養(yǎng)老社區(qū)的形態(tài)將會(huì)隨著市場(chǎng)認(rèn)知的成熟而不斷深化和分化。養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展有可能借用地產(chǎn)時(shí)代發(fā)展后的紅利，將大量閑置的物業(yè)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老地產(chǎn)的資源池。

我國(guó)“十四五”規(guī)劃指出，要推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)體系的發(fā)展，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，以積極應(yīng)對(duì)人口老齡化帶來(lái)的負(fù)面影響。而在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)公司已經(jīng)在嘗試摸索“房屋”“養(yǎng)老”與“金融”的聯(lián)動(dòng)模式。

為什么“以房養(yǎng)老”這條路徑在探索中沒(méi)能走通？保險(xiǎn)公司依靠怎樣的創(chuàng)新，在養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)中闖出新路？地產(chǎn)公司又因?yàn)樵鯓拥脑驔](méi)能抓住養(yǎng)老的機(jī)遇？

01

“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)反應(yīng)冷淡

十年來(lái)，全國(guó)“以房養(yǎng)老”的簽約數(shù)量和承保數(shù)量只有約200單。從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展情況不盡如人意。

2013年被稱為中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)元年。這一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。這是政府首次對(duì)“以房養(yǎng)老”給出破局性的指導(dǎo)意見。

2014年6月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”）。這是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，也被稱為“倒按揭”。符合“以房養(yǎng)老”的需求主體必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：一是實(shí)際年齡在60歲（含60歲）以上，二是擁有產(chǎn)權(quán)完全屬于自己的獨(dú)立房產(chǎn)。

中國(guó)老年人的財(cái)富特點(diǎn)普遍是“有房富人，現(xiàn)金窮人”，即他們具有較強(qiáng)的一次性支付能力，但持續(xù)支付能力較弱。此意見有助于激活老年人的“休眠”資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這相當(dāng)于對(duì)老年人的既有資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)富管理，填補(bǔ)養(yǎng)老費(fèi)用的缺口，從而實(shí)現(xiàn)既能“養(yǎng)老”，也能“送終”的目標(biāo)。

但這項(xiàng)意見推出后，市場(chǎng)響應(yīng)寥寥。在“以房養(yǎng)老”政策推出整整10年之際，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)“以房養(yǎng)老”的簽約數(shù)量和承保數(shù)量只有約200單。從這個(gè)數(shù)據(jù)上來(lái)看，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展情況不盡如人意。更多的老年人遇到資金不足時(shí)，通常選擇變賣房產(chǎn)，用于支付養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)費(fèi)和部分押金，余額用做理財(cái)。

為什么國(guó)家用心良苦的政策在實(shí)施中卻反響平平？詳究細(xì)節(jié)，皆因“以房養(yǎng)老”涉及諸多利益相關(guān)者，也由此引發(fā)了諸多的問(wèn)題。

問(wèn)題一，變現(xiàn)過(guò)程繁瑣。房屋抵押涉及房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、盡職調(diào)查、抵押登記、公證等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及到民政、發(fā)改委、房管、公證等多個(gè)部門。此外，房屋拍賣后還涉及稅務(wù)問(wèn)題，但相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)此都沒(méi)有明確的指導(dǎo)意見。

問(wèn)題二，房屋債權(quán)處置風(fēng)險(xiǎn)大。未來(lái)的房屋處置價(jià)格是引發(fā)糾紛的焦點(diǎn)。例如，若保險(xiǎn)公司分期給老人共計(jì)100萬(wàn)元用于養(yǎng)老，為確保變現(xiàn)，保險(xiǎn)公司將市值200萬(wàn)元的房屋折價(jià)至100余萬(wàn)元處理，老人的繼承人可能會(huì)因此損失幾十萬(wàn)元的收益，為此可能導(dǎo)致雙方對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響“以房養(yǎng)老”的實(shí)現(xiàn)。

問(wèn)題三，長(zhǎng)壽引發(fā)金融機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)。“倒按揭”的房屋，金融機(jī)構(gòu)只有在客戶身故后才能實(shí)現(xiàn)債權(quán)與結(jié)算收益。如果老人在60歲時(shí)進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，按預(yù)期壽命84歲計(jì)算，那么漫長(zhǎng)的支付周期將導(dǎo)致房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性增加。只有在人口導(dǎo)入的核心城市，房?jī)r(jià)才具有足夠的支撐性，進(jìn)而限制了房?jī)r(jià)下行地區(qū)的老年人享受這一政策的可能性。

