“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造?！?宋衛(wèi)平說(shuō)，將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)樣板。

5月28日，久未露面的綠城中國(guó)聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平出現(xiàn)于綠城·靜安公館全球首映典禮上，在一場(chǎng)“中國(guó)房地產(chǎn)之未來(lái)與上海機(jī)遇”的主題對(duì)話中，宋衛(wèi)平言論依舊麻辣。

久未發(fā)聲的宋衛(wèi)平，專程出席綠城·靜安公館首映典禮，并且在“中國(guó)房地產(chǎn)之未來(lái)與上海機(jī)遇”的主題對(duì)話中透露了他的全新戰(zhàn)略方案——“小鎮(zhèn)計(jì)劃”。這個(gè)超越了房地產(chǎn)意義的商業(yè)模式，可能為中國(guó)城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的“供給側(cè)改革”提供一個(gè)解決方案。

此前，宋衛(wèi)平的綠城·桃李春風(fēng)（如圖）項(xiàng)目爆紅全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，以小鎮(zhèn)模式為基礎(chǔ)的別墅產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅受到全國(guó)范圍內(nèi)的搶購(gòu)，而且成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)經(jīng)典案例；同樣以小鎮(zhèn)模式為基礎(chǔ)的綠城·烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，已成為目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的范本，享有國(guó)際聲譽(yù)。宋衛(wèi)平認(rèn)為，這兩個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而他正在啟動(dòng)的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，則完全超越了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務(wù)等跨界資源，在城市近郊形成一個(gè)完整的城鎮(zhèn)化解決方案。

對(duì)于宋衛(wèi)平，公眾所熟知的可能是“中國(guó)豪宅教父”。實(shí)際上，除了住宅開(kāi)發(fā)，綠城在農(nóng)業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域均有斐然成績(jī)。宋衛(wèi)平稱，過(guò)去二十多年積攢下來(lái)的資源，如今將全線打通，復(fù)合成為有益于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的“小鎮(zhèn)”模式。

小鎮(zhèn)計(jì)劃”的關(guān)鍵在于“人的城鎮(zhèn)化”。以正在啟動(dòng)的杭州春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)項(xiàng)目為例，宋衛(wèi)平將以綠城農(nóng)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)引擎，建設(shè)富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，將當(dāng)?shù)丶爸苓呣r(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。

同時(shí)，按照“供給側(cè)改革”思路，研發(fā)現(xiàn)代農(nóng)莊產(chǎn)品——類似于綠城·桃李春風(fēng)的80-160平米獨(dú)棟產(chǎn)品，并把城市家庭的種菜養(yǎng)花需求與綠城農(nóng)業(yè)進(jìn)行深度結(jié)合，而且綠城農(nóng)業(yè)將為每戶家庭帶來(lái)長(zhǎng)久的收益。這種模式，可以說(shuō)是創(chuàng)造了城市中產(chǎn)階級(jí)的新需求。

也就是說(shuō)，城里人可以在鄉(xiāng)村玩轉(zhuǎn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村人可以就地成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，消除城鄉(xiāng)二元對(duì)立。

此外，“小鎮(zhèn)計(jì)劃”還包括對(duì)農(nóng)村基建、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的建設(shè)及改造。

據(jù)了解，宋衛(wèi)平的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”將在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)，布局在一二線城市甚至縣城的郊區(qū)。上海有可能是首批進(jìn)駐城市。

對(duì)于一二線城市的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，宋衛(wèi)平稱上海是每家房企的必爭(zhēng)之地。綠城除了在售的黃浦灣，現(xiàn)在又將推出綠城·靜安公館，一個(gè)在外灘，一個(gè)在華山路，可謂占據(jù)了上海的寸土寸金之地。

宋衛(wèi)平透露，城市核心的高端住宅與郊區(qū)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，將是其兩大戰(zhàn)略重點(diǎn)。

宋衛(wèi)平透露綠城未來(lái)5-10年將打造5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)，直言綠城有可能帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造，而且他還直指談樓市一點(diǎn)意義都沒(méi)有，那是房產(chǎn)商的陰謀。“在中國(guó)，大部分的發(fā)展商都是不靠譜的”，他指出，大多數(shù)項(xiàng)目不是為了房子來(lái)做開(kāi)發(fā)，而是為了所謂的利潤(rùn)等數(shù)據(jù)來(lái)做，這些發(fā)展商真的挺沒(méi)道理的，但是中國(guó)最多的就是這種發(fā)展商。

根據(jù)宋衛(wèi)平的最新布局，綠城“小鎮(zhèn)計(jì)劃”超越了房地產(chǎn)意義的商業(yè)模式，可能為中國(guó)城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的“供給側(cè)改革”提供一個(gè)解決方案。

“小鎮(zhèn)計(jì)劃”產(chǎn)生原因

小鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)生，源于宋衛(wèi)平對(duì)于樓市未來(lái)與中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)的思考。事實(shí)上，綠城的小鎮(zhèn)在海南、舟山長(zhǎng)崎島、青島都在做探索，從理論探索到實(shí)踐已鋪墊13年，尤其是小鎮(zhèn)教育系統(tǒng)的準(zhǔn)備，足足有15年。

