后續(xù)投入過大 開發(fā)商積極性不高

長期以來，沒有配套的養(yǎng)老服務(wù)、開發(fā)商賣完房抽身就走等問題的存在讓養(yǎng)老地產(chǎn)頻繁受到質(zhì)疑。針對這一情況，北京曾提出在“十三五”期間養(yǎng)老地產(chǎn)要進(jìn)入調(diào)整期，向社區(qū)養(yǎng)老的長線運(yùn)營模式發(fā)展。但目前看來，企業(yè)轉(zhuǎn)型不甚積極。近日，中國養(yǎng)老住區(qū)策劃與運(yùn)營沙龍在北京舉行，多位專家坦言，投資規(guī)模過大、回報期更長以及配套優(yōu)惠政策還不夠完善等問題都是養(yǎng)老地產(chǎn)向社區(qū)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型的瓶頸。

企業(yè)想盈利  社區(qū)養(yǎng)老收益低

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的行業(yè)希望從中分一杯羹，風(fēng)投加快了資本運(yùn)作，地產(chǎn)行業(yè)也不例外。自2008年起，保利、遠(yuǎn)洋、萬科等地產(chǎn)巨頭就紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，中小企業(yè)也在此后迅速跟進(jìn)。然而，在近十年的發(fā)展之后，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有欣欣向榮，反而面臨被人質(zhì)疑的危機(jī)。

昨日，中國太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴記者，地產(chǎn)商“向錢看”是導(dǎo)致這一尷尬局面的原因之一，“中小城市的房地產(chǎn)進(jìn)入冰封期，庫存房不好賣，但地產(chǎn)商總要想辦法賺錢吧？對部分人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個賣房的新辦法”。朱鳳泊表示，養(yǎng)老地產(chǎn)被質(zhì)疑“噱頭大于實(shí)質(zhì)”，正是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)投資少、回報周期短，開發(fā)商看到巨大商機(jī)紛紛加入，賣完房、賺到錢就離開，回報率較低但最為重要的養(yǎng)老服務(wù)由此被忽視。

針對這一困境，北京市提出要將養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)整轉(zhuǎn)型，向社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域發(fā)展。但與此相悖的是，部分社會資本對于社區(qū)養(yǎng)老的回應(yīng)不甚積極。有業(yè)內(nèi)人士指出，這與資金回報有關(guān)。

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式僅局限于賣房，社區(qū)養(yǎng)老卻注重后期的建設(shè)運(yùn)營，如針對老人的醫(yī)療健康服務(wù)、配備專業(yè)護(hù)理人員、開展老年文體活動、老年情感慰藉咨詢、家政上門服務(wù)等。但矛盾在于，這些項(xiàng)目的運(yùn)營需要在房子賣出后繼續(xù)投入大量資金，但回報卻很低，這與開發(fā)商的利益相違背。

據(jù)了解，北京太陽城目前共居住約4000名老人，其中3000余名老人購買了住所產(chǎn)權(quán)，享受著社區(qū)養(yǎng)老提供的醫(yī)療、家政、送餐等服務(wù)，并繳納少量物業(yè)費(fèi)，另有800余名老人租住在太陽城的養(yǎng)老公寓中，按月定期繳費(fèi)。盡管人數(shù)差異較大，但在入住后，租住公寓的800余名老人的繳費(fèi)數(shù)額高于3000余名購房老人，成為了太陽城的主要收入來源。

“太陽城把前期賣房所得的收益都投入到社區(qū)后期的運(yùn)營中了，并且有公寓租金等多方面的收入來源。”北京太陽城養(yǎng)老投資管理有限公司副總監(jiān)鄭大忠指出，后期社區(qū)的運(yùn)營成本高，持續(xù)時間長，但收益較低，一些發(fā)展中的民營企業(yè)根本負(fù)擔(dān)不起。

配套政策尚有短板

“養(yǎng)老地產(chǎn)到底是社會問題還是經(jīng)濟(jì)問題？”沙龍伊始，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長馮俊就向所有人提了一個問題。環(huán)顧一周后，馮俊開口解釋道，養(yǎng)老地產(chǎn)既是社會問題，也是經(jīng)濟(jì)問題，“我們既不可能把所有養(yǎng)老責(zé)任都要政府來負(fù)擔(dān)，但也不可能都由企業(yè)一方承擔(dān)，因此，政府政策如何鼓勵、支持社會力量進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展，就成為了尤為重要的一點(diǎn)”。

