背景：《十八屆三中全會(huì)關(guān)于若干改革問(wèn)題的決定》發(fā)布“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快建立社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的政策利好，9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，表明老齡產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，逐漸成為“調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)”的重要力量。

      今年，我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)突破2億人，人口老齡化是當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的基本國(guó)情之一。預(yù)計(jì)2050年，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求有望突破17萬(wàn)億，龐大的老年人口以及巨大服務(wù)需求都昭示著老齡產(chǎn)業(yè)進(jìn)入重要?dú)v史機(jī)遇期。

      即將到來(lái)的老齡社會(huì)讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展成為必然。一時(shí)間各類(lèi)資本一窩蜂鉆進(jìn)養(yǎng)老行業(yè)，魚(yú)龍混雜，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場(chǎng)以養(yǎng)老為名“圈地運(yùn)動(dòng)”，如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準(zhǔn)發(fā)展方向，業(yè)界眾說(shuō)紛紜。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，養(yǎng)老成未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

      從2010年涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保利地產(chǎn)認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既要根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅，又要運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)，至少不僅涉及地產(chǎn)更牽涉更加專(zhuān)業(yè)的介護(hù)服務(wù)，經(jīng)過(guò)潛心研究、試點(diǎn)探索，保利地產(chǎn)重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，在養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老功能、養(yǎng)老形式、養(yǎng)老區(qū)位方面找到自己的定位：

      打破社會(huì)上養(yǎng)老社區(qū)郊區(qū)化的誤區(qū)，確定了便捷、安全、健康的城市養(yǎng)老目標(biāo)，構(gòu)建居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)一體化養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)老人、子女和機(jī)構(gòu)三者的互助式服務(wù)，同時(shí)關(guān)注中國(guó)式“孝道”，在兒女盡孝與社會(huì)養(yǎng)老間找到平衡。為此，保利在大量研究中國(guó)老年人養(yǎng)老需求和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)養(yǎng)老模式，總結(jié)出的一套 “中國(guó)式養(yǎng)老”理想模式。

      保利地產(chǎn)對(duì)老齡化的關(guān)注不單單體現(xiàn)在產(chǎn)品與服務(wù)，公司更將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)置于企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提供未來(lái)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要環(huán)節(jié)，作為企業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。保利地產(chǎn)一貫以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)多元化的戰(zhàn)略規(guī)劃具有前瞻性和今天的現(xiàn)實(shí)性：充分發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別是專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的協(xié)同效應(yīng)，提升其它產(chǎn)品價(jià)值是保利地產(chǎn)的又一創(chuàng)新。保利地產(chǎn)將旅游地產(chǎn)和商業(yè)酒店資源用于養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)“以一地入會(huì)多地養(yǎng)老”，讓老年人參與到保利的各種地產(chǎn)項(xiàng)目體驗(yàn)中；以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)人才輻射城市項(xiàng)目，為住宅產(chǎn)品賦予新的價(jià)值，這種用養(yǎng)老打通旅游、商業(yè)、住宅等其它形態(tài)的地產(chǎn)產(chǎn)品完成了各種人群的覆蓋，為老年人創(chuàng)造體驗(yàn)保利產(chǎn)品的一切便利。

      目前，保利地產(chǎn)已在5個(gè)城市有6個(gè)在建試點(diǎn)項(xiàng)目。未來(lái)，保利地產(chǎn)還將以展覽為平臺(tái)，項(xiàng)目為帶動(dòng)，打造橫向和縱向的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，構(gòu)筑養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

全鏈條介入，搭建全景式產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)

      保利地產(chǎn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非只是地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)的嘗試，產(chǎn)業(yè)鏈的全面介入，展示了保利地產(chǎn)對(duì)該領(lǐng)域的企圖。

      浸淫會(huì)展多年，保利地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)會(huì)展行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)，在提速信息傳播、科技創(chuàng)新、貿(mào)易流通、優(yōu)化資源配置和文化交流合作等領(lǐng)域作用日益明顯。而中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈條分散，服務(wù)與產(chǎn)品種類(lèi)單一，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，供給量遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求。因此順應(yīng)市場(chǎng)需求，打造能夠全面服務(wù)于中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)、布局全球的一體化全景式的老齡產(chǎn)業(yè)鏈條商貿(mào)平臺(tái)就顯得分外迫切。

      保利敏銳地捕捉到這一進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的契機(jī)，與全國(guó)老齡辦共同舉辦“中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”，匯聚國(guó)內(nèi)外最具影響力的機(jī)構(gòu)與企業(yè)，并同期舉辦“2013國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”。預(yù)計(jì)展會(huì)規(guī)模將達(dá)到22,600平方米，參展企業(yè)350家，觀眾數(shù)量達(dá)到2萬(wàn)多人次。借助國(guó)際展覽平臺(tái)，保利地產(chǎn)充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，積極發(fā)揮市場(chǎng)力量，通過(guò)展示老齡產(chǎn)業(yè)最新發(fā)展成果，吸納國(guó)外先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，提高國(guó)內(nèi)適老產(chǎn)品設(shè)計(jì)和適老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最大程度上促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化、市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全鏈條的整合。保利地產(chǎn)還將會(huì)展商貿(mào)用作為進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的敲門(mén)磚，與多家產(chǎn)業(yè)鏈上龍頭企業(yè)合資組建專(zhuān)業(yè)公司，建立“中國(guó)養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。

