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展商新聞 2016年09月07日
萬科的新動作
萬科養(yǎng)老部門計劃與北京市國企北控集團在光熙門地區(qū)合作提供養(yǎng)老服務。其模式是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，具體業(yè)務由北京萬科養(yǎng)老服務運營公司統(tǒng)籌。需指出的是，北京萬科養(yǎng)老服務運營公司獨立于萬科地產(chǎn)。
現(xiàn)在，萬科養(yǎng)老團隊正在參與北京北控光熙國際康復老年公寓改造中，目前床位已擴充完畢，預計該養(yǎng)老項目將在9月份正式亮相。
自2009年以來，萬科養(yǎng)老團隊一直只服務于萬科自己開發(fā)的項目，光熙門項目是萬科第一個市場化項目，萬科負責輸入管理和服務標準，北控負責引入國企優(yōu)勢資源，兩家聯(lián)手運作?！氨笨仨椖恐?，第二場簽約儀式將很快到來，規(guī)?；俏覀?nèi)f科養(yǎng)老的任務之一，泰康等亦可能是我們合作對象?！北本┤f科人士透露，萬科康復醫(yī)院、萬科護理學校等也會提上日程。
萬科準備實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)?；蛟谟冢瑑?nèi)部已探索出可行的養(yǎng)老業(yè)務盈利模式，幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等項目探索已形成盈利，團隊、模式、醫(yī)療資源實力尚可，轉(zhuǎn)型時機成熟。
萬科人士表示，未來2~3年，萬科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點布局10個左右“三高”城市（老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高），養(yǎng)老業(yè)務將發(fā)展成獨立業(yè)務板塊。
萬科+北控：強強聯(lián)合新玩法
萬科提供的資料顯示：北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心總占地面積7054.24平方米，總建筑面積17594.83平方米，分為南北兩樓，老年公寓位于南樓（北樓為申請中的二級康復醫(yī)院），公寓占地面積1262.4平方米，總建筑面積7446.53平方米（含醫(yī)務室430平方米、餐飲475平方米），老年公寓共6層，可供老年人居住的房間共計72間，可供使用的床位共計110張。一期先開4-6層，可供使用的房間35間，床位52張。
此次萬科和北控在光熙門的合作形式是，萬科養(yǎng)老輸出自己的服務和管控標準，相當于萬科物業(yè)的“睿服務”，保留原物業(yè)公司手中的物業(yè)合同權(quán)利不變，由萬科物業(yè)幫忙改造打理等。“現(xiàn)在北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心處于改造階段，很多設施、服務等需要完善，老年大學、康復醫(yī)院等資源肯定會嵌入北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心，一是地段好，這個地段周邊醫(yī)療資源很豐富，我們希望把這個項目做成標桿；二是未來有規(guī)?；挠媱??！比f科人士透露，如何整合萬科養(yǎng)老和北控資源是成功的關鍵。
萬科養(yǎng)老明確3大業(yè)務方向
第一種是機構(gòu)型，偏重高護理等級的客戶，類似于萬科青島怡園和北京萬科幸福家，100-300個床位，建筑規(guī)?？赡軓奈迩У絻扇f平米都有；
第二種是CCRC型，側(cè)重于全生命周期的照護，類似杭州的隨園嘉樹，活躍長者居多，會提供更多綜合性的服務；
第三種是社區(qū)嵌入型，立足已有的社區(qū)并輻射周邊客戶，規(guī)模比較小。各類產(chǎn)品模式探索中，服務和運營能力被視作萬科養(yǎng)老的“護城河”。目前萬科養(yǎng)老僅北京的專業(yè)養(yǎng)老服務團隊就超過300人，另外萬科也涉足投資成立自己的康復醫(yī)院。
在拓展市場化道路中，萬科集團對萬科養(yǎng)老業(yè)務定位是，以生活照護為基礎，以康復為核心競爭力，萬科爭取與各地知名醫(yī)院的康復科、慢病管理專家合作，開展特色康復項目，希望萬科在已經(jīng)探索出CCRC、城市機構(gòu)和社區(qū)中心三大類產(chǎn)品上，開始拓展市場化道路。
在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)運營了超過30個養(yǎng)老項目（包括帶長住床位的項目和社區(qū)居家服務/日間照料中心），目前還有約10個帶長住床位的項目和約30個居家服務/日間照料中心在建中。
