論壇現(xiàn)場 © 棲城設(shè)計

第八屆SIC老博會 同期活動

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養(yǎng)老項目開發(fā) & 設(shè)計實踐論壇

主題：城市型養(yǎng)老設(shè)施與復(fù)合型業(yè)態(tài)開發(fā)

開場主持

關(guān)鍵詞：實踐趨勢+項目挑戰(zhàn)+地域性

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主持人

棲城設(shè)計董事合伙人

管軼群

作為本次論壇主持，棲城設(shè)計董事合伙人管軼群先生提到，康養(yǎng)行業(yè)歷經(jīng)幼兒期、青春期，成功的經(jīng)驗、失敗的教訓(xùn)，現(xiàn)在是合適的時間點來探討以下問題：

1. 養(yǎng)老項目目前的關(guān)注點局限在郊區(qū)大盤，對此應(yīng)當(dāng)作何反思？

2. 地產(chǎn)調(diào)控形勢下，存量配建物業(yè)成為熱點話題，康養(yǎng)是否能夠成為未來很好的轉(zhuǎn)型方向？

3. 從政策和學(xué)術(shù)角度來看，城市型、服務(wù)型養(yǎng)老公寓等規(guī)范的制定，對未來會有怎樣的參考意義？

對這些問題的探究，是本次論壇選擇 “城市型養(yǎng)老設(shè)施與復(fù)合型業(yè)態(tài)開發(fā)”話題進行深度探討的主要原因。其答案，在各位嘉賓的分享中有著諸多體現(xiàn)。以下為精彩分享：

01.

垂直微型城市社區(qū)

基于商業(yè)綜合體開發(fā)的城市型康養(yǎng)項目實踐

關(guān)鍵詞：城市型+垂直型+大型商業(yè)設(shè)施+華東

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新城控股集團股份有限公司康養(yǎng)總公司副總經(jīng)理

李昆

當(dāng)我們在談?wù)摮鞘锌叼B(yǎng)產(chǎn)品的時候，在談?wù)撌裁?？我們需要為城市貢獻怎樣的康養(yǎng)產(chǎn)品？新城控股李昆先生以南京“新城·心頤”城市康養(yǎng)綜合體項目為例，從“策劃邏輯、產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新”三大維度，梳理了這個存在于多功能集成城市綜合體內(nèi)的康養(yǎng)項目。解析其策劃邏輯及輕運營思路，從康養(yǎng)產(chǎn)品的集成運營、盈利模式和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營方面，分享新城的探索經(jīng)驗。

1. 面對地產(chǎn)類康養(yǎng)項目面臨的挑戰(zhàn)，項目的策劃邏輯：

遠離城市則沒有人氣，城市中心則物業(yè)很貴——做城市型集約綜合體；

城市型項目面臨高租金和低收入的商業(yè)邏輯矛盾——主動招商、開放；

傳統(tǒng)三費很難支持高收入康養(yǎng)機構(gòu)日常運營——打造綜合業(yè)態(tài)，增加經(jīng)營坪效；

高齡客群≠高消費客群——面向50+客群。

2. 面對垂直康養(yǎng)綜合體的設(shè)計策劃挑戰(zhàn)，進行產(chǎn)品創(chuàng)新：

業(yè)態(tài)多樣，流線和客群種類極多——垂直梯控管理，多部電梯聯(lián)動；

辦公改康養(yǎng)，消防、報建、養(yǎng)老資格證獲取等——爭取政府支持，爭取特例特辦；

開放式公寓的組成元素——專業(yè)照護+基礎(chǔ)醫(yī)療+酒店式公寓管理+智能化管控+社區(qū)老年大學(xué)+日間照料中心。

3. 面對商業(yè)模式的挑戰(zhàn)，進行商業(yè)創(chuàng)新：

10個億的投資對應(yīng)初期2000萬以上凈現(xiàn)金流——多重模式并舉，

如何快速回收投資——銀行貸款+類REITS，

未來同類型產(chǎn)品如何拓展——資產(chǎn)包+海外REITS，

是否具有復(fù)制價值——有限的復(fù)制可能。

02.