宋衛(wèi)平認(rèn)為從房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，具有先天優(yōu)勢(shì)?！爸袊?guó)終將由城市建設(shè)轉(zhuǎn)向?yàn)槌擎?zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)多元一體化時(shí)代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非?，F(xiàn)實(shí)悠揚(yáng)、具有夢(mèng)幻色彩的天堂小鎮(zhèn)，這是下一個(gè)階段中國(guó)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，一定是這樣的，不可能有第二個(gè)選擇”。

宋氏思考主要包括農(nóng)村改造中產(chǎn)生的城市低保人群住房問(wèn)題、地價(jià)高漲對(duì)小鎮(zhèn)成本問(wèn)影響、小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

城市交通系統(tǒng)的巨大負(fù)擔(dān)、大城市地下系統(tǒng)沉屙遍布，這些都是推動(dòng)城鎮(zhèn)化的主要原因。宋衛(wèi)平直言，當(dāng)杭州的房?jī)r(jià)變成3、4萬(wàn)（元／平方米），上海外環(huán)的土地樓面價(jià)已經(jīng)變成5萬(wàn)（元／平方米）以上，房?jī)r(jià)8萬(wàn)元／平方米的時(shí)候，年輕人怎么辦？他指出，上海、杭州大概有將近一半左右的人是城市里的特殊人群，這群人長(zhǎng)期游離在城市里面，但沒(méi)有能力買房。以杭州為例，杭州常住人口大概450萬(wàn)人左右，里面有超過(guò)50%是在城市里勉強(qiáng)安定下來(lái)的低端勞動(dòng)人群，他們的居住模式大概90%以上是租住在城中村和城市周邊的農(nóng)民房里。

烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目

在城市發(fā)展過(guò)程里面，這部分人把美好的青春都給了這個(gè)城市，離開(kāi)了農(nóng)村，卻眼巴巴看著房子從1.5-2萬(wàn)元／平方米漲到現(xiàn)在的15／20萬(wàn)元／平方米，“嚴(yán)峻的問(wèn)題就擺在面前，大家都漠然視之，沒(méi)人關(guān)心”。

有3組數(shù)據(jù)間接證明了宋衛(wèi)平并非過(guò)慮：1949年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民平均居住面積4.3平方米；1978年，這個(gè)數(shù)字變成3.4平方米；最近中國(guó)的城鎮(zhèn)居民平均3平方米左右，城鎮(zhèn)人口的居住平均面積是下降的。與此同時(shí)，隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的暴漲，城市里面的人不得不往外搬以降低生活成本。

宋衛(wèi)平指出，地方政府現(xiàn)仍以賣地為主要財(cái)政收入模式，土地稀缺必然導(dǎo)致價(jià)格越來(lái)越貴，城市留不住年輕人，即便留下了，也沒(méi)有未來(lái)。比如說(shuō)上海西郊賓館的年輕服務(wù)員，20年前是上海人，是城里人，現(xiàn)在1/3-1/2都是外地的，包括鍋爐工、幫廚等，這些服務(wù)業(yè)里面最基礎(chǔ)的人的未來(lái)在哪里？“城市往前走，特別是上海，60歲以上占比30.5%。以2000萬(wàn)人口來(lái)看，就有5、600萬(wàn)的老人家，這些老人家的家庭結(jié)構(gòu)、醫(yī)療保險(xiǎn)方面等，還面臨一大堆問(wèn)題，城市如何往前走？”因此，宋衛(wèi)平認(rèn)為，當(dāng)下必須要面對(duì)這個(gè)話題，認(rèn)真思考，包括方向方式，然后重新設(shè)置。

宋衛(wèi)平正在構(gòu)思的小鎮(zhèn)計(jì)劃，就是依托一二線城市經(jīng)濟(jì)能量的外溢而導(dǎo)致城市里的中產(chǎn)階層人群居住外溢，以及城市化進(jìn)程中農(nóng)村人口進(jìn)城。目前上海外環(huán)外樓面地價(jià)已經(jīng)到達(dá)4萬(wàn)元／平方米，他因此擔(dān)心這會(huì)推高小鎮(zhèn)的建造成本。

實(shí)際上，上海外環(huán)之外還有55％面積是農(nóng)田、森林、河流、道路，郊縣都開(kāi)發(fā)了，但是沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模有效的開(kāi)發(fā)，目前城鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)乏善可陳，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，經(jīng)濟(jì)能量外溢，便形成城鎮(zhèn)的興起，從而帶動(dòng)農(nóng)村的興起。

宋衛(wèi)平指出，現(xiàn)在做城鎮(zhèn)化建設(shè)與鄉(xiāng)村改造，不但是萬(wàn)事俱備，東風(fēng)都已經(jīng)有了，理論上沒(méi)有問(wèn)題?！白顡?dān)心的是外環(huán)的地賣到4萬(wàn)、5萬(wàn)／平方米，農(nóng)村的地一貴起來(lái)以后，大概我們只能住到互聯(lián)網(wǎng)里面去，只能換一個(gè)方向來(lái)做研究，把人能不能濃縮成一個(gè)符號(hào)，然后住到網(wǎng)里面去，實(shí)體人還有地方生存嗎？”

