房企黑馬“中投發(fā)展”近日在北京密云縣拿下一宗特別注明“包含養(yǎng)老功能”的土地，這在國(guó)內(nèi)土地出讓經(jīng)驗(yàn)上尚屬首創(chuàng)，被視作中國(guó)為應(yīng)對(duì)未來(lái)洶涌的老齡化前景在相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的一次突破，備受各界關(guān)注

養(yǎng)老用地零突破

近日，一家名為“中投發(fā)展有限責(zé)任公司”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以總價(jià)4.62億元的價(jià)格，成功中標(biāo)了北京密云縣一宗的居住用地，由于該宗土地的用途在國(guó)土部門發(fā)布的出讓公告中特別注明了“包含養(yǎng)老功能”，這在國(guó)內(nèi)土地出讓經(jīng)驗(yàn)上尚屬首創(chuàng)，被視作中國(guó)為應(yīng)對(duì)未來(lái)洶涌的老齡化前景在相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的提前部署上的一次突破，因而備受各界關(guān)注。

據(jù)悉，該地塊位于北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊，面積519965平方米，土地使用年限是50年。根據(jù)測(cè)算，這兩宗土地的平均樓面價(jià)為888.5元/平方米。有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，中投發(fā)展獲得該地塊的成本，“幾乎跟劃撥形式差不多”，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為4000元/平方米，“非常有競(jìng)爭(zhēng)力”。

同時(shí)，中投發(fā)展還以9.25億元的總價(jià)，拿下了上述宗地毗鄰的“密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊”，這四宗地塊建筑規(guī)模約為23.78萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)3889.8元/平方米，土地性質(zhì)則為住宅用地。 據(jù)悉，該區(qū)域空氣非常好，周邊小區(qū)二手房?jī)r(jià)格在8000元/平方米，新盤達(dá)到13000元/平方米。小鎮(zhèn)容納著高檔賓館、經(jīng)濟(jì)型酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等，濕潤(rùn)的空氣中夾雜著綠樹的氣息，可以說(shuō)是“天然的棲息地”。根據(jù)該地區(qū)樓盤目前價(jià)格，按照開發(fā)周期大約3.5年來(lái)算，該項(xiàng)目未來(lái)整體利潤(rùn)率肯定超過(guò)50%，業(yè)界人士普遍認(rèn)為“這是一筆很劃算的買賣”。

中投發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人隨后向媒體特別申明，公司擁有完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展方案，是有備而來(lái)。“在密云A-01、B-01地塊上，我們主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)探索，并不會(huì)借養(yǎng)老名義來(lái)從事房地產(chǎn)開發(fā)。” 至此，土地市場(chǎng)上多了一位主角——養(yǎng)老綜合用地。北京市國(guó)土管理部門去年末曾透露，今后養(yǎng)老綜合用地將與工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)金融用地享受同等待遇，在土地用途上單獨(dú)列示，供地范圍則主要集中于北京市近郊地區(qū)，少數(shù)位于五環(huán)周邊。養(yǎng)老綜合用地的綜合性主要體現(xiàn)在用地性質(zhì)上，具體來(lái)說(shuō)即約70%的住宅用地加上不到30%的商業(yè)金融用地，以及少量的養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施用地。

