本月初上海市政府發(fā)布了《市政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，在市政府的“9073”(90%由家庭自我照顧，7%接受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老)養(yǎng)老格局下，在家養(yǎng)老成為絕對(duì)主力。

　　而在家養(yǎng)老，房子自然是個(gè)繞不開(kāi)的話題。作為勞動(dòng)報(bào)財(cái)經(jīng)周刊的《養(yǎng)老》版的開(kāi)篇，我們將率先聚焦這一熱點(diǎn)。

　　買房養(yǎng)老：“養(yǎng)老房”成新剛性需求

　　眼下，居家養(yǎng)老依然是上海養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)，而含養(yǎng)老目的的置業(yè)已經(jīng)在申城二手房市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)浦東周康、源深、徐匯南站、虹口四川北路等板塊抽樣調(diào)查顯示，含養(yǎng)老目的的二手房置業(yè)占板塊總成交量的2-3成。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔表示，目前上海正逐漸進(jìn)入深度老齡化階段，人口老齡化已經(jīng)成為本市面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。從目前情況看，居家養(yǎng)老依然是首選的養(yǎng)老方式，含養(yǎng)老目的的置業(yè)需求正逐漸成為二手房市場(chǎng)中不可忽視的力量。為養(yǎng)老而買房的分為自購(gòu)型、他購(gòu)型二種模式：前者為中老年人主動(dòng)因自己的養(yǎng)老需求買房，或被動(dòng)因子女結(jié)婚“賣一買一”；后者為子女為方便照顧老人，購(gòu)置大戶型房源合住或者在周邊購(gòu)置房源，方便互相照顧。

　　在當(dāng)下申城樓市中，他購(gòu)型養(yǎng)老置業(yè)占據(jù)目前申城養(yǎng)老置業(yè)中的絕大多數(shù)，在部分板塊甚至占整個(gè)養(yǎng)老置業(yè)的9成。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐康橋一店經(jīng)理姚新才表示，周康板塊4月整體成交量較3月下降近1成。不過(guò)，他購(gòu)型養(yǎng)老置業(yè)現(xiàn)象卻出現(xiàn)小幅上漲，漲幅約5%。最近板塊內(nèi)就成交了一套美林小城的復(fù)式房源，總面積為205平米，買家原本與父母住的比較遠(yuǎn)，通過(guò)本次置業(yè)方便和父母同住。

　　“隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，加上二胎政策的實(shí)施，大戶型房源，尤其是多居室的房源將更受改善性置業(yè)群體的青睞?！秉S河滔補(bǔ)充道。

　　值得注意的是，申城多數(shù)子女為父母養(yǎng)老置業(yè)，往往是兼有“帶小孩”目的。購(gòu)房者除了希望與父母同住，回報(bào)照顧父母外，也希望退休后的父母能含飴弄孫，幫助自己帶未成年的孩子。因此，在上海如火如荼的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中，也不乏養(yǎng)老置業(yè)的身影，如在徐匯南站板塊中，該類房源主要集中在園南新村等一些小面積戶型，老人的子女多在周邊居住，希望在照顧自己的父母同時(shí)，父母也可以照顧孫輩。

　　上海作為一線城市，上班族工作壓力普遍較大，已成為社會(huì)問(wèn)題。在工作壓力與回報(bào)父母、養(yǎng)育兒女的權(quán)衡下，“孩養(yǎng)老，老養(yǎng)孩”養(yǎng)老置業(yè)理念，成為當(dāng)今二手房養(yǎng)老置業(yè)的主流之一。從目前市場(chǎng)情況看，老齡化社會(huì)到來(lái)，為申城二手房市場(chǎng)催生了新的剛性需求，從而帶來(lái)了新的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　據(jù)悉，上海將開(kāi)展“老年宜居社區(qū)”建設(shè)。在目前40個(gè)宜居社區(qū)試點(diǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步梳理為社區(qū)老年人服務(wù)的需求、項(xiàng)目、設(shè)施、隊(duì)伍、機(jī)制等五項(xiàng)清單，建立科技助老信息平臺(tái)。毫無(wú)疑問(wèn)，這些區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)“養(yǎng)老房”的熱門區(qū)域。

　　以房養(yǎng)老：市場(chǎng)接受度暫時(shí)較差

　　作為另外一種圍繞著房子展開(kāi)的養(yǎng)老模式，所謂“以房養(yǎng)老”，簡(jiǎn)而言之就是老人自己把固定資產(chǎn)變成自己可以養(yǎng)老的現(xiàn)金資產(chǎn)。通過(guò)一種“倒按揭”的方式，老年人將自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。

　　目前，上海銀行已經(jīng)率先推出該項(xiàng)服務(wù)，記者致電該行客服熱線獲悉，上海銀行的產(chǎn)品分為定期型和終身型兩種，定期型資金給付不超過(guò)10年，終身型資金將一直給付到房主身故為止。

　　盡管2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》已經(jīng)從制度層面為“以房養(yǎng)老”掃清了障礙。不過(guò)據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”作為一種理念，目前市場(chǎng)的接受度還比較差。

　　以某銀行產(chǎn)品為例，目前“以房養(yǎng)老”的門檻還比較高。比如，這項(xiàng)業(yè)務(wù)僅對(duì)其養(yǎng)老金客戶開(kāi)放，且抵押人必須擁有至少兩套住房；兩套房屋的產(chǎn)權(quán)必須為抵押人獨(dú)有，或與配偶共同所有，包括子女在內(nèi)的其他個(gè)人不得擁有產(chǎn)權(quán)；房屋名下也不得有包括子女在內(nèi)其他人的戶口。同時(shí)，被抵押房屋的評(píng)估價(jià)，至少要達(dá)到150萬(wàn)元，房齡不得超過(guò)30年。此外，房屋抵押款只能用于生活費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等養(yǎng)老用途，不得用于理財(cái)投資等；抵押人最高可以獲得房屋估值60%的貸款總額，可以選擇一次性發(fā)放，也可以按月領(lǐng)取。

　　早在2011年10月，中信銀行（601998）就曾推出“倒按揭”產(chǎn)品，也要求辦理者必須擁有多套房屋，對(duì)房齡、貸款用途、最高貸款額度等也有類似要求。唯一比上海銀行寬松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于辦理“倒按揭”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“以房養(yǎng)老”可以有七種形式。除了“倒按揭”外，還可以包括“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”、“售房養(yǎng)老”，還包括簽訂遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議，出售房屋后向購(gòu)房者長(zhǎng)期租賃住房以購(gòu)房款補(bǔ)貼養(yǎng)老，以及家庭內(nèi)部“以房養(yǎng)老”等。這些如果能夠推廣，將大大改善居家養(yǎng)老的水平。

來(lái)源：勞動(dòng)報(bào)

http://news.10jqka.com.cn/20140519/c565508547.shtml