2019年北京市新開養(yǎng)老項目分布圖

——數據截至2019年12月30日

★  供應特征：

量增 集聚 多層級 中大規(guī)模 春夏集中入市

●  新增養(yǎng)老項目25家，共新增床位數5560張，同比增長33%；新增建筑規(guī)模24.6萬平米，同比增長20%。

● 72%新增養(yǎng)老項目集中于城六區(qū)，其中有5家位于二環(huán)附近，分別是遠洋·椿萱茂(玉蜓橋)照料中心 、首厚康健?友誼健康康養(yǎng)社區(qū)、華方陶然亭街道敬老院、金泰頤壽軒白紙坊街道養(yǎng)老照料中心和北控?恒頤復健之家·自如。

2019年北京市城六區(qū)新開養(yǎng)老項目

●  新增項目中養(yǎng)老機構、護理院和CCRC社區(qū)項目多線并發(fā)，項目類型多樣化。

●  面積在10000㎡以上的項目占比為24%，新開項目中面積最大的為首厚康健?朝陽公園社區(qū)，面積為40718㎡。

●  春夏兩季是項目集中開業(yè)的時間，2019年這兩季各有8個項目入市，占全年新增項目的64%，其中5月和8月因為面積最大的兩個項目首厚康健?朝陽公園社區(qū)和萬科北京房山?隨園養(yǎng)老中心入市，這兩月的新增床位數超過1000張/月。

2019年北京市新開養(yǎng)老項目分季度開業(yè)情況

★  品牌特征：

本地品牌連鎖化，與異地來京品牌并蒂開花

12家本地養(yǎng)老品牌共新開項目14個，新增養(yǎng)老床位2874張，本地品牌連鎖化發(fā)展趨勢更加明顯。

●  新入市本地品牌7家，選址均位于四環(huán)外的大興區(qū)和通州區(qū)；新增床位1854張，占今年新增總床位數的33%。

●  4家進京品牌多已在發(fā)源地有成熟經驗的養(yǎng)老品牌，新增833張床位，占15%；但是進入北京市場來多少有點水土不服，入住率不高。

★  醫(yī)療特征：

適用為主，借力發(fā)展

●  醫(yī)務室成為養(yǎng)老項目標配，9成養(yǎng)老機構設置醫(yī)務室。

首厚康健?友誼健康康養(yǎng)社區(qū)醫(yī)務室

●  康復器材“融入” 多功能活動區(qū)，在中小規(guī)模機構中，多采用公共區(qū)域配置2-3個康復醫(yī)療器械提高“醫(yī)養(yǎng)”屬性，更增加長者參與度，而不僅僅是單獨設置康復理療室，提高空間利用率。

●  借力發(fā)展成為強化醫(yī)療資源的重要方式。養(yǎng)老項目開始從盡量做到麻雀雖小，五臟俱全去吸引客戶，轉向借力起飛，與社區(qū)衛(wèi)生服務站/中心結盟，與優(yōu)質醫(yī)療資源建立合作關系，強化自身醫(yī)療優(yōu)勢。

★  產品特征：

機構與社區(qū)型分化明顯，融合型項目增加

●  機構出“床”，社區(qū)出“房”：機構型養(yǎng)老項目以“床位”為基本單元，社區(qū)型養(yǎng)老項目以“房間”為基本單元的趨勢日趨明顯。

●  兼具機構的單體或2-3棟建筑數量和社區(qū)以“房間”為基本單元或以會員形式銷售的融合型項目增加，如首厚康健的友誼健康康養(yǎng)社區(qū)等，此類項目多位于城市中心區(qū)。

首厚康健?朝陽公園社區(qū)規(guī)劃圖

★  收費特征：

主力月費持續(xù)增長，會員卡模式異軍突起

●  新增養(yǎng)老項目的主力收費區(qū)間為8000-14000人/月，同比增幅超過33%，其中護理型項目比自理型項目月費約高出16-30%。

2013年-2019年北京新開養(yǎng)老項目主力月費收費區(qū)間

●  單床面積與收費水平呈現明顯的正相關關系，單床面積每增加20㎡，平均月費約上升25-40%。

2019年北京新開養(yǎng)老項目單床面積與主力月費的關系

●  會員卡模式異軍突起，首厚康健開業(yè)的2個項目均已會員卡形式銷售，分別銷售了200余張會員卡。

2019年北京新開養(yǎng)老項目收費模式例舉

★  入住特征：

以價換量，入住為王

●  2019年總體床位量增價漲，各機構面臨巨大入住壓力，紛紛通過3天2晚試住、月費6-8折等方式來搶奪客戶，23家新開業(yè)機構(扣除2家12月開業(yè)機構)年內平均入住率22%，入住長者772位，同比增長43%，每家機構平均入駐33人，同比增加7人。

2019年北京新開養(yǎng)老項目入住情況

●  76%的機構月均入住在4個人/月；主力月費6000-8000元，月均入住速度人數達到5人；超過12000元/月入住速度放緩。今年入住表現突出的機構為尚善九如園（9100元/月，10人），頤和?陽光里長者照護之家（6100元/月，9人）

2019年北京新開養(yǎng)老項目月費水平與入住人數

★  客戶特征：

平均入住年齡年輕化，活力老人增加

●  2019年新開業(yè)機構中，中大規(guī)模機構和CCRC社區(qū)比例高致使年底入住的老人年齡呈現年輕化趨勢。

●  養(yǎng)老機構中高齡自理長者的比例平均達到近四成，CCRC社區(qū)的自理比例更達到75%。

2019年北京不同類型新開養(yǎng)老項目自理老人比例