老年經(jīng)濟(jì)前景看好

中國(guó)社會(huì)邁向深度老齡化的前景已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，而包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重滯后，讓越來(lái)越多國(guó)人擔(dān)心未來(lái)中國(guó)是否能實(shí)現(xiàn)“老有所依、老有所養(yǎng)”。 所謂深度老齡化，即每3個(gè)人中有1個(gè)人需要提供養(yǎng)老服務(wù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87％，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)社科院的一份報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億，而屆時(shí)中國(guó)總?cè)丝诩s不足12億。由于出生率的下降預(yù)計(jì)在中國(guó)將呈現(xiàn)長(zhǎng)期固化，因此，深度老齡化對(duì)中國(guó)不再是猜測(cè)，而是必須面對(duì)的前景和考驗(yàn)嚴(yán)峻的課題。 老齡化給社會(huì)造成的壓力已經(jīng)呈現(xiàn)。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室副主任閻青春稱，2010年，中國(guó)完全失能日常生活需要全護(hù)理和照料的老人已經(jīng)增加到1084.3萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2015年，將達(dá)到1240萬(wàn)人。失能老人的護(hù)理難題給以獨(dú)生子女為主的下一代帶來(lái)沉重的壓力。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式或?qū)㈦y以為繼，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的剛性需求幾乎是必然釋放。

國(guó)家相關(guān)職能部門已經(jīng)意識(shí)到該問(wèn)題的嚴(yán)峻性。去年7月24日，《民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》下發(fā)?！兑庖姟肥状翁峒啊懊耖g資本舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施，可以按照舉辦目的，區(qū)分營(yíng)利和非營(yíng)利性質(zhì)”?！兑庖姟饭膭?lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；鼓勵(lì)民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施；鼓勵(lì)民間資本參與提供基本養(yǎng)老服務(wù)；鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

目前，全國(guó)僅有800多所老年公寓、社區(qū)，這一數(shù)據(jù)在未來(lái)龐大的老齡人口數(shù)量面前幾近于無(wú)。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單測(cè)算即可得知：如果僅3%的老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國(guó)就將有530萬(wàn)老人進(jìn)人老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬(wàn)到10萬(wàn)所老年公寓及住宅，投資總額便是900-1000億元，加上其他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1200億元。

部分企業(yè)認(rèn)為，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，將成為繼嬰兒潮帶來(lái)的住宅黃金期、商業(yè)消費(fèi)高峰期之后，下一個(gè)具有持續(xù)增長(zhǎng)潛力的商業(yè)新邊疆。截至目前，今年全國(guó)已有20多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式表示將涉足該產(chǎn)業(yè)，其中包括的萬(wàn)科集團(tuán)、綠城集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、復(fù)興國(guó)際、華潤(rùn)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等知名房企。

享有制度先機(jī)的保險(xiǎn)公司，也是被視作未來(lái)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)將大有作為的另一支重要力量?？少Y借鑒的是，在相關(guān)行業(yè)發(fā)展較為完備的歐美國(guó)家，保險(xiǎn)公司由于能夠打通養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和“倒按揭”等衍生住房金融服務(wù)等不同領(lǐng)域，因此其一直是老年產(chǎn)業(yè)中最主要的服務(wù)供應(yīng)商。陽(yáng)光保險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)等險(xiǎn)企，也成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部，蓄勢(shì)待發(fā)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)困境猶存

然而，經(jīng)過(guò)幾年的探索，無(wú)論是房企還是險(xiǎn)企，已面世的養(yǎng)老項(xiàng)目都沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。國(guó)內(nèi)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面還缺乏標(biāo)桿，可供學(xué)習(xí)、參考的成功模式和經(jīng)驗(yàn)并沒(méi)有出現(xiàn)，多數(shù)房企也只停留在研究與觀望層面，甚至只有少數(shù)房企有相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。真正的制度突破和模式創(chuàng)新仍未能出現(xiàn)。

究其原因，有關(guān)專家指出，運(yùn)營(yíng)模式不明確，盈利前景不清晰，制度壁壘依然存在和土地稅收等鼓勵(lì)性政策的缺失，是制約以養(yǎng)老地產(chǎn)為主的老年產(chǎn)業(yè)目前在中國(guó)發(fā)展的幾大難以跨越的重要障礙。同時(shí)，部分房企以“養(yǎng)老項(xiàng)目”為噱頭、將其作為圈地工具但卻開發(fā)高利潤(rùn)的住宅的行為，對(duì)尚處培育期的該產(chǎn)業(yè)的聲譽(yù)更是有害無(wú)利。

目前這樣的情況在國(guó)內(nèi)并不在少數(shù)。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的養(yǎng)老項(xiàng)目中，有的只是在社區(qū)內(nèi)配建一兩棟“養(yǎng)老住宅”，有的甚至純粹以養(yǎng)老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是，這些冠名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，配套的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)都處于空白或低水平階段，與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠(yuǎn)。 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉曾經(jīng)表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，涉及方面會(huì)很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益，應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題?！?

