對于沒有分割產(chǎn)權(quán)的老年性公寓，在中國現(xiàn)行的情況模式之下，經(jīng)濟(jì)條件尚未成熟，市場環(huán)境尚在培養(yǎng)，市場認(rèn)可度尚不可看好，我們必須在盈利模式上有所創(chuàng)新才能尋找到出路，具體來講，就是要注意到，首先如何變相的將使用權(quán)無限期的銷售下去，其次是如何在價(jià)格定位上讓老百姓認(rèn)同。具體盈利模式建議如下：

1、會(huì)員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新

會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。

中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會(huì)員制度來講，更容易被中國市場接收。

2、逆抵押貸款購房

逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。

3、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。

4、分散租賃模式

即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。

盈利模式分析：

以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認(rèn)同，但在是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得我們借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；

逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對消費(fèi)理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)市場的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前產(chǎn)權(quán)無法分割銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認(rèn)同度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。

盈利模式建議：

在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合市場實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；

在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。

來源：中國養(yǎng)老咨詢