住宅、酒店、醫(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是4個(gè)涉及老人居住的不同服務(wù)性行業(yè)，設(shè)計(jì)的要素又為養(yǎng)老項(xiàng)目的定位起到了相輔相成的作用，多一分則繁，少一分則缺，只有分清了其中的區(qū)別，在設(shè)計(jì)不同的養(yǎng)老產(chǎn)品（市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、近郊養(yǎng)老項(xiàng)目、旅游度假養(yǎng)老項(xiàng)目）時(shí)就會(huì)相應(yīng)有所加減，養(yǎng)老項(xiàng)目的模型也可以設(shè)計(jì)的更多樣化。

這4類產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要點(diǎn)不同可以用很簡單的形容來概括

住宅：簡單的一個(gè)生活居住產(chǎn)品，沒有任何服務(wù)提供。

酒店：住宅+餐飲。在普通住宅的基礎(chǔ)上，運(yùn)營者還增加了餐飲服務(wù)。

醫(yī)院：酒店+醫(yī)療護(hù)理。在酒店提供的住宿（醫(yī)院為住院病床）+餐飲的基礎(chǔ)上，又增加了醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。

養(yǎng)老院：醫(yī)院+生活?yuàn)蕵?。養(yǎng)老院在設(shè)計(jì)方面是要考慮最多的，它包含了住宅、酒店、醫(yī)院的居住、餐飲、康復(fù)護(hù)理等所有功能，同時(shí)還要加上老人的日常生活?yuàn)蕵饭δ?。它不是酒店提供一個(gè)簡單的臨時(shí)居住功能，也不是醫(yī)院，只是一個(gè)病人短期居住康復(fù)的場所，它是一個(gè)讓老人能長期居住的場所，既然長期居住，你就要想居住在這里的人除了睡覺吃飯他們還要干什么呢？所以必須要提供相應(yīng)的娛樂場所。

這樣總結(jié)下來看，住宅、酒店、醫(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)的要求是逐級(jí)提升的，養(yǎng)老院的設(shè)計(jì)又因?yàn)榭紤]的功能最多所以要求是最高的，它的設(shè)計(jì)也是最難的。同時(shí)養(yǎng)老項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)位的不同，項(xiàng)目定位的不同，設(shè)計(jì)上也不完全趨同，有的時(shí)候更應(yīng)該在功能上化繁為簡，這甚至可以改變養(yǎng)老模型的設(shè)計(jì)。

例如旅游養(yǎng)生度假養(yǎng)老項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的地理位置一般都在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)附近或者季節(jié)性生活區(qū)域，居住人群則全都是自理型老人。這種項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上就可以減去護(hù)理功能，同時(shí)由于地理位置的特點(diǎn)和居住人群的不長久性，在生活?yuàn)蕵放涮咨弦部梢韵鄳?yīng)的縮減，這樣看下來，其實(shí)經(jīng)營者只要提供居住+餐飲的功能就能滿足客戶的需要，這則是一個(gè)酒店模式的典型。從這個(gè)角度看，如果你定位為老年度假酒店，年輕人就不怎么會(huì)去了，你的客戶群會(huì)收窄很多，但以度假酒店的形式來運(yùn)營，你的客戶就是全年齡層，客戶群則寬廣多了。老年群體可以變成你客戶的一個(gè)細(xì)分，填補(bǔ)你周一到周五工作時(shí)間房間的空置率，而不是全面的轉(zhuǎn)型，這樣對(duì)經(jīng)營是不是更有益呢？

對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)目前國家只是有很粗的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但真正細(xì)節(jié)的處理還需要設(shè)計(jì)師和運(yùn)營者不斷的溝通和總結(jié)，依照老人的身體變化設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品，這對(duì)于設(shè)計(jì)師是個(gè)挑戰(zhàn)，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營者更是，因?yàn)橹挥辛私饬死先撕退麄兊男枨?，再結(jié)合運(yùn)營中實(shí)際發(fā)生的問題，這樣才能提出更多的問題讓設(shè)計(jì)師去改造，這也是一個(gè)老院長和普通院長的區(qū)別。

酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)引發(fā)的對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的思考

看了一篇關(guān)于酒店的財(cái)經(jīng)文章，作為和養(yǎng)老行業(yè)業(yè)態(tài)最為相近、成熟度很高的酒店行業(yè)有很多地方值得我們借鑒和學(xué)習(xí)，也把一些有價(jià)值的信息和大家分享。

中端酒店顧客的特性是：約75%以上是商旅客，這類客人1年出差12次以上，即平均每個(gè)月至少1次以上出差；客戶群基本以1975年至1985年生人為主，其中主力客源是男性；這類客人溫飽不愁，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)有一定追求，多半具有小資情結(jié)甚至不乏文藝青年。因此他們需要的是品質(zhì)不錯(cuò)但無需奢華的硬件設(shè)施、以舒適睡眠和洗浴為核心但又不乏情感共鳴的服務(wù)。

思考：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶群定位是不是也能總結(jié)的如此的詳細(xì)呢？

中端酒店要學(xué)會(huì)做‘加減法’。核心是針對(duì)商旅客源的需求，即舒適的睡眠和洗浴，加大客房內(nèi)床、衛(wèi)浴等設(shè)備的投入，如果經(jīng)濟(jì)型酒店每間客房投入5萬~8萬元，則中端酒店該數(shù)字至少10萬元。此外，經(jīng)濟(jì)型酒店可能只需客房，幾乎沒有餐飲和會(huì)務(wù)服務(wù)，而中端酒店則不僅依靠客房收益，餐飲和會(huì)務(wù)也是中端酒店收益的來源?！臃ā笫亲觥疁p法’，很多老酒店被成本拖累，問題在于這類項(xiàng)目‘養(yǎng)’了大量客人很少使用的附加設(shè)施，中端酒店不是豪華酒店，不需游泳池、SPA等娛樂設(shè)備。

