11月24日，北京萬科首個社區(qū)嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目——嘉園長陽長者中心開業(yè)的當(dāng)天，北京市房山區(qū)副區(qū)長翟東也在現(xiàn)場參觀。

快結(jié)束時(shí)，他問住在嘉園的一位老人，“您住在這里有什么不方便的嗎？”

老人樂呵呵地回答，“都挺好的，沒什么不方便。”

翟東說，“那您應(yīng)該做做老伴的工作，讓他也住進(jìn)來，這樣你們就能有個伴一起安享晚年。”

翟東是專程前來嘉園長陽長者中心參觀考察。這是一個公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老中心的物業(yè)資產(chǎn)是政府資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由北京萬科改造、裝修、運(yùn)營和管理，以市場化的方式給社區(qū)老人提供養(yǎng)老服務(wù)。

公建民營的養(yǎng)老中心

公建民營養(yǎng)老合作模式，是北京萬科正在嘗試的合作模式之一。北京萬科此前資源拓展思路是利用低效資產(chǎn)做養(yǎng)老，但仍然依賴地產(chǎn)公司得到資產(chǎn)，當(dāng)他們決定將養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展成為一門獨(dú)立的生意后，他們意識到相應(yīng)獲取資源的形式也應(yīng)該更加多元化，于是萬科開始選擇與北京市政府及國企展開養(yǎng)老合作。

一位萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士說，北京市政府也在探索解決區(qū)域范圍內(nèi)社會養(yǎng)老問題，政府大包大攬全靠自己做不現(xiàn)實(shí)，不僅是資金，還有服務(wù)也很困難。但現(xiàn)在養(yǎng)老模式也都在摸索，政府很難找到可以信賴的企業(yè)和品牌，與萬科合作，政府把物業(yè)項(xiàng)目交給萬科做養(yǎng)老運(yùn)營，質(zhì)量、品質(zhì)和服務(wù)都有保障，還可以真正解決養(yǎng)老難題。

這是劉肖執(zhí)掌北京萬科以后在該市開業(yè)的第二個養(yǎng)老項(xiàng)目，今年8月底的時(shí)候，他們開業(yè)了位于北京東北三環(huán)內(nèi)光熙門的怡園光熙長者公寓，是北京萬科與北控置業(yè)合作的城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，提供全托持續(xù)照料服務(wù)，偏重于照顧半自理老人，甚至失能、失智老人。

嘉園長陽長者中心在北京萬科養(yǎng)老的三條產(chǎn)品線里，屬于嵌入型社區(qū)養(yǎng)老中心，這類養(yǎng)老中心會對社區(qū)開放，嘉園長陽長者中心輻射半徑是周圍一公里，并且與周邊23個社區(qū)建立了聯(lián)系。

北京萬科另兩條養(yǎng)老產(chǎn)品線“怡園”（城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）、“隨園”（CCRC型，綜合養(yǎng)老社區(qū)）服務(wù)的是居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老人，嘉園在設(shè)計(jì)時(shí)就充分考慮了對社區(qū)開放的屬性，嘉園長陽長者中心有一半的面積是共享空間，解決的不止是30多位入住老人的養(yǎng)老問題，周邊社區(qū)的老人也都可以在養(yǎng)老中心內(nèi)活動和接受照料。

北京萬科充分發(fā)揮了他們作為住宅開發(fā)商的產(chǎn)品能力，為了養(yǎng)老中心可以輻射周邊23個社區(qū)老人在此活動和接受照料，北京萬科對原有物業(yè)進(jìn)行改造裝修時(shí)，將原來的開放式中庭改成了一個適合老人一年四季活動的暖房。中庭內(nèi)又增加了一個活動門，隔離出了一個單獨(dú)的多功能廳，供社區(qū)老人們聚會、活動，整個中庭包括了棋牌、娛樂、餐飲、休息、圖書館等功能。

“嘉園長陽長者中心很像是萬科養(yǎng)老的售樓處，嘉園這個養(yǎng)老產(chǎn)品線最有大規(guī)模復(fù)制的可能性，它嵌入到社區(qū)里，并且輻射周邊社區(qū)。”北京萬科嘉園長陽長者中心運(yùn)營負(fù)責(zé)人閻露露說。她此前供職于建設(shè)部研究所，加入萬科的目的就是從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)做好養(yǎng)老中心的運(yùn)營。

獨(dú)立運(yùn)營的養(yǎng)老業(yè)務(wù)

嘉園、隨園和怡園，北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的三條產(chǎn)品線，是劉肖從杭州到北京后逐步形成的，他曾在杭州操刀了萬科養(yǎng)老標(biāo)桿項(xiàng)目——“隨園嘉樹”，這是萬科第一個大型養(yǎng)老社區(qū)（CCRC），提供了600多套養(yǎng)老公寓和100個康復(fù)床位，還包含以“親仁安享”為主題的特色管家式服務(wù)和醫(yī)療護(hù)理康復(fù)服務(wù)，項(xiàng)目于2015年初開始全面投入運(yùn)營。

