面對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大藍(lán)海,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商紛紛加入混戰(zhàn)。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì),共有100多家上市與非上市房企已涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),帶來(lái)了數(shù)萬(wàn)張床位供應(yīng)。只可惜,其中許多項(xiàng)目本質(zhì)仍是房地產(chǎn)。近日,全球知名地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際 發(fā)布《夕陽(yáng)十里,朝陽(yáng)在前--養(yǎng)老地產(chǎn)深度解析報(bào)告》。通過(guò)對(duì)150余家優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境和未來(lái)發(fā)展進(jìn)行了深度分析。報(bào)告顯示,目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系并不平衡,盡管進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)100家,但市場(chǎng)需求仍在不斷膨脹。而地產(chǎn)商提供的養(yǎng)老服務(wù)高力國(guó)際預(yù)測(cè),到2025年,我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到5萬(wàn)億。
 
現(xiàn)階段每千名老人僅有30張床位 仍有巨大供給空間

　　報(bào)告顯示,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的供給缺乏準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),但是可以以床位數(shù)量衡量。2016年2月23日召開(kāi)的全國(guó)老齡工作 委員會(huì)全體會(huì)議透露,全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)已達(dá)到669.8萬(wàn)張,每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30.2張,居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施已基本覆蓋城鎮(zhèn)社區(qū)和50%以上的農(nóng)村社區(qū)。按照國(guó)外成熟階段的養(yǎng)老行業(yè)需求來(lái)看,每千名老人需要50個(gè)床位,可見(jiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在巨大的供給空間。我國(guó)從2000年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì),且其社會(huì)老齡化速度正在逐漸加快。從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù) 體系建設(shè)規(guī)劃》顯示,我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億的國(guó)家, 且正在以每年3以上的速度快速增長(zhǎng),是同期人口增速的五倍多。預(yù)計(jì)到2020年,老年人口將達(dá)到2.43億, 約占總?cè)丝诘?8%。未來(lái)10年至2025年,中國(guó)老齡化人口將接近3億。在對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究中,高力國(guó)際發(fā)現(xiàn),國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)階段,仍在探索適合國(guó)情的運(yùn)營(yíng)方式和盈利模式。雖然近年來(lái)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)增加了供應(yīng),市場(chǎng)上仍存在較大的供應(yīng)缺口。隨著對(duì)養(yǎng)老需求的逐步增加,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大,而其中,富有的人群將成為近10年內(nèi)地養(yǎng)老市場(chǎng)的消費(fèi)主力人群。

超過(guò)20家地產(chǎn)商投資養(yǎng)老醫(yī)院
 
　　面對(duì)巨大的養(yǎng)老需求,大批地產(chǎn)商集中進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)高力國(guó)際不完全統(tǒng)計(jì),目前進(jìn)入品牌養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已超過(guò)35 家,非上市房地產(chǎn)公司超過(guò) 80 家,非上市保險(xiǎn)公司超過(guò) 20 家。

