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    現(xiàn)今，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼，許多開發(fā)商正在積極探索這一新興領(lǐng)域，尤其是高端養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時間尚短，各方面經(jīng)驗(yàn)均不足，不少開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該怎么做都抱有許多的困惑。

　　中國是世界上人口老齡化最快的國家之一。截至 2011年，中國大陸 65歲及以上老年人占總?cè)丝诘谋壤秊?9 .1%;到 2050年，這一百分比將超過 25%，與發(fā)達(dá)國家持平。人口老齡化趨勢使全社會面臨著巨大的養(yǎng)老壓力，我國養(yǎng)老設(shè)施的床位數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國際公認(rèn)的占老年人口總數(shù) 5 %的比例，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)仍存在著巨大的發(fā)展空間。近些年，隨著人民生活水平的提高和觀念意識的轉(zhuǎn)變，高端養(yǎng)老公寓越來越受到老年人及其子女的青睞。

　　然而，中國的養(yǎng)老市場尚處于探索階段，許多開發(fā)商對高端養(yǎng)老產(chǎn)品還沒有形成明確的概念，常常以一般的高端房地產(chǎn)開發(fā)思路來應(yīng)對市場?；蚴且晃蹲非蠛廊A的設(shè)施，或是忽視了老年人的看護(hù)需求，這些都是許多高端養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)誤區(qū)。老年人是否需要高端養(yǎng)老產(chǎn)品，在什么情況下需要，需要怎樣的高端養(yǎng)老產(chǎn)品?我們還要對這些問題進(jìn)行充分的了解，才能做好高端養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)與運(yùn)營。

　　筆者此次對于老年人養(yǎng)老居住需求的分析基礎(chǔ)主要來源于多年來的養(yǎng)老建筑設(shè)計實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和調(diào)研。一方面，筆者在實(shí)踐工作中和許多開發(fā)商進(jìn)行過很多的交流，率領(lǐng)工作團(tuán)隊參與了部分針對養(yǎng)老產(chǎn)品的前期客戶需求訪談，開展了高端養(yǎng)老設(shè)施的使用情況調(diào)研，同時還有幸出席了一些養(yǎng)老項目的研討會，了解市場上產(chǎn)品的定位及其實(shí)施過程中遇到的問題;另一方面，筆者在長期的教學(xué)研究環(huán)節(jié)中，專門組織學(xué)生開展了針對老年人養(yǎng)老意愿的需求調(diào)研，目前調(diào)研人數(shù)已經(jīng)達(dá)到 500人以上，調(diào)研地點(diǎn)遍及全國 160多家養(yǎng)老設(shè)施，積累了大量的基礎(chǔ)資料。借此機(jī)會將這些成果進(jìn)行歸納梳理，與大家分享。

　　本文將分 4次進(jìn)行連載，分別從老年人的入住動機(jī)、選擇養(yǎng)老公寓時考慮的幾大因素及對養(yǎng)老公寓硬件環(huán)境要求等方面分析老年人對高端養(yǎng)老產(chǎn)品的需求。

　　老年人入住養(yǎng)老公寓的動機(jī)

　　在什么情況下老年人會選擇入住養(yǎng)老公寓?通過調(diào)研分析，我們將老年人的入住動機(jī)規(guī)為如下四點(diǎn)：

　?、佾@得及時護(hù)理和醫(yī)療援助

　　獲得及時的護(hù)理和醫(yī)療援助是老年人入住養(yǎng)老設(shè)施的首要動機(jī)。由于子女異地就學(xué)、異地工作等現(xiàn)象的普遍化，城市和農(nóng)村的空巢老人越來越多。隨著年齡的增長，許多空巢老人對獨(dú)立生活感到吃力或者開始生活部分不能自理，因此就會產(chǎn)生入住養(yǎng)老設(shè)施的想法。另外，與子女分開居住的老年夫婦，當(dāng)一方去世，另一方失去生活上的照應(yīng)時，也會促使老人產(chǎn)生“老伴兒不在了，一個人沒意思不如去養(yǎng)老公寓”的想法。