      不僅如此，早在2011年8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資成立北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司。2013年1月，位于北京西山林語(yǔ)的“保利和熹會(huì)老齡公寓”開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，12月保利地產(chǎn)正式注資全國(guó)老齡辦主管、中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、面向全國(guó)公開(kāi)發(fā)行的國(guó)家級(jí)大型刊物《環(huán)球老齡》。短短的三年間，保利地產(chǎn)已介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、運(yùn)營(yíng)、建設(shè)實(shí)踐，從平臺(tái)搭建到適老服務(wù)、適老產(chǎn)品的集成采購(gòu)，從尖端產(chǎn)品展示到媒體滲透，全面參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，整合資源、積累經(jīng)驗(yàn)、蓄勢(shì)待發(fā)。

“三位一體”養(yǎng)老模式，覆蓋中國(guó)式養(yǎng)老需求

      古語(yǔ)云“孝有三：大孝尊親，其次弗辱，其下能養(yǎng)?！?span>

      在中國(guó)，養(yǎng)親是一種物質(zhì)反哺，敬親則是一種精神反哺，構(gòu)建一個(gè)能“子女陪伴，兒孫繞膝”的養(yǎng)老樂(lè)園，比提供任何養(yǎng)老服務(wù)都更為重要。然而，隨著家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，獨(dú)生子女家庭負(fù)擔(dān)日益加重，現(xiàn)實(shí)中數(shù)量有限的養(yǎng)老院很難滿(mǎn)足日益龐大的老年人群體，依托社區(qū)建立的養(yǎng)老服務(wù)體系，就顯得尤其必要。

     保利地產(chǎn)在考察發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老模式基礎(chǔ)上，積極探索養(yǎng)老實(shí)現(xiàn)形式，最終確定了“以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，以機(jī)構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”為管理模型，關(guān)注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿(mǎn)足老年人的全方位需求。

      居家養(yǎng)老，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，健康再出發(fā)

      依托物業(yè)公司，建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是居家養(yǎng)老的核心。2010年，保利地產(chǎn)在社區(qū)發(fā)起“善居養(yǎng)老”計(jì)劃，依托物業(yè)服務(wù)中的增值服務(wù)內(nèi)容，主要針對(duì)GG老人群，以物業(yè)服務(wù)為平臺(tái)，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的“五助”定制服務(wù)，摸索建立了一整套居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價(jià)格和服務(wù)流程。在未來(lái)3-5年的時(shí)間內(nèi)，對(duì)原有社區(qū)進(jìn)行適老化改造，新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，向所有保利社區(qū)提供居家養(yǎng)老服務(wù)。

      隨著信息化的發(fā)展，保利地產(chǎn)擬推出居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立“老年智能化服務(wù)平臺(tái)”，提供緊急呼叫、家政預(yù)約、健康咨詢(xún)、物品代購(gòu)、繳費(fèi)代辦等適合老年人的服務(wù)項(xiàng)目。

      社區(qū)養(yǎng)老，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)憂(yōu)享生活

      將適老產(chǎn)品植入成熟的城市住區(qū)，從規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)整個(gè)環(huán)節(jié)，提供適合老年人的產(chǎn)品和生活配套，滿(mǎn)足老年人與子女相對(duì)獨(dú)立，又共同居住，建立互助互愛(ài)、和諧共生的養(yǎng)老方式是保利地產(chǎn)社區(qū)養(yǎng)老的目標(biāo)。

社區(qū)養(yǎng)老主要針對(duì)GG和SG老人群，在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)適老住宅和老齡公寓； 以社區(qū)硬件配套為平臺(tái)，結(jié)合會(huì)所和社區(qū)配套，增設(shè)“老人大學(xué)、活動(dòng)中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎(chǔ)配套，打通社區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等的功能銜接，發(fā)揮綜合效益； 在所有社區(qū)成立互助養(yǎng)老志愿團(tuán)隊(duì)，屆時(shí)，養(yǎng)老志愿者將達(dá)到1萬(wàn)人規(guī)模，弘揚(yáng)中華民族敬老、養(yǎng)老、助老的優(yōu)良傳統(tǒng)。