　　高力國(guó)際分析,傳統(tǒng)房企之所以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),是由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑,尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)成為房企能否戰(zhàn)略性持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。而 土地可以 發(fā)展養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè),再 通過(guò) 養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)附加值 提升 土地溢價(jià)和收益,這也是房企 以 商業(yè)住宅進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)的重要考量之一。許多地產(chǎn)商都看中了醫(yī)療醫(yī)院。據(jù)高力國(guó)際不完全統(tǒng)計(jì),投資醫(yī)療醫(yī)院的地產(chǎn)商已經(jīng)超過(guò)20 家。2016 年萬(wàn)達(dá)宣布投資 150 億人民幣,引入英國(guó)國(guó)際醫(yī)院集團(tuán) (IHG) 在上海、成都及青島修建三座綜合性醫(yī)院;珠江投資建立"珠江國(guó)際生命健康城";上海萬(wàn)科擬建復(fù)旦萬(wàn)科國(guó)際兒童醫(yī)院;富力地產(chǎn)攜手加州大學(xué)洛杉磯分析醫(yī)療中心創(chuàng)辦新型國(guó)際醫(yī)院;養(yǎng)老地產(chǎn)"太陽(yáng)城"集團(tuán)建立太陽(yáng)城醫(yī)院;泰康對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老院模式升級(jí)打造泰康之家社區(qū),引進(jìn)了"三甲醫(yī)院臨床診療+社區(qū)配建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院+CCRC持續(xù)關(guān)愛(ài)養(yǎng)老社區(qū)"的醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系。大地產(chǎn)商們的集體參與,為養(yǎng)老 市場(chǎng) 帶來(lái)了 大量供給。萬(wàn)科(怡園、隨園、嘉園)和保利(和熹會(huì))總床數(shù)分別都超過(guò)2000個(gè),遠(yuǎn)洋(椿萱茂)也超過(guò)3000個(gè)。其中泰康之家的醫(yī)養(yǎng)社區(qū)、度假特色社區(qū) 更是將近一萬(wàn)個(gè)床位。

珠三角養(yǎng)老項(xiàng)目月平均收費(fèi)7100元 空置率超過(guò)36%
 
　　高力國(guó)際通過(guò)對(duì)近40 家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的全國(guó)近 150 個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研,繪制了優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的全國(guó)布局圖。目前,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在四個(gè)區(qū)域:京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈,形成4個(gè)重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群,其他風(fēng)景優(yōu)美的宜老城市也有少量分布。就服務(wù)而言,京津冀、長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目更為豐富,服務(wù)也更為多元化。就優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì)而言,京津冀 以自持經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主,珠三角項(xiàng)目以銷售型項(xiàng)目為主,成渝為旅游養(yǎng)老項(xiàng)目為主。這些地區(qū)的養(yǎng)老項(xiàng)目怎么收費(fèi)?高力國(guó)際了解到,京津冀區(qū)域 的 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目月均收費(fèi)從2850 元到30750元 不等,平均收費(fèi)為8000元。珠三角養(yǎng)老項(xiàng)目的收費(fèi)也有高有低,每月1750至16500元不等,平均月收費(fèi)7100元。長(zhǎng)三角的月平均收費(fèi)居全國(guó)最高,達(dá)8300元。川渝區(qū)域由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較少,市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一且多數(shù)集中于旅游類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,因此自持經(jīng)營(yíng)類收費(fèi)水平也較其他集群偏低,為4800元。
 
名為"養(yǎng)老"實(shí)為"地產(chǎn)" 空置率普遍偏低
 
　　當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品,多數(shù)名為養(yǎng)老實(shí)為地產(chǎn),配套資源和適老產(chǎn)品與服務(wù)缺乏,這讓一些中老年人對(duì)"養(yǎng)老房產(chǎn)"仍持觀望態(tài)度。高力國(guó)際發(fā)現(xiàn),目前自持經(jīng)營(yíng)類養(yǎng)老項(xiàng)目的 空置率普遍較高,分別在35%-45%之間。而 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費(fèi)型產(chǎn)業(yè),需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75%-85% 才能盈虧平衡。相比之下,高端項(xiàng)目比中低端項(xiàng)目入住率 更 高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會(huì)、上海親和源、廣州祈福護(hù)老公寓等入住率都在95% 以上。高力國(guó)際提出,較高空置率并不意味著城市過(guò)度建設(shè)或者供給過(guò)剩。因?yàn)檎麄€(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段,中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)還未培養(yǎng)成熟的消費(fèi)觀念,多數(shù)人還沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成有效的認(rèn)知。此外,運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商都還在摸索階段,通過(guò)借鑒國(guó)外成熟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn),希望可以落地中國(guó)。但是中國(guó)無(wú)論在經(jīng)濟(jì)、文化還是消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)支付能力方面都和發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)有很大不同。這也是一些項(xiàng)目出現(xiàn)入住率不高、后續(xù)服務(wù)無(wú)法實(shí)施等情況的原因之一。