與長(zhǎng)壽相關(guān)的另一種風(fēng)險(xiǎn)是，隨著生物醫(yī)療科技的發(fā)展，若房屋抵押人的壽命超出預(yù)期，活到九十多歲甚至更長(zhǎng)，這意味著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要在更長(zhǎng)的生命周期里向抵押人支付更多的養(yǎng)老金，這可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在房屋抵押變現(xiàn)和養(yǎng)老金支付上遭受雙重?fù)p失。

“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)狀是，隨著老年人壽命的延長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，房屋折價(jià)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，因而，金融機(jī)構(gòu)在做房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)在市價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步打折。

問(wèn)題四，抵押房產(chǎn)在幾十年后可能面臨房屋產(chǎn)權(quán)70年到期問(wèn)題。然而，國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有明確的處置規(guī)定，且?guī)资旰蟮姆课葙|(zhì)量也令人堪憂，在房屋大量未消化庫(kù)存的情況下，其市值難以估算。

此外，還有其他問(wèn)題如子女繼承、無(wú)后老人房產(chǎn)處置等?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》實(shí)施后，老人修改遺囑將導(dǎo)致公證遺囑效力被覆蓋，金融機(jī)構(gòu)權(quán)益受損，這些因素都將大大抑制市場(chǎng)參與“以房養(yǎng)老”的熱情。

目前，對(duì)“以房養(yǎng)老”有剛需的人群多為空巢、孤寡和失獨(dú)老人，以及名下有多套房產(chǎn)但養(yǎng)老金不多的老人（通常為拆遷戶），這些人群對(duì)養(yǎng)老有迫切需求，但除了房產(chǎn)，其他收入有限。而這些人群屬于小眾群體，所以“以房養(yǎng)老”模式只能是針對(duì)極小眾市場(chǎng)進(jìn)行探索。

02

養(yǎng)老社區(qū)融入保險(xiǎn)公司生態(tài)圈

保險(xiǎn)公司在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，在人群定位和運(yùn)營(yíng)策略上各具特點(diǎn)，較傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，在某些方面也更具優(yōu)勢(shì)。

養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目是一個(gè)很好的抗周期產(chǎn)品。雖然利潤(rùn)相對(duì)較薄，但隨著養(yǎng)老社區(qū)滿住后，其收入并不存在明顯的淡旺季影響。對(duì)于提供高體驗(yàn)感的社區(qū)而言，隨著口碑和品牌效應(yīng)的提升，價(jià)格還會(huì)穩(wěn)步提升。由此，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)以不同的方式融入到保險(xiǎn)公司的生態(tài)圈中，且作為展業(yè)的重要“超體”。

泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾表示，泰康創(chuàng)新了傳統(tǒng)的人壽保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，將保險(xiǎn)的資產(chǎn)端用于投資不動(dòng)產(chǎn)。為此，泰康在全國(guó)范圍內(nèi)投資養(yǎng)老社區(qū)，形成連鎖的醫(yī)養(yǎng)融合的大型養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)與人壽保險(xiǎn)結(jié)合后，傳統(tǒng)的數(shù)萬(wàn)元一張的壽險(xiǎn)保單轉(zhuǎn)化為價(jià)值兩三百萬(wàn)元的高額保單，極大提高了保險(xiǎn)公司的籌資能力。泰康人壽自2013年推出養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品以來(lái)，過(guò)去十年間，每年保單的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)31%，擁有20多萬(wàn)個(gè)購(gòu)買200萬(wàn)元以上養(yǎng)老保單的客戶。

自泰康打開養(yǎng)老保險(xiǎn)創(chuàng)新的大門后，中國(guó)人壽、中國(guó)太平、平安人壽等公司也紛紛跟進(jìn)，在保費(fèi)定價(jià)、市場(chǎng)定位以及資產(chǎn)運(yùn)作模式上展開差異化競(jìng)爭(zhēng)。其中，平安人壽推出的一款“平安臻頤年”超高端養(yǎng)老產(chǎn)品，保費(fèi)高達(dá)1888萬(wàn)元，另收取每月2萬(wàn)～5萬(wàn)元不等的服務(wù)費(fèi)。該產(chǎn)品的選址位于一線以及新一線城市的核心地段。