劉肖來到北京以后，繼續(xù)深化在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上的探索及項(xiàng)目落地，并且計(jì)劃發(fā)展成為一項(xiàng)獨(dú)立運(yùn)營的業(yè)務(wù)板塊。

按照北京萬科對養(yǎng)老業(yè)務(wù)的規(guī)劃，養(yǎng)老業(yè)務(wù)要獨(dú)立運(yùn)營，首先是在財(cái)務(wù)上獨(dú)立核算，不能像第一代養(yǎng)老產(chǎn)品一樣依靠地產(chǎn)板塊補(bǔ)貼。此前一些地產(chǎn)商做養(yǎng)老業(yè)務(wù)，通過提供養(yǎng)老服務(wù)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓項(xiàng)目內(nèi)的住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)升值，以住宅銷售補(bǔ)貼養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但在萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營體系下，這種養(yǎng)老業(yè)務(wù)思路將不被允許。

另外，北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的獨(dú)立運(yùn)營，還要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)架構(gòu)上的平行和與客戶關(guān)系的重構(gòu)，“地產(chǎn)與客戶的關(guān)系是低頻買賣，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)需要向客戶提供10年、20年的高頻服務(wù)，客戶除了老人，還有背后的家庭。”

上述萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士進(jìn)一步解釋，相較于地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，養(yǎng)老的商業(yè)模式改變了，原來地產(chǎn)開發(fā)是快速建造和銷售，現(xiàn)在需要為客戶提供長期服務(wù)；養(yǎng)老的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)改變了，原來注重銷售額和利潤，現(xiàn)在看客戶數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量；養(yǎng)老的客戶接觸也改變了，原來的物業(yè)銷售比較單一、低頻，養(yǎng)老服務(wù)需要跟客戶更加高頻地互動。

北京萬科在養(yǎng)老項(xiàng)目落地及新的合作模式上，讓養(yǎng)老業(yè)務(wù)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)體現(xiàn)得十分鮮明，尤其是找到合適的資產(chǎn)及運(yùn)營服務(wù)，門檻更高。

“政府希望有一個市場主體在其持有的項(xiàng)目上幫助做養(yǎng)老運(yùn)營，給市場提供好的服務(wù)。萬科負(fù)責(zé)運(yùn)營以后，的確找到了真實(shí)的客戶需求，提供了養(yǎng)老產(chǎn)品，投入了裝修和服務(wù)運(yùn)營，我覺得這是雙方優(yōu)勢互補(bǔ)的合作模式。”北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士說。

“做平”養(yǎng)老運(yùn)營成本

閻露露告訴人民網(wǎng)記者，做養(yǎng)老項(xiàng)目要選擇綜合素質(zhì)夠好的物業(yè)，區(qū)位不錯但又足夠低價(jià)，摸索過程中萬科也評估了許多項(xiàng)目嘗試做養(yǎng)老，但最后會發(fā)現(xiàn)算上地價(jià)以后，成本太高。

萬科選中與北京市政府及國企合作，他們手中有物業(yè)資產(chǎn)可以進(jìn)行改造，雙方展開合作做養(yǎng)老。這位北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士介紹，北京整個城市規(guī)劃有減量提質(zhì)的要求，有些物業(yè)資產(chǎn)雖然在主城區(qū)，但不符合城市發(fā)展的要求，屬于無效、低效資產(chǎn)，“我們希望能夠把這種無效、低效的資產(chǎn)盤活變成養(yǎng)老項(xiàng)目。萬科養(yǎng)老現(xiàn)在獲取資源的手段很多樣，輕資產(chǎn)我們可以合作，可以租用，然后投入改造；重資產(chǎn)可以收購，合作模式靈活多樣。但這些養(yǎng)老項(xiàng)目都有統(tǒng)一的經(jīng)營與合作標(biāo)準(zhǔn)?！?

恰當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老業(yè)務(wù)模式、成本控制及盈利，仍然是許多企業(yè)摸索養(yǎng)老業(yè)務(wù)遇阻或躑躅不前的最主要因素，萬科也同樣會遇到這些問題，但讓萬科比較有底氣的是，他們的運(yùn)營能力開始支撐養(yǎng)老業(yè)務(wù)規(guī)?；赝卣?。

據(jù)悉，劉肖運(yùn)作的杭州萬科隨園嘉樹養(yǎng)老項(xiàng)目1年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利。今年8月底開業(yè)的怡園光熙長者公寓每張床位價(jià)格在1.2萬元到1.4萬元左右，除了少量計(jì)劃改造的多人間，其他單人間和雙人間均實(shí)現(xiàn)了滿住，運(yùn)營上實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。