      適老產(chǎn)品是社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)，大到項(xiàng)目規(guī)劃分區(qū)，小到室內(nèi)適老設(shè)備設(shè)施配套都需要建立標(biāo)準(zhǔn)。保利地產(chǎn)要求養(yǎng)老設(shè)施同步規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、交付使用，居民入住已能享用養(yǎng)老配套服務(wù)，為此，2012年，保利地產(chǎn)在集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心成立“適老產(chǎn)品設(shè)計(jì)小組”，研究社區(qū)內(nèi)適老商業(yè)、老年大學(xué)、社區(qū)公園、戶(hù)外健身等設(shè)施配備標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)不同社區(qū)體量進(jìn)行適老型產(chǎn)品研發(fā)。十三五期間，保利地產(chǎn)將完成所有已建社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

      機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，介護(hù)醫(yī)養(yǎng)關(guān)懷

      保利地產(chǎn)認(rèn)為，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的護(hù)理服務(wù)是沒(méi)辦法談養(yǎng)老的。

      保利成立了保利安平專(zhuān)業(yè)介護(hù)養(yǎng)老公司，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色，提供專(zhuān)業(yè)介護(hù)養(yǎng)老，打造“和熹會(huì)”專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；保利地產(chǎn)還將在全國(guó)各省會(huì)城市建立專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)，輻射保利業(yè)主；該機(jī)構(gòu)引入當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，組建全科室私診團(tuán)隊(duì)，建立“生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救援”四大專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務(wù)。

      目前已運(yùn)營(yíng)的北京保利西山林語(yǔ)和熹會(huì)老齡公寓，建面約2.2萬(wàn)㎡，共200多套，配備綜合門(mén)診、24小時(shí)999急救中心、多條轉(zhuǎn)診綠色通道保障、康復(fù)健體中心等，以及專(zhuān)業(yè)的健康狀況評(píng)估、全方位健康檔案服務(wù)。現(xiàn)時(shí)已有114位老人入住，現(xiàn)有的34名專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員70%為護(hù)士、30%為護(hù)工，一支專(zhuān)業(yè)化、年輕化的照護(hù)團(tuán)隊(duì)、個(gè)性化、人性化照護(hù)流程及標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范化、整體化照護(hù)服務(wù)模式讓老人受到家人般的貼心照顧。公司試圖通過(guò)該養(yǎng)老產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，培育專(zhuān)業(yè)護(hù)理隊(duì)伍，摸索建立一套國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)的護(hù)理管理流程。

      公司還規(guī)劃在條件成熟的時(shí)候建成“保利養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)護(hù)理學(xué)院”，培育專(zhuān)業(yè)介護(hù)人才，建立護(hù)理流程和操作標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)國(guó)家養(yǎng)老介護(hù)專(zhuān)業(yè)資格認(rèn)證。

微利盈利模型，住宅銷(xiāo)售反哺社會(huì)責(zé)任

      在構(gòu)建養(yǎng)老模式的過(guò)程中，保利地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段面臨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還必須進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品的后續(xù)投入。這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。

     目前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃之下，努力尋找適合中國(guó)國(guó)情，符合行業(yè)現(xiàn)狀的盈利模式。通過(guò)不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，積淀經(jīng)驗(yàn)，建立了自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。短期，投入階段，通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造； 中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡； 從長(zhǎng)期來(lái)看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

     此外，為了讓更多家庭受惠，讓社會(huì)各界更加關(guān)注老年人的健康生活，保利地產(chǎn)還構(gòu)建了“一地入會(huì)，多地養(yǎng)老”的異地候鳥(niǎo)式分時(shí)度假養(yǎng)老模式，整合系統(tǒng)內(nèi)旅游度假資源，建立會(huì)員制度統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)品牌連鎖，在旅游目的地項(xiàng)目中建設(shè)有專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老度假公寓，提供專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。

      憑藉旗下豐富的酒店資源和社區(qū)互助養(yǎng)老志愿團(tuán)隊(duì)，保利地產(chǎn)還創(chuàng)建了一套“互助式養(yǎng)老會(huì)員積分系統(tǒng)”。也就是說(shuō)，未來(lái)，保利地產(chǎn)將通過(guò)老齡會(huì)籍管理，讓全國(guó)各地的老人到三亞、陽(yáng)江、成都石象湖等旅游地健康休閑地度假，同時(shí)，吸納、甄選社會(huì)上有愛(ài)心的養(yǎng)老志愿者進(jìn)入社區(qū)和機(jī)構(gòu)進(jìn)行義工服務(wù)，將義工時(shí)間累計(jì)積分，積分可兌換酒店入住時(shí)間或直系親屬在老年公寓的體驗(yàn)時(shí)間。

       “養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國(guó)家配套政策的大力支持。在國(guó)外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行一定的優(yōu)惠，而我國(guó)目前無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。雖然如此，保利地產(chǎn)還是堅(jiān)定看好包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，不斷培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)。推動(dòng)產(chǎn)業(yè)政策，做中國(guó)式養(yǎng)老引領(lǐng)者，在這條路上，保利地產(chǎn)任重而道遠(yuǎn)。