2016年，上海的養(yǎng)老地產(chǎn)很熱鬧。年初，滬上年資最深的養(yǎng)老社區(qū)被上市公司收購。年內，閔行、松江、青浦等區(qū)的幾個大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目先后開售或運營。從業(yè)者說，經(jīng)歷過去幾年“暖地皮”，上海的養(yǎng)老社區(qū)“熟”了起來。
    
一起引人注目的收購
今年1月18日，A股上市公司宜華健康醫(yī)療股份有限公司發(fā)布公告，擬以4.08億元現(xiàn)金購買親和源股份有限公司58.33%的股份。這起收購在行業(yè)內頗為引人注目。
    
親和源2005年創(chuàng)建于浦東新區(qū)，注冊資金2億元，官網(wǎng)介紹它是一家為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務的養(yǎng)老機構。親和源最知名的養(yǎng)老產(chǎn)品位于康橋鎮(zhèn)，是由12幢老年公寓組成的會員制養(yǎng)老社區(qū)，共設838套居室，可供約1600名老人居住。老人可以選擇購買A、B兩類會員卡入住，目前入住率超過95%。
    
5月13日，在港交所上市的中國光大控股有限公司宣布，與中高端老年健康服務產(chǎn)業(yè)管理公司———北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司達成協(xié)議，收購匯晨養(yǎng)老67.27%的股權。匯晨養(yǎng)老官網(wǎng)介紹，公司成立于2007年，在北京運營6家老年公寓和1家日間照料中心，服務人數(shù)超千人，管理運營床位3100張。上海、北京兩家知名的本土養(yǎng)老公司被資本攬入懷中，相隔不到4個月。
    
深耕十年，親和源仍然處在虧損期，但近期做出了未來八年的業(yè)績承諾，未來三年將持續(xù)虧損，從2019年開始貢獻利潤，到2023年實現(xiàn)凈利潤不低于1億元。宜華健康在公告中稱，收購親和源控股權的戰(zhàn)略意義不在于短期的盈利水平，而在于親和源是最早一批探索商業(yè)化社區(qū)養(yǎng)老的企業(yè)，擁有獲得市場認可的寶貴成功經(jīng)驗。
    
同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院教授于一凡把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細分為十個子產(chǎn)業(yè)，包括老年醫(yī)療、老年保險、老年用品、老年金融、老年地產(chǎn)、老年教育等，“投資者最感興趣和盈利空間最大的是養(yǎng)老地產(chǎn)?！边@也是為什么在中國進入老齡化社會16年、國家多番提倡“加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)”之后，在商業(yè)化道路上走得最快的仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)的原因。市場關注親和源，是在關注一種“可能被證實為成功”的商業(yè)模式。
    
但養(yǎng)老社區(qū)始終在爭議中摸索，前景是光明的、道路是未知的。
    
進養(yǎng)老社區(qū)要排隊了
2016年的上海，一大波養(yǎng)老社區(qū)襲來。
   
 位于松江區(qū)的泰康之家·申園將在7月開業(yè)，一期可提供1100戶養(yǎng)老單元。    
    
泰康人壽投建的泰康之家是“保險系”養(yǎng)老地產(chǎn)的代表，客戶主要通過購買保險產(chǎn)品獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的“門票”，相關保險產(chǎn)品銷售火爆。
    
位于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)的上海天地健康城進入全面試運營階段，1200戶養(yǎng)老公寓中的868套產(chǎn)權房已全部交付，擁有300個床位的護理公寓預計將在6月對外營業(yè)。天地健康城項目由香港上市企業(yè)中國醫(yī)療網(wǎng)絡有限公司和澳大利亞上市企業(yè)愛維集團(Aveo Group)共同組建。
    
3月底，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的星堡浦江養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)。星堡是復星集團和美國峰堡集團共同合資成立的養(yǎng)老社區(qū)，其第一個項目———位于寶山區(qū)的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)已運營3年，入住率超過90%。
    
這些純商業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)全都面向中高端的消費人群，需要一兩百萬元的入門費用。比起10年前步履維艱的親和源，后來者所面對的市場要熱情得多。
   
 “從去年到今年，養(yǎng)老服務行業(yè)進入了快速上升的拐點。這兩年的養(yǎng)老地產(chǎn)市場就像2002年的房地產(chǎn)市場?！鄙虾５碌亟】倒芾碛邢薰究偨?jīng)理、負責朱家角天地健康城項目的鄧耀東說，幾年前國內出現(xiàn)一波養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮，來得快去得也快。堅持做下來的項目，都有過慘淡經(jīng)營的時期。但去年以來，市場爆發(fā)了，進養(yǎng)老社區(qū)開始要排隊了。
    
親和源總裁張昊巖介紹，親和源養(yǎng)老社區(qū)2008年正式運營，會員制收費模式飽受爭議，最初人們不能習慣一張A卡收費50萬元的高昂標準。后來，親和源會籍幾度漲價。張昊巖透露，A卡很快還會提價，預計從目前的138萬元提到150萬元，老年公寓現(xiàn)在的行情是“保守算來入住率為95%，再有人來只能排隊”。
    
熱鬧不能掩蓋的問題
商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)和公辦養(yǎng)老機構的目標客戶全然不同。后者主要供給經(jīng)濟條件普通、需要政府“托底保障”的人群，隨著上海養(yǎng)老床位供需矛盾凸顯，政府越發(fā)強調公辦養(yǎng)老機構的“保基本”功能，并設計了根據(jù)老人身體狀況、經(jīng)濟條件和家庭狀況進行床位輪候的制度。
    
被張昊巖界定為“高知中產(chǎn)”的老年人群體，通常不是公辦養(yǎng)老機構的服務對象，他們對養(yǎng)老設施和服務的需求遠非公辦機構所能滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)投資者描述的目標客戶肖像大致趨同，在上海、北京這樣的城市，客戶的消費習慣和購買力正在形成。
   
于一凡認為，市場的熱鬧不能掩蓋養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)。外在環(huán)境上，現(xiàn)有老年地產(chǎn)商業(yè)模式不成熟，缺乏金融、土地等配套政策的支持，大行其道的會員制養(yǎng)老模式仍然不乏質疑；內里，一些從業(yè)者對養(yǎng)老服務的專業(yè)難度認知不足、預估不夠。
    
于一凡去年12月參觀了一個以“學院式養(yǎng)老”為標簽的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，“入住率很低，小部分老人在學院活動，學院空間很大，沒開空調，老年蜷縮在一塊兒，開著電熱器練書法，書法老師不是最初承諾的書法名家，而是有書法特長的入住老人。”這樣的畫面顯然無法吸引更多觀望中的老年客戶。
   
 “市場看起來很誘人，但問題很多，風險很大。”略去各種外在的不確定性不談，于一凡指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是照料和服務，在這方面，運營者要做的功課還有很多。