萬科養(yǎng)老的4大業(yè)務邏輯
萬科做養(yǎng)老已在內(nèi)部探索市場化道路，比如萬科在青島萬科青島怡園8個月左右實現(xiàn)盈利，比如隨園嘉樹1年左右時間盈利。另外萬科物業(yè)成功拓展市場化道路，也鼓勵了萬科加快養(yǎng)老這項新業(yè)務的發(fā)展。
在養(yǎng)老業(yè)務中，萬科自身做了幾個方面的梳理。
首先，萬科重新定位做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的自身優(yōu)勢?！?/strong>萬科的優(yōu)勢是什么？不是土地、開發(fā)、營銷等，而是整合土地、開發(fā)和營銷資源能力，這種整合資源能力是可運用到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域?！比f科北京公司人士說。
其次，重新梳理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務板塊。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及開發(fā)建設、投資、運營管理，若把這三者實現(xiàn)風險收益的分拆匹配是控制風險的重要方式，“若涉及開發(fā)，可以交給萬科做，若涉及后期運營，必須是獨立于萬科，那么在這個基礎上實現(xiàn)收益?！比f科內(nèi)部人士分析。
再次，如何做好最大化實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化。萬科養(yǎng)老獨立于萬科，但可共享萬科的部分人力資源和財務資源。萬科內(nèi)部人士透露，部分人員人事編制依然在北京萬科編制，工作重點在萬科養(yǎng)老業(yè)務，“如果未來萬科養(yǎng)老和萬科物業(yè)一樣，徹底占領市場后，個人可能會發(fā)生變化，但目前來說，還是聯(lián)動機制一起做大規(guī)模，一般都是15天左右給劉肖匯報一下工作進展情況?！?
最后，服務方式的改變。由“不動產(chǎn)增值視角”變?yōu)楝F(xiàn)在的“客戶視角”，在接近萬科人士看來，以開發(fā)房地產(chǎn)為主的萬科是想辦法提升地段、戶型、設計、配套等硬性指標實現(xiàn)客戶不動產(chǎn)保值增值，在北控北萬合作中，更多是從“客戶角度”的服務、健康、舒適度等來考量。
劉肖的計劃
北京地區(qū)擔負著萬科集團整體轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的特殊使命，要讓萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順利落地于北京，北京萬科總經(jīng)理劉肖的戰(zhàn)略布局非常重要。按照劉肖的戰(zhàn)略規(guī)劃，新業(yè)務轉(zhuǎn)型3年見成果，時間已過去約400天，北京萬科新業(yè)務已進入轉(zhuǎn)型深水區(qū)，必須撬開新局面，養(yǎng)老就是6+X計劃之一。
當然萬科意欲通過機構(gòu)養(yǎng)老輕資產(chǎn)模式迅速搶占市場，并非坦途，按照萬科內(nèi)部要求，萬科養(yǎng)老是一定要實現(xiàn)規(guī)?；鲩L，3年10個城市，并非易事。
首先，服務標準化的異地嫁接，“項目設計定位對后期服務影響重大，過去萬科養(yǎng)老服務是依靠萬科地產(chǎn)產(chǎn)品和配套，很多人整合資源能力強還是因為在萬科系統(tǒng)中，脫離萬科物業(yè)、萬科房屋產(chǎn)品的萬科養(yǎng)老，整合和調(diào)配資源難度會增大，赤手空拳闖江湖?！?
某養(yǎng)老機構(gòu)高管分析道，劉肖似乎早已意識到，他最新提出了任務導向的人力資源管理辦法，依靠自我調(diào)配萬科場內(nèi)場外資源，而不是依靠組織來調(diào)配萬科場內(nèi)場外資源，人力資源價值驅(qū)動背后是績效激勵驅(qū)動。經(jīng)濟觀察報了解到，涉及新業(yè)務的相關人士工資翻倍。
再次，在萬科全員創(chuàng)業(yè)運動大會上，劉肖發(fā)表《執(zhí)念和創(chuàng)新》演講提到，“萬科養(yǎng)老在服務管理上一定不能外包，一定要自己做，這是執(zhí)念?！眲⑿ぱ葜v的潛臺詞是，萬科部分人員要轉(zhuǎn)變思想觀念，即自我革命，由地產(chǎn)人士變成服務人員，顯然，他也意識到組織轉(zhuǎn)型的艱難和困難。
最后，萬科養(yǎng)老要實現(xiàn)規(guī)?；?，就需收購其它項目，類似于萬科物業(yè)一樣，劉肖在接受經(jīng)濟觀察報采訪時透露，萬科現(xiàn)有6+X業(yè)務中難點并不是資金難題，而是投資和并購難題。
來源：經(jīng)濟觀察報，記者張鳳玲、周雅
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