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行業(yè)動態(tài) 2013年04月25日
房企黑馬“中投發(fā)展”近日在北京密云縣拿下一宗特別注明“包含養(yǎng)老功能”的土地,這在國內(nèi)土地出讓經(jīng)驗上尚屬首創(chuàng),被視作中國為應對未來洶涌的老齡化前景在相應產(chǎn)業(yè)的一次突破,備受各界關(guān)注
養(yǎng)老用地零突破
近日,一家名為“中投發(fā)展有限責任公司”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以總價4.62億元的價格,成功中標了北京密云縣一宗的居住用地,由于該宗土地的用途在國土部門發(fā)布的出讓公告中特別注明了“包含養(yǎng)老功能”,這在國內(nèi)土地出讓經(jīng)驗上尚屬首創(chuàng),被視作中國為應對未來洶涌的老齡化前景在相應產(chǎn)業(yè)的提前部署上的一次突破,因而備受各界關(guān)注。
據(jù)悉,該地塊位于北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊,面積519965平方米,土地使用年限是50年。根據(jù)測算,這兩宗土地的平均樓面價為888.5元/平方米。有地產(chǎn)界人士認為,中投發(fā)展獲得該地塊的成本,“幾乎跟劃撥形式差不多”,預計總開發(fā)成本為4000元/平方米,“非常有競爭力”。
同時,中投發(fā)展還以9.25億元的總價,拿下了上述宗地毗鄰的“密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊”,這四宗地塊建筑規(guī)模約為23.78萬平方米,平均樓面價3889.8元/平方米,土地性質(zhì)則為住宅用地。 據(jù)悉,該區(qū)域空氣非常好,周邊小區(qū)二手房價格在8000元/平方米,新盤達到13000元/平方米。小鎮(zhèn)容納著高檔賓館、經(jīng)濟型酒店、網(wǎng)球場、滑雪場等,濕潤的空氣中夾雜著綠樹的氣息,可以說是“天然的棲息地”。根據(jù)該地區(qū)樓盤目前價格,按照開發(fā)周期大約3.5年來算,該項目未來整體利潤率肯定超過50%,業(yè)界人士普遍認為“這是一筆很劃算的買賣”。
中投發(fā)展相關(guān)負責人隨后向媒體特別申明,公司擁有完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展方案,是有備而來?!霸诿茉艫-01、B-01地塊上,我們主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)探索,并不會借養(yǎng)老名義來從事房地產(chǎn)開發(fā)?!? 至此,土地市場上多了一位主角——養(yǎng)老綜合用地。北京市國土管理部門去年末曾透露,今后養(yǎng)老綜合用地將與工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)金融用地享受同等待遇,在土地用途上單獨列示,供地范圍則主要集中于北京市近郊地區(qū),少數(shù)位于五環(huán)周邊。養(yǎng)老綜合用地的綜合性主要體現(xiàn)在用地性質(zhì)上,具體來說即約70%的住宅用地加上不到30%的商業(yè)金融用地,以及少量的養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施用地。
老年經(jīng)濟前景看好
中國社會邁向深度老齡化的前景已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn),而包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)服務行業(yè)發(fā)展的嚴重滯后,讓越來越多國人擔心未來中國是否能實現(xiàn)“老有所依、老有所養(yǎng)”。 所謂深度老齡化,即每3個人中有1個人需要提供養(yǎng)老服務。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前中國60歲及以上老年人口達1.77億人,占總?cè)丝诘?3.26%,其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87%,同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點,65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點。
中國社科院的一份報告顯示,預計到2050年,全國老年人口總量將超過4億,而屆時中國總?cè)丝诩s不足12億。由于出生率的下降預計在中國將呈現(xiàn)長期固化,因此,深度老齡化對中國不再是猜測,而是必須面對的前景和考驗嚴峻的課題。 老齡化給社會造成的壓力已經(jīng)呈現(xiàn)。全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春稱,2010年,中國完全失能日常生活需要全護理和照料的老人已經(jīng)增加到1084.3萬人,預計到2015年,將達到1240萬人。失能老人的護理難題給以獨生子女為主的下一代帶來沉重的壓力。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式或?qū)㈦y以為繼,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的剛性需求幾乎是必然釋放。
國家相關(guān)職能部門已經(jīng)意識到該問題的嚴峻性。去年7月24日,《民政部關(guān)于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領(lǐng)域的實施意見》下發(fā)?!兑庖姟肥状翁峒啊懊耖g資本舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)或服務設(shè)施,可以按照舉辦目的,區(qū)分營利和非營利性質(zhì)”。《意見》鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務;鼓勵民間資本舉辦養(yǎng)老機構(gòu)或服務設(shè)施;鼓勵民間資本參與提供基本養(yǎng)老服務;鼓勵民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
目前,全國僅有800多所老年公寓、社區(qū),這一數(shù)據(jù)在未來龐大的老齡人口數(shù)量面前幾近于無。經(jīng)過簡單測算即可得知:如果僅3%的老人能在社會設(shè)施中養(yǎng)老,全國就將有530萬老人進人老年公寓或老年住宅安度晚年,就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅,投資總額便是900-1000億元,加上其他設(shè)施設(shè)備等,其商機將達到1200億元。
部分企業(yè)認為,老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟”,將成為繼嬰兒潮帶來的住宅黃金期、商業(yè)消費高峰期之后,下一個具有持續(xù)增長潛力的商業(yè)新邊疆。截至目前,今年全國已有20多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式表示將涉足該產(chǎn)業(yè),其中包括的萬科集團、綠城集團、遠洋地產(chǎn)、復興國際、華潤地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等知名房企。
享有制度先機的保險公司,也是被視作未來在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)將大有作為的另一支重要力量??少Y借鑒的是,在相關(guān)行業(yè)發(fā)展較為完備的歐美國家,保險公司由于能夠打通養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和“倒按揭”等衍生住房金融服務等不同領(lǐng)域,因此其一直是老年產(chǎn)業(yè)中最主要的服務供應商。陽光保險、泰康保險、太平洋保險等險企,也成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部,蓄勢待發(fā)。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)困境猶存