因此中端酒店首先要‘砍掉’健身、娛樂、SPA等設(shè)施，同時(shí)對(duì)人員數(shù)量進(jìn)行控制，比如高端酒店的‘人房比’（每間客房的平均服務(wù)人員數(shù)）至少在1：1，而中端酒店應(yīng)該控制在1：0.7或1：0.5，我們維也納將該數(shù)字控制在1：0.3，一家100間客房的中端酒店配30人即可，大幅減少人力成本?！本S也納酒店品牌營銷高級(jí)總監(jiān)黃慧星指出。

思考：記得有個(gè)前輩說過，看一個(gè)機(jī)構(gòu)的排班表就知道這個(gè)機(jī)構(gòu)賺錢還是賠錢，如何控制機(jī)構(gòu)的人員成本是節(jié)約開支的重要措施，這是門學(xué)問，也是優(yōu)秀護(hù)理主任和普通護(hù)理主任的區(qū)別。同時(shí)，避免盲目追求所謂的“高端”，學(xué)會(huì)做‘減法’，去除不必要和使用頻率非常低的設(shè)施也是值得我們非常好的借鑒之處。

升級(jí)版中端酒店每間客房的投入12萬~15萬元，自主創(chuàng)新版為15萬~20萬元，而豪華版可達(dá)25萬~30萬元。

思考：這個(gè)投資規(guī)模是不是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可以參考，如果我們也是同樣的成本，那我們的裝修感覺是不是不比他們差呢？如果有差距，差距又在哪里？我們?nèi)绾尾拍苁寡b修達(dá)到我們滿意的效果又能很好的控制成本呢？

一家五星級(jí)酒店床墊成本可達(dá)5000元~6000元，而中端酒店僅在2000元~3000元，降低了約50%成本。

思考：我們有沒有關(guān)注到產(chǎn)品性能舒適度和價(jià)格的關(guān)系呢？

維也納創(chuàng)始人、董事長黃德滿向記者透露，依靠客房、餐飲和會(huì)議三大板塊齊發(fā)的盈利模式，維也納的入住率可整體維持在90%以上，每年直營店的營收為12億~13億元，利潤可達(dá)約1億元。

啟發(fā)：不要認(rèn)為酒店是高利潤行業(yè)，向這家經(jīng)營不錯(cuò)的酒店利潤率也就8.3%。隨著酒店行業(yè)競爭的加劇、市場萎縮，利潤下滑，相信會(huì)有不少轉(zhuǎn)型從事養(yǎng)老行業(yè)，因?yàn)橄啾容^酒店，養(yǎng)老行業(yè)的入住客群達(dá)到一定積累后會(huì)穩(wěn)定的多，同時(shí)利潤水平也和酒店相比沒有太大的差距，所以養(yǎng)老從業(yè)者應(yīng)該更樂觀的看待未來。

經(jīng)濟(jì)型酒店的開發(fā)KPI（關(guān)鍵考核指標(biāo)）中有一個(gè)重要指標(biāo)是開發(fā)周期，行業(yè)規(guī)則是必須在180天內(nèi)完成從進(jìn)場到裝修完畢。

思考：從進(jìn)場開始就需要支付各種開支，從這個(gè)角度看時(shí)間就是金錢，節(jié)省一天的裝修時(shí)間不單是省錢，反而是在為公司賺錢，我們的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這方面成本控制的如何呢？為什么我們的運(yùn)營成本就要比酒店高呢？

目前經(jīng)濟(jì)型酒店的客房價(jià)格難以上漲，一直維持在200元左右一夜水平，客房出租率也逐年下滑，各類成本都在增長，而高端酒店因消費(fèi)走低和“三公消費(fèi)”受限等原因，市場平均入住率從以往的80%以上下滑到50%多，兩端的客源大量涌入中端酒店市場后，中端酒店的平均價(jià)格可達(dá)500多元一夜。以一家100間客房規(guī)模的中端酒店計(jì)算，其整體投資在1200萬~1700萬元左右，但因?yàn)槠淇头績r(jià)格可達(dá)500元~600元一夜，加之附加收益等，其每年的現(xiàn)金流收益約400萬元。而同等規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店盡管投資成本僅550萬~600萬元，但因房價(jià)低，每年的現(xiàn)金流收益僅約100萬元。

以此計(jì)算，經(jīng)濟(jì)型酒店的回本期已從數(shù)年前的3年延長到了5年甚至6年以上，而中端酒店的回本期則在3年~4年。

啟發(fā)：其實(shí)對(duì)比一下，一些酒店的回本期基本已經(jīng)和運(yùn)營好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相差無幾。還是那句話，不要覺得養(yǎng)老運(yùn)營不掙錢，不掙錢只是因?yàn)槟愕念A(yù)期不合理，不掙錢只是因?yàn)槟愕耐顿Y方式有偏差，不掙錢只是因?yàn)檫€沒有找到好的運(yùn)營技巧和感覺。

　　中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)了30年的高速增長，浮躁的我們已經(jīng)習(xí)慣了掙快錢，掙大錢而忽視了服務(wù)，反觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)情況，傳統(tǒng)行業(yè)能有10%的增長已經(jīng)很高興了。未來隨著中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，各行業(yè)的利潤都將回歸到合理的水平，那個(gè)時(shí)候我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老行業(yè)其實(shí)是一個(gè)收益還算可以的產(chǎn)業(yè)。

來源：養(yǎng)老新概念