對此，多名專家做出回應(yīng)，認(rèn)為我國相關(guān)政策零散化、碎片化，是制約社區(qū)養(yǎng)老發(fā)展的原因之一?！吧鐓^(qū)養(yǎng)老的盈利模式還不健全，在這種情況下，如果不能給與配套的優(yōu)惠政策和實(shí)施細(xì)則，企業(yè)在涉足時就會有所顧慮?！敝袊淆g產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長曾琦指出。而在政策細(xì)則出臺之后，執(zhí)行剛性相較于現(xiàn)在也需要有所增加。

事實(shí)上，在專家呼吁配套政策的同時，政府已經(jīng)加快了完善制度的步伐。近日，北京市民政局發(fā)布了《支持居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展十條政策》，簡稱“養(yǎng)十條”。這是一套圍繞居家養(yǎng)老的老人，在日常生活、看病買藥等各個方面制定的完整的措施。但在專家看來，我國政策配套還存在可以提升的空間。

“政府應(yīng)進(jìn)一步推動老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的優(yōu)惠政策，提供財政、稅收等各方面的優(yōu)惠，并接納社會捐贈?！痹f，我國應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行中長期發(fā)展規(guī)劃，合理確定發(fā)展目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)，各地區(qū)要結(jié)合本地區(qū)的情況制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這樣才能加速社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展。

在政府出臺配套政策之外，保險的完善也將對社區(qū)養(yǎng)老形成有力支持。在本次沙龍上，老年人支付能力不足的問題反復(fù)被人提起?！拔锤幌壤稀焙汀拔磦湎壤稀笔俏覈夏耆四壳按嬖诘膬纱髥栴}，許多老人存在養(yǎng)老剛需，卻無力支付高昂的養(yǎng)老費(fèi)用。對此，曾琦提出，要拓展國際視野，向目前發(fā)展比較完善的國家學(xué)習(xí)，日本的介護(hù)保險制度也是可以借鑒研究的模式之一。

社區(qū)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型需新思維

相較于西方國家，我國進(jìn)入老齡化社會時間較短，政府和企業(yè)都在“摸著石頭過河”，業(yè)內(nèi)目前還比較缺乏成功標(biāo)桿。鑒于這種情況，創(chuàng)新思維就尤為重要。

最近十分火熱的大數(shù)據(jù)在社區(qū)養(yǎng)老中一樣適用。沙龍現(xiàn)場有專家提出，要以促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，“運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)建設(shè)智慧社區(qū)，用智能化的管理手段，打造老年健康生活的新方式?！睂＜遗e例稱，目前我國已有小區(qū)在各個門口設(shè)置電子圍欄功能，一旦老人走出小區(qū)范圍，系統(tǒng)就會自動給子女發(fā)出提示，以保障老年人的安全。

除了科技創(chuàng)新之外，在社區(qū)養(yǎng)老模式方面，北京市民政局也有新主意。今年，北京城六區(qū)將試點(diǎn)建成150家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，這些驛站可以提供日間照料、醫(yī)療護(hù)理、民族特色餐等各類老年人需要的服務(wù)，都建在社區(qū)里，老年居民步行15分鐘內(nèi)可以到達(dá)。

據(jù)了解，為了解決場地困難、租金昂貴等問題，驛站的建設(shè)將由政府提供設(shè)施，給出相關(guān)支持，委托社會力量低成本運(yùn)營。

今后，如果有開發(fā)商想要復(fù)制這一模式，單獨(dú)投資，也可以與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。江蘇澳洋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理姚建國分析稱，開發(fā)商可以借此獲得優(yōu)惠的拿地價格或政府的支持，并以養(yǎng)老為亮點(diǎn)迅速將房子出售，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則可以擁有更多的客戶，在售房結(jié)束之后，憑借自己專業(yè)能力為購房老人提供后續(xù)護(hù)理服務(wù)，“二者合作，既提高了社區(qū)后期的專業(yè)服務(wù)能力，也減少了開發(fā)商的后期資金問題”。北京商報記者 肖瑋 實(shí)習(xí)記者 林子

養(yǎng)老社區(qū)大事記

■2014年10月 萬科在北京推出首個社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目——位于房山竇店的萬科·幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心。

■2015年11月 保利地產(chǎn)在北京打造的第一個社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目保利和熹健康生活館正式開業(yè)，自2012年起保利就宣布全鏈條介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

■2016年5月15日 中弘控股宣布進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)，已開工建設(shè)夏各莊CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，并將在2017年10月投入試運(yùn)營。

■2016年5月18日 北京市民政局在發(fā)布會上介紹了新出臺的《支持居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展十條政策》，簡稱“養(yǎng)十條”，這是為居家老人制訂的完整保護(hù)措施。

■2016年5月21日 國內(nèi)首家會員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源老年公寓發(fā)布了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”及會員制“走讀式養(yǎng)老”新項(xiàng)目。