中國(guó)太平則是通過(guò)輕重資產(chǎn)模式，攜手第三方養(yǎng)老社區(qū)，構(gòu)建差異化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)體系及品牌建設(shè)。

中國(guó)太保在“保險(xiǎn)+大養(yǎng)老”方面，逐步發(fā)展成“重中輕”相結(jié)合的模式，形成“醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)、旅養(yǎng)”的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)。

大家保險(xiǎn)（前安邦保險(xiǎn)）則采用在城市核心區(qū)租賃物業(yè)進(jìn)行改造的中資產(chǎn)模式，以“臨近醫(yī)療，親近子女，更近人間煙火”為切入點(diǎn)，打造集“養(yǎng)老服務(wù)+醫(yī)療服務(wù)+金融保險(xiǎn)服務(wù)”為一體的“城心醫(yī)養(yǎng)”模式。

由此可見，保險(xiǎn)公司在布局養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，在人群定位和運(yùn)營(yíng)策略上各具特點(diǎn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目相比，保險(xiǎn)公司具有以下優(yōu)勢(shì)：

首先，資金成本不同。保險(xiǎn)公司擁有低成本且超長(zhǎng)線資金，通過(guò)大量銷售保單，利用保費(fèi)做資產(chǎn)端經(jīng)營(yíng)，其資金成本遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)公司的商業(yè)貸款，且都是長(zhǎng)線資金，有助于形成正向裂變。這與養(yǎng)老社區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展需求相吻合。實(shí)際上，大多數(shù)保險(xiǎn)公司的保單以近乎1:10的比例超售。

而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是資金的快速周轉(zhuǎn)，但養(yǎng)老社區(qū)的收費(fèi)模式及資金回籠速度與這種快速周轉(zhuǎn)的需求相背離，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)退出養(yǎng)老領(lǐng)域。

其次，收費(fèi)模式的合規(guī)差異。又逢今年5月10日，民政部等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)預(yù)收費(fèi)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》。這是首份專門針對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)預(yù)收費(fèi)模式進(jìn)行全國(guó)性監(jiān)管的文件，旨在避免因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)爆雷而使得養(yǎng)老金遭受嚴(yán)重?fù)p失。

文件規(guī)定，養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)預(yù)收的周期最長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月，對(duì)單個(gè)老年人收取的押金最多不得超過(guò)該老年人月床位費(fèi)的12倍。這與之前動(dòng)輒百萬(wàn)的會(huì)員費(fèi)或押金相比低了很多。

上述文件的出臺(tái)，基本堵死了普通養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)采用會(huì)員制或押金制的道路。除非這些企業(yè)不按照養(yǎng)老企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)養(yǎng)老備案，否則，市面上可能會(huì)涌現(xiàn)出一批打著“養(yǎng)老”旗號(hào)但不申請(qǐng)養(yǎng)老備案的項(xiàng)目來(lái)規(guī)避這一限制。更有甚者，可能還會(huì)拆分合約主體來(lái)規(guī)避監(jiān)管。

這種情形下，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)就凸顯出來(lái)。保險(xiǎn)公司將養(yǎng)老社區(qū)作為一個(gè)超體展業(yè)場(chǎng)景，可以收取大額保費(fèi)，最高可到千萬(wàn)元級(jí)別。同時(shí)，項(xiàng)目的入住爬坡期也會(huì)比一般的企業(yè)短得多，費(fèi)用也相對(duì)較高，項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)逐步盈利，對(duì)應(yīng)的保費(fèi)也在創(chuàng)造更多的價(jià)值。

再次，商業(yè)模式不同。保險(xiǎn)公司擁有更為完整的商業(yè)鏈路，但這并不意味著在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險(xiǎn)公司將完全取代房地產(chǎn)公司。

本地的大型國(guó)有房地產(chǎn)公司通?？梢阅玫絻r(jià)格優(yōu)惠的土地資源。保險(xiǎn)公司若與房企合作，將有效降低拿地和開發(fā)的成本。房地產(chǎn)公司也可作為代建公司為開發(fā)能力不強(qiáng)的保險(xiǎn)公司提供代建服務(wù)。作為專業(yè)的建設(shè)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是建設(shè)成本、建設(shè)速度還是建設(shè)品質(zhì)，房地產(chǎn)公司都遠(yuǎn)勝于保險(xiǎn)公司。

