將來，我們該如何養(yǎng)老？

4月24日同一天，財(cái)政部長和人社部發(fā)言人同時(shí)提到“劃撥部分國有資產(chǎn)至社?；稹保@一表態(tài)針對的是填補(bǔ)數(shù)萬億之巨的養(yǎng)老金缺口。5月5日，財(cái)政部一位不愿具名人士向記者透露：“高層已達(dá)成共識?！?

至于何時(shí)劃撥以及劃撥多少，目前尚無定論。但據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，中央幾年前便已要求在2015年確定國資劃撥規(guī)模，并出臺改革方案。清華大學(xué)就業(yè)與社保研究中心主任楊燕綏接受記者采訪時(shí)稱，現(xiàn)行國有資產(chǎn)劃撥充實(shí)社?；鸬谋壤秊?0%，也有聲音建議將這個(gè)比例提高至30%，但最終結(jié)果尚在博弈階段。

目前，我國有超過2億年齡在60歲及以上的人口，中國的養(yǎng)老市場被認(rèn)為是全球最大的。預(yù)計(jì)到2050年，65歲及以上的老年人數(shù)量將達(dá)到3.3億，占人口總數(shù)的26%。這必定會推動養(yǎng)老院、醫(yī)院及其他養(yǎng)老配套設(shè)施的需求進(jìn)一步上漲。日本市場調(diào)查機(jī)構(gòu)矢野研究所認(rèn)為，今年中國養(yǎng)老市場的價(jià)值為1.83萬億元。日益到來的老齡化社會帶給了人們深深的迷惘：“我們的父母要如何養(yǎng)老，在哪里養(yǎng)老？”“幾十年之后，我們又將如何養(yǎng)老，在哪里養(yǎng)老？”

“銀發(fā)市場”蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，讓房企們紛至沓來。據(jù)悉，目前河南已有和新增的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)450家左右，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占到60%~70%。

“銀發(fā)市場”巨大商機(jī)引發(fā)房企扎堆發(fā)展“養(yǎng)老”

而隨著人口老齡化的不斷加劇和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，近年來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年年底，包括萬科、萬達(dá)、綠地、保利、華潤、綠城、遠(yuǎn)洋、龍湖等全國已有80家以上的房企高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。雖然從2007年開始便有一些房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，然而經(jīng)過這么多年的發(fā)展，中國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成等問題，很多開發(fā)商打造的養(yǎng)老項(xiàng)目也都在嘗試。

所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合地產(chǎn)，這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造老年消費(fèi)生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將養(yǎng)老的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合性質(zhì)的老年人居生活，它既是養(yǎng)老地產(chǎn)的一部分，又是地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)的新突破。

隨著整個(gè)社會“銀發(fā)潮”的來臨，養(yǎng)老置業(yè)成為樓市關(guān)注的新熱點(diǎn)。事實(shí)上，一些地產(chǎn)商也認(rèn)準(zhǔn)了“銀發(fā)剛需”市場，隨著老年人對居住環(huán)境要求越發(fā)提高，其住房需求也獲得了普遍關(guān)注。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”不是找個(gè)山清水秀的地兒蓋個(gè)房子

“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從來都不是先規(guī)劃、找個(gè)山清水秀的地方,而應(yīng)該是先有需求、有市場,再去拿地。做養(yǎng)老,一定要擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)思維?！比?lián)房地產(chǎn)商會前會長聶梅生在接受媒體采訪時(shí)說。

近幾年，房企對養(yǎng)老地產(chǎn)的反應(yīng)越來越大，步伐也越來越大。在各種行政手段管控的當(dāng)下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)或許成為房地產(chǎn)業(yè)的另一條出路。而作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)開疆辟土的過程注定存在許多問題。因此不論是放眼全國還是著眼一線城市，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)的新模式，還有很長的一段路要走。但在很長一段時(shí)間里,大家都認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn),就是找一個(gè)山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子,最多配備一些適老化設(shè)施即可,基本上是概念大于實(shí)際意義中的產(chǎn)品。

然而,目前為止,盡管試水者眾多,我國仍沒有公認(rèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的“典型成功樣本”。不過,也不乏試水者各自探索盈利模式,例如保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”等。有專家認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段,雖然距盈利模式成熟尚有距離,但在2015年,將會有更多企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索,多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。

事實(shí)上，很多陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域想要分蛋糕的企業(yè)仍抱著“建房子賣房子”的想法。“目前，確實(shí)有房企、險(xiǎn)企是借養(yǎng)老地產(chǎn)的名義圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有沒有水分，有多少水分，其實(shí)可以通過很多辦法來規(guī)范和界定。比如說，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模，規(guī)定養(yǎng)老地產(chǎn)只租不賣，又或者購買者一定要限于65歲以上老人，對相應(yīng)的配套設(shè)施和服務(wù)也有一定要求，這樣，是否就能減少一些帶著不良目的來圈地的企業(yè)的沖動？但又能保護(hù)真正想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有所作為的房企、保險(xiǎn)企業(yè)的積極性?！?

前景不容小覷服務(wù)貼心才是王道

十余年前北京順義區(qū)的北京太陽城國際老年公寓(即太陽城),是當(dāng)時(shí)國內(nèi)最早的專門面向老年人的房地產(chǎn)項(xiàng)目,它的入住率可以達(dá)到100%。然而據(jù)媒體調(diào)查，現(xiàn)在的太陽城已經(jīng)成了名副其實(shí)的老年社區(qū)，房價(jià)也漲了3倍。小區(qū)的老人們認(rèn)為，“起碼小區(qū)內(nèi)有食堂，一天人均飯錢也不超過20元。小區(qū)有醫(yī)院、有急救車，急救效率高?！钡牵瑩?jù)了解，小區(qū)針對老年人的服務(wù)水平和服務(wù)內(nèi)容卻與剛?cè)胱r(shí)相去甚遠(yuǎn)。

這不禁讓人思考，“養(yǎng)老地產(chǎn)”究竟是在“賣房子”還是“賣服務(wù)”，怎樣處理賣房子、賣服務(wù)與盈利之間的關(guān)系？目前，為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項(xiàng)目的投資人可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

各種花樣的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目,暴露出養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)尷尬現(xiàn)實(shí),與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比,真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)其實(shí)并不算多。

“更高質(zhì)量的養(yǎng)老需求正在形成?！睂＜艺f，“養(yǎng)老地產(chǎn)目前屬于起步階段，前景廣闊。養(yǎng)老地產(chǎn)跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相反，硬件并不是最主要的，實(shí)用就行，世界上有幾個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自詡五星、六星、七星的？房地產(chǎn)思維的重點(diǎn)是要把房子賣掉，業(yè)主一旦入住即‘游戲結(jié)束’；而對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，老人入住，才是養(yǎng)老服務(wù)的開始。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該盯著的是軟件，是讓老人安度余生的貼心服務(wù)。對此，首先政府要做好規(guī)劃，要有標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！睒I(yè)內(nèi)專家提醒，什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，它的內(nèi)涵和外延如何定義，它有什么指標(biāo)和要求，一定要清楚明了，企業(yè)才會有方向。

來源：大河網(wǎng)