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則分析認(rèn)為，有意涉足該領(lǐng)域的房企要清楚老年產(chǎn)業(yè)的屬性：首先，它的價(jià)值和屬性應(yīng)該有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次，有非常強(qiáng)的金融屬性，比如說(shuō)證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財(cái)、老年理財(cái)?shù)膬?nèi)容；第三，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應(yīng)當(dāng)有非常強(qiáng)的人文屬性，屬地文化很強(qiáng)，只有這樣才能讓老人覺得是家。 所以，養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是房地產(chǎn)企業(yè)普通意義上的轉(zhuǎn)型。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種全新的服務(wù)性地產(chǎn)形態(tài)，涉及地產(chǎn)開發(fā)、金融服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、護(hù)理服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，需要醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的共同參與。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)周期性，更是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)此前未曾面對(duì)的新狀況。據(jù)了解，美日等國(guó)營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)大部分采用“一次性會(huì)費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”的模式。這種盈利模式的優(yōu)點(diǎn)是既可以解決地產(chǎn)公司前期一次性投入太大的問(wèn)題，還可以兼顧日后持續(xù)提供的養(yǎng)老服務(wù)支出的需要，如美國(guó)一次性會(huì)費(fèi)大約為人民幣250萬(wàn)-400萬(wàn)元，外加月服務(wù)費(fèi)人民幣1.3萬(wàn)-2萬(wàn)元，這還不包括醫(yī)療費(fèi)、水電費(fèi)、停車費(fèi)等等。即便如此的高收費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率也只有7%左右，甚至更低，普遍的成本回收期也需要10-15年。 據(jù)了解，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)、北京太陽(yáng)城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)10年的經(jīng)營(yíng)才逐步走出虧損。這對(duì)于以往習(xí)慣于高利潤(rùn)和高周轉(zhuǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，勢(shì)必面臨一系列徹底的轉(zhuǎn)變。因此，中投發(fā)展此次能否開發(fā)出真正依托于綜合老年服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，仍有待后續(xù)觀察。

我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況概覽

據(jù)了解，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要包括三種模式。模式之一是一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上就是賣住宅。此類“銷售”模式的優(yōu)點(diǎn)在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象與規(guī)模；模式之二則是“銷售加持有”的方式，可以回籠資金，另外一方面可以推動(dòng)政策獲取后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入，這以首創(chuàng)置業(yè)與長(zhǎng)青基金為代表；模式之三則是會(huì)員制的“綜合地產(chǎn)型”模式，其贏利主要依靠會(huì)員制收益以及綜合服務(wù)收益，這以上海的“親和源”模式為代表。不過(guò)，無(wú)論哪種方式，鑒于開發(fā)企業(yè)投入巨大，地產(chǎn)項(xiàng)目多瞄準(zhǔn)高端養(yǎng)老客戶。

由于目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未形成固定的盈利模式，很多房企不得不通過(guò)一次性賣房來(lái)獲得現(xiàn)金流。這導(dǎo)致業(yè)內(nèi)對(duì)房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的真實(shí)目的產(chǎn)生了很大質(zhì)疑?！霸谕恋厥袌?chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運(yùn)動(dòng)’的工具，成為房企曲線拿地的‘拿地模式’?！鄙虾Ｍ咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉說(shuō)。

信息來(lái)源：搜房網(wǎng) http://soufun.com/news/2013-04-22/9957346_all.html