面對(duì)巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)，有實(shí)力的本地國(guó)有地產(chǎn)公司正在不斷加強(qiáng)與本地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的合作。這樣的合作模式中，一方具有強(qiáng)大的物業(yè)獲取或建設(shè)能力，另一方則擁有出色的養(yǎng)老營(yíng)運(yùn)能力，雙方形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

03

養(yǎng)老市場(chǎng)的裂變與未來(lái)

養(yǎng)老項(xiàng)目不能單純地局限于養(yǎng)老本身，而是要以“經(jīng)營(yíng)一座城”的方式來(lái)長(zhǎng)期運(yùn)維。

養(yǎng)老社區(qū)的形態(tài)將會(huì)隨著市場(chǎng)認(rèn)知的成熟而不斷深化和分化。在養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展過(guò)程中，不能走地產(chǎn)時(shí)代發(fā)展的道路，但有可能享受到地產(chǎn)時(shí)代發(fā)展后的紅利，將大量閑置的物業(yè)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老地產(chǎn)的資源池。另一方面，一些特殊領(lǐng)域的需求和金融手段的迭代也為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了全新的機(jī)遇。

第一，專注地域性的特點(diǎn)。養(yǎng)老項(xiàng)目不能單純地局限于養(yǎng)老本身，而是要以“經(jīng)營(yíng)一座城”的方式來(lái)長(zhǎng)期運(yùn)維。養(yǎng)老項(xiàng)目不是地產(chǎn)銷售，把房屋或是養(yǎng)老床位一賣了之，它需要根據(jù)人群代際特征的變化以及地域性的健康特點(diǎn)，通過(guò)不斷更新迭代的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

在思考養(yǎng)老社區(qū)的未來(lái)形態(tài)時(shí)，針對(duì)慢病管理的養(yǎng)老社區(qū)會(huì)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。比如，廣東省慢性以糖尿病、痛風(fēng)和高血壓為主，這些慢病極大地消耗了醫(yī)療資源，而當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)恰好可以針對(duì)地域發(fā)病特點(diǎn)來(lái)開展慢病管理。

第二，盤活閑置物業(yè)。目前市場(chǎng)上存在大量閑置的大型寫字樓、大中型商場(chǎng)、廠房及產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)，如果能盤活這些存量資產(chǎn)，將其改造成養(yǎng)老社區(qū)，將實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的有效利用。

第三，激活房產(chǎn)公司。保險(xiǎn)公司在建造養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)面臨建造的專業(yè)問(wèn)題。

由于保險(xiǎn)公司在建筑領(lǐng)域的專業(yè)性不夠，導(dǎo)致建設(shè)成本高、營(yíng)運(yùn)成本高。理想的方式是保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作，能力互補(bǔ)的同時(shí)，也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)轉(zhuǎn)型期。未來(lái)的物業(yè)管理也可以交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司，雙方形成勞務(wù)服務(wù)的購(gòu)買關(guān)系。

第四，養(yǎng)老產(chǎn)品證券化。養(yǎng)老產(chǎn)品由于有醫(yī)療和醫(yī)保做支撐，其利潤(rùn)往往高于寫字樓和長(zhǎng)租公寓。一些存量物業(yè)通過(guò)良好運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生可觀收益后，可以嘗試通過(guò)證券化操作，比如發(fā)行 REITS等方式，籌集更多的資金來(lái)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，形成正向的資金循環(huán)。

此外，當(dāng)老人集中居住在養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可以利用人工智能技術(shù)來(lái)預(yù)測(cè)老人的各種行為，通過(guò)提供更精準(zhǔn)、更多樣化的服務(wù)來(lái)發(fā)現(xiàn)大量的商機(jī)。

2023年底，中國(guó)60歲以上老人達(dá)2.9億人，必然存在大量對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)有需求的老人，在各種社會(huì)力量積極滿足這一族群需求的過(guò)程中，一個(gè)全新的市場(chǎng)也將應(yīng)運(yùn)而生。