2016年，上海的養(yǎng)老地產(chǎn)很熱鬧。年初，滬上年資最深的養(yǎng)老社區(qū)被上市公司收購(gòu)。年內(nèi)，閔行、松江、青浦等區(qū)的幾個(gè)大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目先后開售或運(yùn)營(yíng)。從業(yè)者說，經(jīng)歷過去幾年“暖地皮”，上海的養(yǎng)老社區(qū)“熟”了起來。
    
一起引人注目的收購(gòu)
今年1月18日，A股上市公司宜華健康醫(yī)療股份有限公司發(fā)布公告，擬以4.08億元現(xiàn)金購(gòu)買親和源股份有限公司58.33%的股份。這起收購(gòu)在行業(yè)內(nèi)頗為引人注目。
    
親和源2005年創(chuàng)建于浦東新區(qū)，注冊(cè)資金2億元，官網(wǎng)介紹它是一家為老年人提供快樂服務(wù)、健康服務(wù)以及終身照料服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。親和源最知名的養(yǎng)老產(chǎn)品位于康橋鎮(zhèn)，是由12幢老年公寓組成的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，共設(shè)838套居室，可供約1600名老人居住。老人可以選擇購(gòu)買A、B兩類會(huì)員卡入住，目前入住率超過95%。
    
5月13日，在港交所上市的中國(guó)光大控股有限公司宣布，與中高端老年健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)管理公司———北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)匯晨養(yǎng)老67.27%的股權(quán)。匯晨養(yǎng)老官網(wǎng)介紹，公司成立于2007年，在北京運(yùn)營(yíng)6家老年公寓和1家日間照料中心，服務(wù)人數(shù)超千人，管理運(yùn)營(yíng)床位3100張。上海、北京兩家知名的本土養(yǎng)老公司被資本攬入懷中，相隔不到4個(gè)月。
    
深耕十年，親和源仍然處在虧損期，但近期做出了未來八年的業(yè)績(jī)承諾，未來三年將持續(xù)虧損，從2019年開始貢獻(xiàn)利潤(rùn)，到2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)不低于1億元。宜華健康在公告中稱，收購(gòu)親和源控股權(quán)的戰(zhàn)略意義不在于短期的盈利水平，而在于親和源是最早一批探索商業(yè)化社區(qū)養(yǎng)老的企業(yè)，擁有獲得市場(chǎng)認(rèn)可的寶貴成功經(jīng)驗(yàn)。
    
同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授于一凡把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分為十個(gè)子產(chǎn)業(yè)，包括老年醫(yī)療、老年保險(xiǎn)、老年用品、老年金融、老年地產(chǎn)、老年教育等，“投資者最感興趣和盈利空間最大的是養(yǎng)老地產(chǎn)?！边@也是為什么在中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)16年、國(guó)家多番提倡“加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”之后，在商業(yè)化道路上走得最快的仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)的原因。市場(chǎng)關(guān)注親和源，是在關(guān)注一種“可能被證實(shí)為成功”的商業(yè)模式。
    
但養(yǎng)老社區(qū)始終在爭(zhēng)議中摸索，前景是光明的、道路是未知的。
    
進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)要排隊(duì)了
2016年的上海，一大波養(yǎng)老社區(qū)襲來。
   
 位于松江區(qū)的泰康之家·申園將在7月開業(yè)，一期可提供1100戶養(yǎng)老單元。    
    
泰康人壽投建的泰康之家是“保險(xiǎn)系”養(yǎng)老地產(chǎn)的代表，客戶主要通過購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的“門票”，相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售火爆。
    
位于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)的上海天地健康城進(jìn)入全面試運(yùn)營(yíng)階段，1200戶養(yǎng)老公寓中的868套產(chǎn)權(quán)房已全部交付，擁有300個(gè)床位的護(hù)理公寓預(yù)計(jì)將在6月對(duì)外營(yíng)業(yè)。天地健康城項(xiàng)目由香港上市企業(yè)中國(guó)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)有限公司和澳大利亞上市企業(yè)愛維集團(tuán)(Aveo Group)共同組建。
    
