養(yǎng)老已經(jīng)成為了一個(gè)社會(huì)性的大問題，現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的還不是很完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上升空間還很大，而信托顯然對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興趣比較濃厚，人們不禁在想：當(dāng)信托碰上養(yǎng)老會(huì)擦出怎樣的火花呢？
　　自2000年我國進(jìn)入老齡化社會(huì)以來，由于人口基數(shù)巨大、老齡化速度較快以及面對的“未富先老”“未備先老”挑戰(zhàn)，養(yǎng)老形勢十分嚴(yán)峻。由此，國家政策導(dǎo)向由“養(yǎng)老事業(yè)”向“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，像一劑“催化劑”催生了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，目前我國養(yǎng)老設(shè)備及服務(wù)保障準(zhǔn)備不充分、老年人剛性需求同養(yǎng)老供給不匹配的矛盾逐步顯現(xiàn)。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，信托作為金融業(yè)四大支柱之一，應(yīng)為推動(dòng)中國養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展承擔(dān)更多責(zé)任、發(fā)揮更大作用。
　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與信托的關(guān)系
　　養(yǎng)老和信托有著許多共性。首先，養(yǎng)老和信托都是基于信任而產(chǎn)生的一種行為。養(yǎng)老是老人們基于對子女們、對社會(huì)福利的一種情感上的信任，而信托是基于法律關(guān)系而產(chǎn)生的對受托人的信任。
　　其次，養(yǎng)老和信托都是在彌補(bǔ)當(dāng)事人在知識(shí)和能力上的一種不足。養(yǎng)老是老年人由于缺乏專業(yè)的護(hù)理知識(shí)或者贍養(yǎng)自己的行為能力而產(chǎn)生的一種委托行為，信托則是委托人以缺乏相關(guān)投資、管理知識(shí)為緣由而委托受托人代其操作。最重要的一點(diǎn)是，養(yǎng)老和信托能夠相互融合、相互促進(jìn)。
　　目前養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅最大的區(qū)別是，除了滿足老有所居的需求外，還要能夠滿足老年人的養(yǎng)老生活需求，包括養(yǎng)老服務(wù)需求以及醫(yī)療康復(fù)需求。
　　在老年人口大國的中國，政策、服務(wù)和融資已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展道路上的障礙，尤其在融資方面，很多項(xiàng)目都在等待資金解救。信托在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、銷售和經(jīng)營中能夠充當(dāng)起融資、促進(jìn)流轉(zhuǎn)、增信、鎖定客戶等多重角色，尤其是其靈活的制度可為養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題帶來解決辦法，為養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)在未來地產(chǎn)行業(yè)擁有大發(fā)展空間的行業(yè)，帶來更多商機(jī)。
　　我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與瓶頸
　　養(yǎng)老地產(chǎn)歸屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)子類――主題地產(chǎn)。這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)類型，其核心在于適老化的設(shè)計(jì)。而房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)是，融資資金量大、融資受國家政策影響，且房地產(chǎn)市場是關(guān)鍵。
　　相對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資瓶頸更為突出。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在資金需求量大、資金自平衡能力差、抵押率低、盈利模式不清晰等問題。通常，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資除了土地成本以外，還包括對“適老設(shè)計(jì)”的投資。而且，養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過銷售進(jìn)行現(xiàn)金回流，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流自平衡，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)為持有型，通過項(xiàng)目銷售解決資金問題比較難。而對以持有型為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，利潤率低、資金回收期長。同時(shí)，配套的養(yǎng)老服務(wù)這個(gè)附加條件更加重了養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營中的資金需求問題。
　　信托與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雙贏