未來(lái)5-10年將做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)

“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造。” 宋衛(wèi)平說(shuō)，將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)樣板。

根據(jù)宋衛(wèi)平對(duì)小鎮(zhèn)的基本描述，一個(gè)小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，總體100萬(wàn)平方米左右的建筑面積，帶動(dòng)3－5平方公里農(nóng)業(yè)改造，構(gòu)成3萬(wàn)人的小鎮(zhèn)。

小鎮(zhèn)100萬(wàn)平方米的建筑面積，包括5-10萬(wàn)平方米的配套設(shè)施，與90萬(wàn)平方米左右的居住，居住主體部分是城里人。大約2/3～3/4是城市里溢出來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)的需求，比如5、60歲的夫婦，帶著孫輩住到小鎮(zhèn)，因此小鎮(zhèn)里有兩個(gè)教育系統(tǒng)：一個(gè)是0-16歲到初中的教育系統(tǒng)，另外一個(gè)是60-120歲老人家在里面繼續(xù)學(xué)習(xí)。小鎮(zhèn)里面還有健身管理系統(tǒng)、診斷醫(yī)療康復(fù)系統(tǒng)，以及日常生活所需的商業(yè)系統(tǒng)。

烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目

宋衛(wèi)平指出，標(biāo)準(zhǔn)的小鎮(zhèn)里面要有三個(gè)酒館：朋友的酒館、啤酒館與米酒館?！斑€要有幾個(gè)茶室、幾個(gè)風(fēng)味餐廳，土菜館，1-2家書(shū)店，有幾家電影的放映廳、會(huì)有廣場(chǎng)、水面、湖畔，主要區(qū)別來(lái)自于與周邊不遠(yuǎn)的一線城市二線城市風(fēng)情”宋衛(wèi)平還透露，小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)大概1萬(wàn)元／平方米，帶儉樸一點(diǎn)的裝修，比如兩口子帶小孩、孫輩一起過(guò)，只需要80-90平方米。宋衛(wèi)平希望以后小鎮(zhèn)居住的人群以城里人和農(nóng)民各占一半。

“我作為一個(gè)曾經(jīng)的房地產(chǎn)商人，不算成功不算失敗，無(wú)論成敗，在我做管理的時(shí)候，也賣到過(guò)5000億的房子”宋衛(wèi)平想憑借自己過(guò)去二十多年積攢下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)與資源，如今將全線打通，復(fù)合成為有益于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的小鎮(zhèn)模式。

“小鎮(zhèn)計(jì)劃”的關(guān)鍵在于“人的城鎮(zhèn)化”。以正在啟動(dòng)的杭州春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)項(xiàng)目為例，宋衛(wèi)平將以綠城農(nóng)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)引擎，建設(shè)富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，將當(dāng)?shù)丶爸苓呣r(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。

同時(shí)，按照“供給側(cè)改革”思路，研發(fā)現(xiàn)代農(nóng)莊產(chǎn)品——類似于綠城·桃李春風(fēng)的80-160平米獨(dú)棟產(chǎn)品，并把城市家庭的種菜養(yǎng)花需求與綠城農(nóng)業(yè)進(jìn)行深度結(jié)合，而且綠城農(nóng)業(yè)將為每戶家庭帶來(lái)長(zhǎng)久的收益。這種模式，可以說(shuō)是創(chuàng)造了城市中產(chǎn)階級(jí)的新需求。

也就是說(shuō)，城里人可以在鄉(xiāng)村玩轉(zhuǎn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村人可以就地成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，消除城鄉(xiāng)二元對(duì)立。此外，“小鎮(zhèn)計(jì)劃”還包括對(duì)農(nóng)村基建、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的建設(shè)及改造。

小鎮(zhèn)模式很難用一個(gè)講故事的方式說(shuō)清楚，但是宋衛(wèi)平希望3-5年內(nèi)基本成型，此前，宋衛(wèi)平的綠城·桃李春風(fēng)項(xiàng)目爆紅全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，以小鎮(zhèn)模式為基礎(chǔ)的別墅產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅受到全國(guó)范圍內(nèi)的搶購(gòu)，而且成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)經(jīng)典案例；同樣以小鎮(zhèn)模式為基礎(chǔ)的綠城·烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，已成為目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的范本，享有國(guó)際聲譽(yù)。宋衛(wèi)平認(rèn)為，這兩個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而他正在啟動(dòng)的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，則完全超越了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將以農(nóng)業(yè)或文化等產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)，深度整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、園區(qū)服務(wù)等跨界資源，在城市近郊形成一個(gè)完整的城鎮(zhèn)化解決方案。

據(jù)了解，宋衛(wèi)平的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”將在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)，布局在一二線城市甚至縣城的郊區(qū)。上海有可能是首批進(jìn)駐城市。