　?、跍p輕子女等家庭成員的照顧負(fù)擔(dān)

　　調(diào)研結(jié)果顯示(右圖)，減輕家庭照顧負(fù)擔(dān)是老年人入住養(yǎng)老公寓的第二大原因。獨(dú)生子女政策的長期實(shí)施使“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)增多，并加重了 70、80后子女肩上的擔(dān)子：不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨(dú)自承擔(dān)起照顧雙親的重?fù)?dān)。這種狀況在老人身體尚為健康時或許還可負(fù)擔(dān)，可一旦老人身體出現(xiàn)嚴(yán)重疾病并且需要長期照料時，子女往往要承受巨大的壓力：是否要放棄工作來照顧父母?究竟應(yīng)該由誰來照顧父母?這些都是許多家庭將要面臨的問題。為了減輕子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，許多身體衰弱或不能自理的老年人會選擇入住養(yǎng)老公寓。

　?、巯硎芡砟晟?

　　調(diào)研中，有相當(dāng)一部分健康的老年人表示，入住養(yǎng)老公寓是為了享受生活。一方面，養(yǎng)老公寓常常位于城市近郊，空氣清新，比家中居住環(huán)境更為舒適;另一方面，養(yǎng)老公寓提供的家政、餐飲等服務(wù)可以大大減輕老年人的家務(wù)勞動負(fù)擔(dān)。特別是出生于上世紀(jì)50～ 60年代的人，他們的消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)的老年人的消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，會更加注重追求生活品質(zhì)，愿意到條件較好的養(yǎng)老公寓享受老年生活。

　?、軘[脫孤單

　　擺脫孤單也是許多老年人選擇入住養(yǎng)老設(shè)施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。調(diào)研中一些老年人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進(jìn)溝通，甚至能幫助自己獲得繼續(xù)生活的信心。同時，許多老年人也希望可以和過去的老同學(xué)、老朋友、老同事居住在同一個養(yǎng)老公寓，這樣既能擁有共同話題，又能互相照應(yīng)、共度晚年。

　　老年人對入住養(yǎng)老公寓存在的擔(dān)憂

　　在調(diào)研過程中我們了解到，由于一些不確定因素的存在使得老年人對入住養(yǎng)老公寓有所擔(dān)憂。比如一些觀念較為傳統(tǒng)的老年人害怕在入住公寓后，會給人一種自己被子女遺棄的印象;還有部分老年人擔(dān)心養(yǎng)老公寓的生活環(huán)境缺少活力，日常生活單調(diào)，活動會受到限制;也有一些老年人擔(dān)心處理不好人際關(guān)系，害怕或是不愿意與失能、失智老人做鄰居;此外，服務(wù)不周、飯菜不合胃口等原因會導(dǎo)致情緒不穩(wěn)定也是許多老年人考慮入住養(yǎng)老公寓時所擔(dān)心的問題。

　　總結(jié)下來，希望得到全面的照顧、減輕家庭負(fù)擔(dān)、享受老年生活和擺脫孤單是老年人選擇入住養(yǎng)老公寓的幾大主要原因。而認(rèn)為入住養(yǎng)老公寓就是被子女遺棄的觀念、擔(dān)心生活環(huán)境缺乏活力、害怕人際關(guān)系難以處理以及對公寓服務(wù)水平的疑慮都會令老年人對入住養(yǎng)老公寓產(chǎn)生抗拒。

　　因此，高端養(yǎng)老公寓如果能在護(hù)理、醫(yī)療條件和硬件設(shè)施上滿足老人及其家人的需求，并營造出一個溫馨有愛、充滿活力的氛圍，將大大提高其對老年人的吸引力。

　　在下一期中，我們將從區(qū)位交通、入住費(fèi)用、護(hù)理服務(wù)等角度進(jìn)一步剖析老年人在選擇養(yǎng)老公寓時所考慮的幾大因素，歡迎繼續(xù)關(guān)注。

來源： 中國房地產(chǎn)報