　　信托這個(gè)特殊的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)產(chǎn)管理制度，在面對我國方興未艾而又困境重重的養(yǎng)老市場，能夠發(fā)揮其特有的作用和功能。信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中的作用主要有兩種：
　　一是充當(dāng)間接融資通道或平臺(tái)的角色，通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務(wù)的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用來支付項(xiàng)目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購成本等,成立各種特殊項(xiàng)目機(jī)構(gòu)（SPV），通過結(jié)構(gòu)性融資充當(dāng)直接融資工具，以股權(quán)、債權(quán)或兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應(yīng)問題，包括前期咨詢費(fèi)用、土地摘牌費(fèi)用、建安成本、設(shè)備采購成本、經(jīng)營費(fèi)用等。
　　在融入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，信托在四個(gè)方面發(fā)揮其特有的功效。
　　第一，提供資金充足。信托公司投資單一項(xiàng)目可以投入不超過項(xiàng)目總投資額的65％，為養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)特殊的房地產(chǎn)行業(yè)注入了資金方面的保障。
　　第二，介入時(shí)間點(diǎn)早。如果信托是通過結(jié)構(gòu)融資來充當(dāng)融資工具，即可在項(xiàng)目成立初期以股權(quán)投資形式提供注冊資金和啟動(dòng)資金。
　　第三，供應(yīng)資金周期長。充當(dāng)結(jié)構(gòu)性融資工具的信托從項(xiàng)目前期咨詢、土地摘牌、項(xiàng)目建安、采購設(shè)備等全程就提供成本，資金供應(yīng)周期比間接融資要久。
　　最后，融資方式靈活。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營當(dāng)中，有限合伙人可以通過增資擴(kuò)股或者股債結(jié)合等方式繼續(xù)注入資金，操作靈活多樣。
　　由此可見，信托可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目帶來諸多優(yōu)勢和可行性，但怎樣應(yīng)用于我國這個(gè)老年化特點(diǎn)較為突出的大市場之中，成為值得房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司共同探討的話題。以下幾個(gè)模式可供研究。
　　首先，產(chǎn)權(quán)完整的銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的開發(fā)類似于普通住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。但需要注意的是，此類項(xiàng)目需要對區(qū)位、定位、成本等因素有著很好的把握。
　　其次，“產(chǎn)權(quán)+持有”的嵌入型項(xiàng)目。如果是產(chǎn)權(quán)完整的持有型項(xiàng)目，且入住率和未來現(xiàn)金流入穩(wěn)定，可以將其視為類似商業(yè)公寓的特殊商業(yè)物業(yè)。此類項(xiàng)目可以經(jīng)營未來收益權(quán)等模式予以融資，風(fēng)險(xiǎn)防范措施可以是資產(chǎn)抵押、收益權(quán)或者部分股權(quán)質(zhì)押;也可直接進(jìn)行股權(quán)投資，以客戶的資金或者自有資金進(jìn)行資產(chǎn)管理或投資。
　　此外，如果是產(chǎn)權(quán)并不完整的持有類項(xiàng)目，例如是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)或政策限制不能出售的土地上建成的養(yǎng)老社區(qū)，信托可以采取土地流轉(zhuǎn)信托（控制土地的使用權(quán)）、股權(quán)融入（獲得項(xiàng)目的收益分配權(quán)）、消費(fèi)信托（獲得客戶的保證金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目使用權(quán)）等方式進(jìn)入，以實(shí)現(xiàn)融資介入。
　　信托由于其靈活的制度，像一劑強(qiáng)心劑，為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入活力。在探索和前行的道路當(dāng)中，困難和風(fēng)險(xiǎn)是有的，但更需要的是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)定不移的信心和豐富的專業(yè)知識(shí)。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)多注重運(yùn)用結(jié)構(gòu)融資工具，發(fā)揮信托靈活多變的資金融入優(yōu)勢，同時(shí)，政府也應(yīng)當(dāng)從投融資政策、信托相關(guān)政策方面做好堅(jiān)強(qiáng)的后盾，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航。多方努力，既可使信托不斷挖掘產(chǎn)業(yè)鏈商機(jī)，又能促進(jìn)我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，使我國較快地適應(yīng)老年化趨勢，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。

來源：金融時(shí)報(bào)