北京萬科在開業(yè)后兩個養(yǎng)老項(xiàng)目之前，其實(shí)已經(jīng)開業(yè)了幸福家（竇店）社區(qū)養(yǎng)老中心，屬于北京萬科養(yǎng)老事業(yè)的1.0版。最初嘗試的這個養(yǎng)老項(xiàng)目位置并不好，裝修投入也很高，戶型是由辦公樓改造，本身經(jīng)濟(jì)性也不高，但通過兩年的運(yùn)營，這個養(yǎng)老中心去年4月份試營業(yè)，8月份正式拿到牌照，總共300個床位到現(xiàn)在已經(jīng)入住了120位老人，今年底入住率會達(dá)到一半左右，明年初預(yù)計(jì)就可以達(dá)到運(yùn)營持平，不再成為負(fù)擔(dān)。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，嘉園長陽長者中心面積1731平方米，分兩層只有16個房間、36張床位?！按参簧伲鄬碚f運(yùn)營成本就高，裝修標(biāo)準(zhǔn)比較高，運(yùn)營現(xiàn)金流回正周期就長?！遍惵堵陡嬖V人民網(wǎng)記者，嘉園長陽長者中心綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每位老人5000-8000元，含護(hù)理費(fèi)、床位和餐費(fèi)，其中床位費(fèi)固定價(jià)格，護(hù)理費(fèi)根據(jù)老人健康情況階梯定價(jià)。

她介紹說，嘉園長陽長者中心的運(yùn)營成本打平都是不考慮資產(chǎn)攤銷和折舊，北京萬科運(yùn)營該項(xiàng)目更像是酒店管理，只有把服務(wù)做好，有了口碑，做類似長租權(quán)的產(chǎn)品才有價(jià)值和市場，“嘉園長陽長者中心所在的區(qū)域現(xiàn)階段還做不了特別高端的養(yǎng)老項(xiàng)目，但到年底，這個養(yǎng)老中心目標(biāo)要住滿?！?

從北京到全國

萬科研究過北京老年人的支付能力，大概分為四個檔次：3000元以下、3000-5000元、5000-8000元、8000元以上。前述北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士說，3000元以下的服務(wù)收費(fèi)其實(shí)很難保證服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，所以萬科的養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)是3000-5000元起步，5000-8000元屬中檔，8000元以上是高檔養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)。

北京萬科養(yǎng)老服務(wù)綜合收費(fèi)中包含了房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi)，不同養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)也不一樣。據(jù)介紹，房租跟養(yǎng)老項(xiàng)目地段高度相關(guān)，核心地段房租就貴，偏遠(yuǎn)地段房租就低；護(hù)理費(fèi)相對穩(wěn)定，無論是在市中心，還是在郊區(qū)，護(hù)理費(fèi)的定價(jià)主要根據(jù)老人需要照護(hù)的等級劃分；餐飲費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)則比較清晰。

“北京其實(shí)特別適合嘗試養(yǎng)老業(yè)務(wù)，因?yàn)楸本┦钦沃行?，養(yǎng)老要跟政策緊密結(jié)合，北京的老齡化率較全國都比較高，養(yǎng)老需求最多，北京的養(yǎng)老支付能力也比較強(qiáng)，特別是高干、高知、高管這批退休老人，他們的收入和退休金相對比較好，也最需要市場化的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老服務(wù)?！边@位北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)人士說。

他認(rèn)為，發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)，硬件和軟件服務(wù)都需要持續(xù)投入。北京萬科的三條養(yǎng)老產(chǎn)品線在硬件設(shè)計(jì)上已經(jīng)建立了自己的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，尤其產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的適老化設(shè)計(jì)，萬科可以快速完成有品質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)。但做好養(yǎng)老項(xiàng)目的軟件服務(wù)難度很高，北京萬科甚至在涉入醫(yī)療，他們已經(jīng)收購了一家二級醫(yī)院，今后還會對一些客戶做長期線上健康管理，他們也準(zhǔn)備辦一家護(hù)理學(xué)校，把萬科的護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)在學(xué)校就培訓(xùn)起來，而不是到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以后實(shí)習(xí)。

到目前為止，萬科已探索出CCRC、城市機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心三大類產(chǎn)品，三條養(yǎng)老產(chǎn)品線相輔相成，并且可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的轉(zhuǎn)移。

萬科現(xiàn)已在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)運(yùn)營了超過30個養(yǎng)老項(xiàng)目（包括帶長住床位的項(xiàng)目和社區(qū)居家服務(wù)/日間照料中心），目前還有約10個帶長住床位的項(xiàng)目和約30個居家服務(wù)/日間照料中心在建中。

業(yè)務(wù)布局上，未來2-3年，萬科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，同時(shí)重點(diǎn)布局10個左右“三高”城市（老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高），機(jī)會進(jìn)入其他城市，構(gòu)建完善的城市業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

來源：人民網(wǎng)