康養(yǎng)賦能與存量再造

保利養(yǎng)老多元業(yè)態(tài)探索與實踐

關(guān)鍵字 / 國家級標(biāo)準(zhǔn)化×存量盤活×CCRC×適老化改造×養(yǎng)老智能化

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保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司助理總經(jīng)理

郭延洲

地產(chǎn)調(diào)控形勢下，存量物業(yè)如何與康養(yǎng)項目相結(jié)合？怎么評估持有項目是否適合做養(yǎng)老？改造時需要注意哪些方面？保利健康郭延洲先生結(jié)合保利養(yǎng)老多元業(yè)態(tài)探索與實踐，以“存量再造與康養(yǎng)賦能“為題為我們分享了寶貴的“保利經(jīng)驗”。

1. 滿足怎樣條件的存量物業(yè)適合做養(yǎng)老？

區(qū)位條件：以核心城市為主，城市中心區(qū)域或近郊為宜；五公里范圍內(nèi)有二級及以上綜合醫(yī)院；避免接近高污染區(qū)域。

建筑面積：建議建筑面積5000㎡-15000㎡，單層面積1000㎡-1500㎡；獨棟建筑，獨門獨院，層數(shù)5-15層為宜；至少需要一臺擔(dān)架電梯或者具備加裝電梯的條件。

合規(guī)性：產(chǎn)權(quán)證件完整，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰；產(chǎn)權(quán)業(yè)主方及上級主管部門同意物業(yè)做養(yǎng)老經(jīng)營用途；周邊居民、商戶、在營企業(yè)等群體對于該物業(yè)用于養(yǎng)老經(jīng)營用途無明確反對意見。

2. 從哪些方面進行改造可行性評估？

規(guī)劃布局：獨立的交通系統(tǒng)，獨立的對外出入口，便捷的救護動線，便于獨立運營管理；

活動場地：活動健身場地，休閑社交場地，景觀綠化場地，兒童活動場地；

空間組織：優(yōu)選走廊式建筑，次選庭院式建筑，控制建筑開間，控制床均面積；

結(jié)構(gòu)體系：鋼混優(yōu)選框架結(jié)構(gòu)、高層優(yōu)選框剪結(jié)構(gòu)、磚混優(yōu)選內(nèi)框架承重。

03.

以醫(yī)帶養(yǎng)-富力頤安城市綜合型CCRC

關(guān)鍵詞：城市型+養(yǎng)老社區(qū)+國際醫(yī)院+華南

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富力集團醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)管理公司副總經(jīng)理

梁影君

談及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是必不可少的一環(huán)。那么，如何做到“以醫(yī)帶養(yǎng)”，在為長者提供一站式全周期服務(wù)的同時，開拓全新養(yǎng)老模式？來自富力集團的梁影君女士從富力頤安的產(chǎn)品體系出發(fā)，向我們展示了一個由自有團隊操盤，融合自己的運營特色并完美捕捉華南區(qū)域客群特點的創(chuàng)新城市型康養(yǎng)綜合體CCRC項目。

1. 稀缺區(qū)位&全齡化社區(qū)項目：

城市型，離城市中心半小時車程，提升子女探望頻率；

全齡化社區(qū)，市區(qū)稀缺、具有一定生態(tài)規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)項目，目標(biāo)客群全齡化覆蓋。

2. 以醫(yī)帶養(yǎng)，多層次醫(yī)療保障，全面構(gòu)筑四級防線：

國際醫(yī)療保障，廣州富力醫(yī)院+UCLA Health附屬醫(yī)院；

綠色通道、急救保障，知名三甲醫(yī)院綠色通道、雙向轉(zhuǎn)診；

專業(yè)康復(fù)護理、復(fù)健計劃，康復(fù)醫(yī)療中心提供專業(yè)化康復(fù)護理服務(wù)；

慢病管理、中醫(yī)調(diào)理、膳食營養(yǎng)、心理健康，專屬私人醫(yī)生、常見病多發(fā)病等健康管理。

3. 高品質(zhì)且高效的生活起居與公共空間：

適老化設(shè)計生活居所，鼓勵長者獨立自理，重建生活的自尊心和自信心；

高效靈活多變的公共空間，載體保障各項活動需求，提高空間使用效率，節(jié)約成本。

04.

華潤置地康養(yǎng)改造項目的進階道路

以北京項目為例

關(guān)鍵詞：既有物業(yè)改造+運營后評估+產(chǎn)品優(yōu)化+華北

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華潤置地華北大區(qū)康養(yǎng)設(shè)計負責(zé)人

張旭

如今，行業(yè)政策、規(guī)范愈發(fā)嚴(yán)苛，康養(yǎng)項目運營成本控制難上加難；疫情常態(tài)化，人員管控亟需通盤考量；再者，空間內(nèi)的美觀、實用兩者博弈，其評判標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果說前幾位嘉賓的分享是以開發(fā)商的角度在探索康養(yǎng)項目的可能性，那么華潤置地張旭女士為我們帶來的分享則是以北京“悅年華·頤養(yǎng)中心“項目為例，從使用方和運營方的視角對康養(yǎng)改造項目進行的經(jīng)驗總結(jié)。