3月底，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的星堡浦江養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)。星堡是復(fù)星集團(tuán)和美國(guó)峰堡集團(tuán)共同合資成立的養(yǎng)老社區(qū)，其第一個(gè)項(xiàng)目———位于寶山區(qū)的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)已運(yùn)營(yíng)3年，入住率超過90%。
    
這些純商業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)全都面向中高端的消費(fèi)人群，需要一兩百萬元的入門費(fèi)用。比起10年前步履維艱的親和源，后來者所面對(duì)的市場(chǎng)要熱情得多。
   
 “從去年到今年，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)進(jìn)入了快速上升的拐點(diǎn)。這兩年的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)就像2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！鄙虾５碌亟】倒芾碛邢薰究偨?jīng)理、負(fù)責(zé)朱家角天地健康城項(xiàng)目的鄧耀東說，幾年前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)一波養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮，來得快去得也快。堅(jiān)持做下來的項(xiàng)目，都有過慘淡經(jīng)營(yíng)的時(shí)期。但去年以來，市場(chǎng)爆發(fā)了，進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)開始要排隊(duì)了。
    
親和源總裁張昊巖介紹，親和源養(yǎng)老社區(qū)2008年正式運(yùn)營(yíng)，會(huì)員制收費(fèi)模式飽受爭(zhēng)議，最初人們不能習(xí)慣一張A卡收費(fèi)50萬元的高昂標(biāo)準(zhǔn)。后來，親和源會(huì)籍幾度漲價(jià)。張昊巖透露，A卡很快還會(huì)提價(jià)，預(yù)計(jì)從目前的138萬元提到150萬元，老年公寓現(xiàn)在的行情是“保守算來入住率為95%，再有人來只能排隊(duì)”。
    
熱鬧不能掩蓋的問題
商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)和公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的目標(biāo)客戶全然不同。后者主要供給經(jīng)濟(jì)條件普通、需要政府“托底保障”的人群，隨著上海養(yǎng)老床位供需矛盾凸顯，政府越發(fā)強(qiáng)調(diào)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的“?；尽惫δ埽⒃O(shè)計(jì)了根據(jù)老人身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和家庭狀況進(jìn)行床位輪候的制度。
    
被張昊巖界定為“高知中產(chǎn)”的老年人群體，通常不是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象，他們對(duì)養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的需求遠(yuǎn)非公辦機(jī)構(gòu)所能滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)投資者描述的目標(biāo)客戶肖像大致趨同，在上海、北京這樣的城市，客戶的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買力正在形成。
   
于一凡認(rèn)為，市場(chǎng)的熱鬧不能掩蓋養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)。外在環(huán)境上，現(xiàn)有老年地產(chǎn)商業(yè)模式不成熟，缺乏金融、土地等配套政策的支持，大行其道的會(huì)員制養(yǎng)老模式仍然不乏質(zhì)疑；內(nèi)里，一些從業(yè)者對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)難度認(rèn)知不足、預(yù)估不夠。
    
于一凡去年12月參觀了一個(gè)以“學(xué)院式養(yǎng)老”為標(biāo)簽的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，“入住率很低，小部分老人在學(xué)院活動(dòng)，學(xué)院空間很大，沒開空調(diào)，老年蜷縮在一塊兒，開著電熱器練書法，書法老師不是最初承諾的書法名家，而是有書法特長(zhǎng)的入住老人。”這樣的畫面顯然無法吸引更多觀望中的老年客戶。
   
 “市場(chǎng)看起來很誘人，但問題很多，風(fēng)險(xiǎn)很大?！甭匀ジ鞣N外在的不確定性不談，于一凡指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是照料和服務(wù)，在這方面，運(yùn)營(yíng)者要做的功課還有很多。