓區(qū)的老人把學(xué)區(qū)房賣了，然后住到非學(xué)區(qū)地段；或以大換小、以近換遠(yuǎn)，通過房子的地區(qū)差價來換取更多的資金養(yǎng)老。還有很多人以出租房或賣房來支付養(yǎng)老院費(fèi)用。民間版“以房養(yǎng)老”方式很多，很靈活，讓老人多了不少選擇。

來源：現(xiàn)代快報