項目產(chǎn)品改造進階的三個方面：

產(chǎn)品需求輸出，建立設(shè)計需求表。

功能性取舍、產(chǎn)品細節(jié)提升，綜合考慮疫情、招工的實際情況，宿舍為必須功能項；床位數(shù)量是理論數(shù)據(jù)還是實際數(shù)據(jù)應(yīng)前期夯實；重視更安全、更方便、更便捷的使用者需求。

美or實用？招牌形象與實用功能的取舍，注重生活者需求。

05.

混合的真實

多元業(yè)態(tài)視角下的生活場景構(gòu)建

關(guān)鍵詞：復(fù)合型業(yè)態(tài)+復(fù)雜性+境外

作為設(shè)計師，如何在多元業(yè)態(tài)內(nèi)為康養(yǎng)這一特殊客群構(gòu)建豐富的生活場景？設(shè)計空間的人文性、城市生活的歸屬感如何營造？來自伍茲貝格的黃馨諺女士和棲城設(shè)計的吳慶喆先生，以“混合的真實”為題，以代表性實踐案例展示其對康養(yǎng)空間未來設(shè)計趨勢的思考和城市規(guī)劃設(shè)計的展望。

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伍茲貝格全球高級董事合伙人

黃馨諺

以U-City聯(lián)合社區(qū)為例，項目原址為當(dāng)?shù)亟烫?，定位為融合不同人群，包括老年人群和教堂志愿者的多功能空間。設(shè)計為垂直塔樓的模式，可分為三個分區(qū)，每一個板塊都有其錯位與標(biāo)識性，再通過營造延展的共享空間成為社交和交流的空間，以此創(chuàng)造項目的獨特性。建筑本身作為社會干預(yù)手段提高了對社區(qū)的影響。從人的意識出發(fā)，對養(yǎng)老建筑產(chǎn)生了諸多想象并在社會學(xué)等不同維度激發(fā)創(chuàng)新模式。

特色空間營造：

Entrance Level，配有接待的前臺，餐廳可為長者或社區(qū)居民服務(wù)。

Multi-Function Level，可以通過不同的隔斷拆合滿足不同功能的需要，同時也滿足教會周日聚會的需要。

教堂辦公層則兼具辦公與健身的功能，使得長者與不同代際的群體有接觸的機會。

8~12層，服務(wù)于失能與臨終關(guān)懷長者；13~18層，打造了活力長者公寓，也設(shè)計了使得長者可以充分交流的室內(nèi)外空間。

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棲城設(shè)計建筑設(shè)計總監(jiān)

吳慶喆

未來的規(guī)劃設(shè)計趨勢是混合的，也是具有歸屬感的。在城市中我們想要呈現(xiàn)的康養(yǎng)社區(qū)空間，是能打破常規(guī)配套“道具化”“樂園化“趨勢的。以紹興元壟項目為例——

1. 個性獨立的業(yè)態(tài)組合：

作為較為復(fù)雜的康養(yǎng)綜合體項目，站在開發(fā)角度，讓每個業(yè)態(tài)具備獨立經(jīng)營的可能；站在城市和社區(qū)的維度，能摒除單一性，鼓勵多樣性。

項目內(nèi)部業(yè)態(tài)之間，以相互促進的原則按需組合，互相“帶貨”。

2. 社區(qū)與城市的內(nèi)外雙循環(huán)：

我們希望社區(qū)內(nèi)部功能業(yè)態(tài)能夠良性運營和發(fā)展，同時和城市之間能夠保持積極的互動。站在“長者”這一社區(qū)使用者的視角看，真正的開放是，他們的時間與世界能夠保持同步，能夠看到社區(qū)和城市日新月異的變化，獲得真實的生活。

考慮到整個社區(qū)的發(fā)展和運營的可持續(xù)性，在功能業(yè)態(tài)上預(yù)留根據(jù)經(jīng)營狀況和城市發(fā)展趨勢進行拓展和轉(zhuǎn)化的可能性。

控制核心配套功能的規(guī)模和服務(wù)業(yè)態(tài)，鼓勵將特色功能融合在其他綜合業(yè)態(tài)中，由社會經(jīng)營來分擔(dān)運營成本。同時鼓勵長者參與其中，比如租賃鋪位開設(shè)工作室等，弱化管理邊界。

棲城設(shè)計于第八屆SIC老博會的展位

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