然而,經(jīng)過幾年的探索,無論是房企還是險企,已面世的養(yǎng)老項目都沒有給市場帶來驚喜。國內(nèi)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營等方面還缺乏標桿,可供學習、參考的成功模式和經(jīng)驗并沒有出現(xiàn),多數(shù)房企也只停留在研究與觀望層面,甚至只有少數(shù)房企有相關(guān)項目運營。真正的制度突破和模式創(chuàng)新仍未能出現(xiàn)。
究其原因,有關(guān)專家指出,運營模式不明確,盈利前景不清晰,制度壁壘依然存在和土地稅收等鼓勵性政策的缺失,是制約以養(yǎng)老地產(chǎn)為主的老年產(chǎn)業(yè)目前在中國發(fā)展的幾大難以跨越的重要障礙。同時,部分房企以“養(yǎng)老項目”為噱頭、將其作為圈地工具但卻開發(fā)高利潤的住宅的行為,對尚處培育期的該產(chǎn)業(yè)的聲譽更是有害無利。
目前這樣的情況在國內(nèi)并不在少數(shù)。記者查閱資料發(fā)現(xiàn),目前國內(nèi)現(xiàn)有的養(yǎng)老項目中,有的只是在社區(qū)內(nèi)配建一兩棟“養(yǎng)老住宅”,有的甚至純粹以養(yǎng)老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是,這些冠名為老年公寓的住房,并未考慮老年人的生理行為特征,配套的硬件設(shè)施和軟件服務都處于空白或低水平階段,與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠。 著名經(jīng)濟學家吳敬璉曾經(jīng)表示,“養(yǎng)老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn),涉及方面會很廣,是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈,包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護,不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個很大產(chǎn)業(yè),這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益,應該在服務上多做文章,不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡單的問題。”
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則分析認為,有意涉足該領(lǐng)域的房企要清楚老年產(chǎn)業(yè)的屬性:首先,它的價值和屬性應該有地產(chǎn)屬性,有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等;其次,有非常強的金融屬性,比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產(chǎn)品,會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載,還包括客戶理財、老年理財?shù)膬?nèi)容;第三,有服務屬性,服務于核心的需求和老年增值的需求;此外,還應當有非常強的人文屬性,屬地文化很強,只有這樣才能讓老人覺得是家。 所以,養(yǎng)老住區(qū)的項目不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā),也不是房地產(chǎn)企業(yè)普通意義上的轉(zhuǎn)型。因此,養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種全新的服務性地產(chǎn)形態(tài),涉及地產(chǎn)開發(fā)、金融服務、醫(yī)療服務、護理服務等多種業(yè)態(tài),需要醫(yī)療機構(gòu)和保險公司的共同參與。
養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營的長周期性,更是中國房地產(chǎn)企業(yè)此前未曾面對的新狀況。據(jù)了解,美日等國營利性養(yǎng)老地產(chǎn)大部分采用“一次性會費+月服務費”的模式。這種盈利模式的優(yōu)點是既可以解決地產(chǎn)公司前期一次性投入太大的問題,還可以兼顧日后持續(xù)提供的養(yǎng)老服務支出的需要,如美國一次性會費大約為人民幣250萬-400萬元,外加月服務費人民幣1.3萬-2萬元,這還不包括醫(yī)療費、水電費、停車費等等。即便如此的高收費,養(yǎng)老地產(chǎn)公司的利潤率也只有7%左右,甚至更低,普遍的成本回收期也需要10-15年。 據(jù)了解,中國養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)、北京太陽城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)集團,經(jīng)過10年的經(jīng)營才逐步走出虧損。這對于以往習慣于高利潤和高周轉(zhuǎn)的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說,勢必面臨一系列徹底的轉(zhuǎn)變。因此,中投發(fā)展此次能否開發(fā)出真正依托于綜合老年服務的養(yǎng)老地產(chǎn)項目,仍有待后續(xù)觀察。
我國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營情況概覽
據(jù)了解,目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要包括三種模式。模式之一是一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號,實際上就是賣住宅。此類“銷售”模式的優(yōu)點在于資金回籠迅速,模式復制成本低,有利于迅速提高公司品牌形象與規(guī)模;模式之二則是“銷售加持有”的方式,可以回籠資金,另外一方面可以推動政策獲取后期運營的持續(xù)收入,這以首創(chuàng)置業(yè)與長青基金為代表;模式之三則是會員制的“綜合地產(chǎn)型”模式,其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益,這以上海的“親和源”模式為代表。不過,無論哪種方式,鑒于開發(fā)企業(yè)投入巨大,地產(chǎn)項目多瞄準高端養(yǎng)老客戶。
由于目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未形成固定的盈利模式,很多房企不得不通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。這導致業(yè)內(nèi)對房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的真實目的產(chǎn)生了很大質(zhì)疑。“在土地市場價格日益走高的市場背景下,養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進行‘圈地運動’的工具,成為房企曲線拿地的‘拿地模式’?!鄙虾M咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉說。
信息來源:搜房網(wǎng) http://soufun.com/news/2013-04-22/9957346_all.html
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